بازار املاک پونزی چین در حال از بین بردن ایمان به این ایالت است

مسافت 120 کیلومتری قطار بین شهرهای لویانگ و ژنگژو، ویترینی از ضعف اقتصادی و رویاهای شکسته است. از پنجره بی پایان، برج های مسکونی نیمه ساخته یکی پس از دیگری در طول سفر یک ساعته عبور می کنند. بسیاری از ساختمان ها نزدیک به اتمام به نظر می رسند. برخی از آنها به پایان رسیده و تبدیل به خانه خانواده ها شده اند. اما بسیاری دیگر اسکلت های خالی هستند که ساخت و ساز آنها مدت ها پیش متوقف شده است. توسعه‌دهندگان پول نقد تمام شده‌اند و دیگر نمی‌توانند به کارگران پول بدهند و مواد بخرند. پروژه ها متوقف شده است. خانواده ها هرگز به خانه های خود نخواهند رسید.

سفر با قطار در مرکز چین به توضیح یکی از بزرگترین بحران های این کشور در خاطرات اخیر کمک می کند: از دست دادن اعتماد عمومی به مدل اقتصادی دولت. برای چندین دهه، صنعت املاک نمادی از رشد غیرقابل توقف چین بوده است. کارآفرینان خصوصی ثروت هنگفتی به دست آورده اند. مردم متوسط ​​شاهد افزایش ارزش خالص خود با سه برابر شدن ارزش خانه بوده اند. دولت های محلی خزانه های خود را با فروش زمین های وسیع به توسعه دهندگان پر کرده اند. اکنون 70 درصد از ثروت خانوارهای چینی در املاک و مستغلات گره خورده است.

تضعیف اعتماد به این مدل به معنای متزلزل ساختن پایه های معجزه رشد چین است. با قرنطینه های گسترده کووید-19 و سرکوب کارآفرینان خصوصی، این در بسیاری از جبهه ها اتفاق می افتد. اما هیچ کجا واضح تر از صنعت املاک نیست که حدود 25 درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهد. شروع پروژه های جدید در ماه جولای نسبت به سال گذشته 45 درصد کاهش یافته است، فروش خانه 33 درصد و سرمایه گذاری ملک 12 درصد کاهش یافته است. اثرات آن در اقتصاد موج می زند و به طور یکسان بر تولیدکنندگان مبلمان و فولاد ضربه می زند. ضربه به اعتماد به نفس در زمان حساسی برای شی جین پینگ، رهبر چین وارد می شود که احتمالاً در کنگره حزب در ماه اکتبر برای سومین دوره ریاست جمهوری خود اعطا خواهد شد.

احیای اعتماد به این سیستم برای آقای شی و حزب کمونیست بسیار مهم است. با این حال، واکنش دولت به طور غیرمشخصی از هم گسیخته و کند بوده است و مقامات ظاهراً از پیچیدگی این وضعیت غافلگیر شده اند. برای بازگرداندن ایمان به بازار مسکن، مردم باید شاهد تکمیل پروژه های متوقف شده و افزایش قیمت ها باشند. در همین حال، شرکت های ساختمانی و کارگران آنها باید بازپرداخت شوند و سرمایه گذاران داخلی و خارجی محصولات با درآمد ثابت خود را بازپرداخت کنند. و همه اینها باید بدون تورم مجدد حباب بدهی ناپایدار که بازار ملک تبدیل شده است انجام شود.

داستان ادامه دارد

خطوط در شن و ماسه

بحران مسکن دو دلیل فوری دارد. اولین مورد، سرکوب دولت در مورد افراط در صنعت املاک است. از آگوست 2020، مقامات نسبت‌های بدهی‌های توسعه‌دهندگان به دارایی‌ها، بدهی خالص به حقوق صاحبان سهام و وجه نقد به بدهی کوتاه‌مدت را در سیاستی به نام «سه خط قرمز» محدود کرده‌اند. این امر بسیاری را وادار کرده است که استقراض ناپایدار را متوقف کرده و دارایی ها را به فروش برسانند و توانایی آنها را برای ادامه ساخت و فروش پروژه های جدید به شدت محدود کرده است.

