بازار پرخروش مسکن ایالات متحده ممکن است سرد شود، زیرا فدرال رزرو به حمایت اضطراری خود پایان می دهد

«افزایش قیمت مسکن نقش مهمی در رشد خالص خانوارها داشت
براد تانک و تیم استراتژی سرمایه گذاری با درآمد ثابت نوبرگر برمن در چشم انداز سه ماهه اول خود نوشتند که ارزش دارد و احتمالاً به دلیل نرخ های بهره بالاتر و کاهش قیمت پایین خواهد آمد.

"علاوه بر این، برنامه های تحمل فدرال برای وام های مسکن تمدید نشده است و خانوارهایی که از تسهیلات بهره مند می شوند ملزم به از سرگیری پرداخت خواهند بود."

محور سیاست فدرال رزرو در ماه دسامبر شامل طرحی برای افزایش نرخ های بهره معیار با سرعتی سریعتر از آنچه تنها چند هفته قبل از آن انتظار می رفت، و همچنین پایان سریعتر برنامه خرید اضطراری اوراق قرضه آن که اکنون احتمالاً تا ماه مارس است، می شود.

به گفته تیم نوبرگر، این امر بازار را با "دو سوال اصلی" مواجه می‌کند، یعنی اینکه با کاهش ترازنامه نزدیک به 8.8 تریلیون دلاری فدرال رزرو، دیگران چه مقدار عرضه اوراق وام مسکن را باید جذب کنند. همچنین، اگر نرخ بهره به همان اندازه که انتظار می رود افزایش یابد، برای افزایش قیمت مسکن و فعالیت های تامین مالی مجدد چه اتفاقی می افتد؟

خواندن: مسکن در چنگال یک طوفان تورمی است - و با همه‌گیری COVID-19 تشدید شده است

چرا مسکن مانند سال 2008 نیست؟

پس از بحران مالی سال 2008، اهمیت دولت در بازار مسکن ایالات متحده افزایش یافت، تا حدی به دلیل ضمانت های رهنی آن، اما همچنین انباشت اوراق قرضه در بازار 8.2 تریلیون دلاری وام مسکن آژانس.

بر اساس گزارش موسسه Urban، اوراق وام مسکن آژانس 66 درصد از کل بدهی مسکن در دسامبر را تشکیل می دهد. این امر این بخش را به معیاری برای نرخ های وام مسکن 30 ساله تبدیل کرد، از جمله در دوران رونق جدید تامین مالی، زیرا وام دهندگان بیش از 1 تریلیون دلار وام مسکن در هر سه ماهه دریافت کردند.

ردپای بیش از حد دولت در بازار وام مسکن به معنای تأثیر بر نرخ های وام مسکن و استانداردهای وام پس از ورشکستگی یک دهه پیش بوده است، اما همچنین کمک های مسکن فدرال را در طول همه گیری برای جلوگیری از موجی از اخراج ها و سلب مالکیت هدایت کرد.

بسیاری از وام گیرندگانی که در سال 2020 به دلیل از دست دادن شغل به سر می‌برند، به‌جای مواجهه با تأخیر در کارمزدها، وصول‌ها و بدتر از آن، در خانه‌های خود ماندند تا زمانی که اقتصاد به جایگاه محکم‌تری بازگردد.

در حال حاضر، نرخ تحمل همه وام‌های مسکن، حتی وام‌های مسکن توسط بانک‌ها، به شدت از اوج همه‌گیری خود که اخیراً به پایین‌ترین سطح 1.7 درصدی در نوامبر تثبیت شده بود، به دلیل افزایش دستمزدها و پایین بودن نرخ بیکاری کاهش یافته است.

به گفته محققان دویچه بانک، از نظر خانوارها، این بدان معناست که در ماه نوامبر تنها حدود 835,000 صاحب خانه در مدارا بودند، در حالی که 4 میلیون نفر قبل از همه گیری همه گیر بودند.

از دیگر انحرافات عمده از بحران دهه گذشته می توان به کمبود فعلی مسکن، به جای عرضه بیش از حد، همراه با عصر جدید مالکان نهادی در بازار اجاره خانه های تک خانواده اشاره کرد.

منظور از صاحبان سهام خصوصی، Zillow است
Z,
-2.21٪,
و سایر شرکت‌هایی که از وال استریت حمایت مالی می‌کنند، با خانواده‌هایی که به دنبال مالکیت هستند، رقابت می‌کنند.

کارشناسان وام مسکن می گویند این پویایی می تواند به افزایش قیمت مسکن با نرخ عادی تر در سال 2022 کمک کند، حتی اگر نرخ وام مسکن 30 ساله افزایش یابد و خرید املاک برای خانواده ها سخت تر شود.

دیدن: محله‌های پر فقر در شهرهای دوقلو شاهد انفجار خانه‌های سرمایه‌گذار هستند. فدرال رزرو مینیاپولیس اکنون در حال پیگیری است

اسکات بوختا، رئیس استراتژی درآمد ثابت در Brean Capital، در یک تماس تلفنی گفت: «افزایش نرخ‌ها باعث منفی شدن قیمت مسکن نمی‌شود، اما مطمئناً می‌تواند رشد افزایش قیمت مسکن را کاهش دهد».

پیش‌بینی او این است که قیمت‌ها در سال جاری بین 6 تا 10 درصد افزایش می‌یابد که تا حدی بستگی به این دارد که نرخ وام‌های مسکن 30 ساله کجا متزلزل شود.

چه نرخی خیلی بالاست؟

همانند پس از بحران سال 2008، فدرال رزرو در دو سال گذشته ترازنامه خود را با اوراق بهادار دارای پشتوانه وام مسکن و خزانه داری در طول همه گیری، به منظور حفظ جریان نقدینگی و مقرون به صرفه بودن اعتبار، بارگذاری کرده است.

جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، اکنون امیدوار است با افزایش نرخ بهره و تشدید شرایط مالی برای مهار تورم، بدون آسیب رساندن به بازار کار یا جرقه رکود، "فرود نرم" را مهندسی کند.

بسیاری در وال استریت اکنون انتظار دارند که نرخ های کوتاه مدت، به طور بالقوه، چهار برابر در سال جاری از محدوده 0٪ فعلی به 0.25٪ افزایش یابد. بوختا گفت، با این حال، نرخ‌های بلندمدت احتمالاً بستگی به این دارد که بانک مرکزی چقدر دارایی‌های اوراق وام مسکن خود را کاهش می‌دهد، به‌ویژه که فدرال رزرو برای نزدیک‌تر کردن تورم سالانه به هدف 2 درصدی خود از 7 درصد در دسامبر تلاش می‌کند.

او گفت: «فکر نمی‌کنم آنها بخواهند به بازارها شوک وارد کنند،» و اشاره کرد که افزایش قیمت مسکن از نظر تاریخی حدود 2 تا 3 درصد بالاتر از تورم یا تقریباً 5 درصد رشد سالانه بوده است. 20 درصد قابل دوام نیست.»

با توجه به برآوردهای بوختا، هر 100 واحد افزایش در نرخ 30 ساله وام مسکن به معنای کاهش 13 درصدی قدرت خرید برای مالک خانه است که به تامین مالی متکی است.

به عبارت دیگر، مقرون به صرفه بودن که در حال حاضر برای بسیاری از خانواده هایی که قیمت آنها خارج از بازار است، مشکل ساز است، می تواند بسیار بدتر شود.

همچنین نگاه کنید به: نرخ بهره در حال افزایش است - اما اقدامات فدرال رزرو می تواند گرفتن وام مسکن را آسان تر کند