سیاست صفر کووید چین ضربه دوم است. دولت مرکزی ده‌ها شهر را مجبور کرده است تا با کشف موارد کووید، ساکنان را برای روزها و گاهی هفته‌ها در خانه‌های خود حبس کنند. در زمان نگارش این مقاله، کلان شهرهای چنگدو و شنژن به طور کامل یا تا حدی قفل شده اند. تعطیلی ها مردم را از دیدن خانه ها و خرید منع کرده است. آنها همچنین بر روان مصرف کننده تأثیر گذاشته اند. کارآفرینان از تعطیلی ناگهانی مشاغل خود می ترسند. کارکنان نگران اخراج شدن هستند. این نوع دلهره خرید خانه را تشویق نمی کند.

نتیجه یک کرانچ است. توسعه‌دهندگان چینی بسیار به فروش خانه‌ها قبل از ساخت آن‌ها وابسته هستند تا نقدینگی تولید کنند. سال گذشته 90 درصد خانه ها را پیش فروش کردند. اما بدون دسترسی به اوراق قرضه و وام، از آنجایی که بانک‌ها میزان مواجهه خود با بخش املاک را کاهش می‌دهند، و با کاهش فروش جدید، ماهیت پونزی‌مانند بازار دارایی کاملاً نمایان شده است.

اورگراند، بدهکارترین توسعه دهنده جهان، در ماه دسامبر نکول کرد. تلاش برای بازسازی بدهی های فراساحلی آن که به عنوان مدلی برای پیروی در نظر گرفته شده بود، ضرب الاجل پایان ژوئیه را از دست داد. حداقل 28 شرکت املاک دیگر پرداخت‌های خود را به سرمایه‌گذاران از دست داده‌اند یا وارد بازسازی شده‌اند. به گفته Gavekal، یک شرکت تحقیقاتی، معاملات سهام 30 توسعه دهنده فهرست شده در هنگ کنگ، که 10 درصد از بازار را از طریق فروش تشکیل می دهند، متوقف شده است. Song Houze از MacroPolo، یک اتاق فکر در شیکاگو، خاطرنشان می کند که در اوایل ماه اوت، نیمی از توسعه دهندگان چینی با نسبت قیمت به درآمد کمتر از 0.5 معامله می کردند، سطحی که Evergrande در چهار ماه قبل از نکول معامله می کرد.

شرکت هایی که چند ماه پیش به عنوان شرط های مطمئن در نظر گرفته می شدند، اکنون با مشکل مواجه هستند. کانتری گاردن، بزرگترین توسعه دهنده چین از نظر فروش. در اوایل سال جاری، اکثر تحلیلگران نگرانی‌ها را مبنی بر اینکه تحت فشار قرار خواهد گرفت، کنار گذاشتند. سرمایه گذاران به خرید اوراق قرضه آن ادامه دادند. اما در 30 آگوست کانتری گاردن فاش کرد که سود نیمه اول سال تقریباً 100 درصد کاهش یافته است. در درآمدهای خود خاطرنشان کرد: بازار املاک "به سرعت در رکود شدید فرو رفته است". فشار بر Country Garden نشان می دهد که مشکلات دیگر مختص توسعه دهندگان خاصی نیست. کل صنعت در معرض خطر است.

خریداران بالقوه خانه از بازار خارج شده اند. با این حال، بسیار نگران‌کننده‌تر این است که میلیون‌ها نفر، اغلب سال‌ها، منتظر خانه‌هایی هستند که قبلاً برای آن پول پرداخت کرده‌اند. تنها 60 درصد از خانه هایی که بین سال های 2013 تا 2020 پیش فروش شده اند، تحویل داده شده اند.

آقای لیو که خواستار نام خانوادگی خود شده است، در سال 2014 آپارتمانی در ژنگژو خرید و مبلغ اولیه 250,000 یوان (40,000 دلار) را پرداخت کرد. خانه برای تکمیل در سال 2017 برنامه ریزی شده بود. اما آن روز هرگز فرا نرسید. در عوض، او یک آپارتمان اجاره کرد، قبل از اینکه در نهایت یک آپارتمان دیگر را در یک ساختمان قدیمی بدون آسانسور بخرد. این به سختی زندگی ای است که او برای خودش تصور می کرد. آقای لیو هرگز شروع به پرداخت وام مسکن خود نکرد و در بحث های بی پایان با توسعه دهنده املاک برای پس گرفتن پیش پرداخت خود شرکت کرده است. او می گوید: "فایده ای ندارد."

سال‌هاست که تحلیلگران از این مشکلات آگاه بوده‌اند، اما معتقد بودند که مقامات چینی اجازه نمی‌دهند خریداران مسکن آسیب دیده اعتراض کنند. گزارشی که دو سال پیش توسط شرکت حسابداری pwc منتشر شد، خاطرنشان کرد که حتی زمانی که ساخت و ساز در پروژه‌های مسکن متوقف می‌شود، «صدها یا هزاران خانوار ناهماهنگ معمولاً توانایی کمی برای تأثیرگذاری بر امور دارند».

این محاسبات روی سر خود چرخیده است. یک حرکت کوچک اما تأثیرگذار برای جمع آوری و انتشار داده ها در مورد امتناع از پرداخت وام مسکن، مقامات را غافلگیر کرده است. در 12 ژوئیه، داوطلبان ناشناس شروع به اشتراک گذاری داده های تحریم وام مسکن در رسانه های اجتماعی کردند. تاکنون حدود 350 مورد شناسایی شده است. تحلیلگران معتقدند که این احتمالا کسری از عدد واقعی است. سانسورهای دولتی تمام تلاش خود را برای حذف ارجاع به اطلاعات انفجاری انجام داده اند، اما به نظر می رسد که آگاهی از اعتراضات گسترش یافته است. همانطور که انجام می شود، دیگران متقاعد خواهند شد که خریدها را به تاخیر بیاندازند یا پرداخت وام مسکن را متوقف کنند.

سرمایه گذاران و خریداران بالقوه خانه اکنون با ناراحتی نظاره گر واکنش دولت در هر دو سطح مرکزی و محلی هستند. برای بیش از یک دهه، شهرهای چین فهرستی طولانی از قوانین و مشوق‌ها را برای تنظیم دقیق بازارهای محلی املاک و مستغلات، معمولاً برای کاهش سفته‌بازی و کاهش افزایش سریع قیمت‌ها، به کار می‌گیرند. اینها شامل کنترل دسترسی به وام مسکن و همچنین محدودیت هایی در مورد اینکه چه کسی می تواند خانه بخرد و چه تعداد می تواند بخرد، بود.

شهرها اکنون در حال کاهش این قوانین هستند. طبق گزارش cicc، یک بانک سرمایه گذاری چینی، بین ماه مه و ژوئیه، دولت های شهری 304 اقدام فردی را برای بازگرداندن اعتماد اعلام کردند. ژنگژو، که در مرکز اعتراضات وام مسکن قرار داشت، یک حرکت اولیه بود. در ماه مارس 18 اقدام را به امید تحریک تقاضا اعلام کرد. این اقدامات شامل تدابیری برای تسهیل در دریافت وام مسکن و اجازه دادن به خانواده هایی با اعضای مسن برای خرید آپارتمان در صورت نقل مکان به شهر بود.

این سیگنال‌ها به خریداران توجه بسیاری را به خود جلب کرده است - نه به این دلیل که تقاضا را احیا کرده‌اند، بلکه به این دلیل که به نظر می‌رسد با سیاست‌های دولت مرکزی در تضاد هستند. در ویدئویی که در ماه اوت به طور گسترده در رسانه‌های اجتماعی چین منتشر شد، یکی از رهبران محلی حزب کمونیست در استان هونان دیده شد که از مردم می‌خواهد تا حد امکان خانه‌های بیشتری بخرند: «آیا شما خانه سومی خریدید؟ سپس چهارمی بخر.» این پیام با پیام خود آقای شی در تضاد است، که هشدار داده است "خانه ها برای زندگی هستند" و مطمئناً برای سرمایه گذاری سوداگرانه نیستند.

دولت‌های محلی نیز توسط تنظیم‌کننده‌ها و مقامات تشویق شده‌اند تا برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن ناتمام، وجوه نجات ایجاد کنند و در نهایت به تحویل خانه‌ها به خریداران ناامید کمک کنند. ژنگژو 80 میلیارد یوان (12 میلیارد دلار) را به این امر اختصاص داده است. تفکر بر این است که بودجه های محلی با شرایط موجود مناسب تر خواهند بود.

ژنگژو احتمالاً تهاجمی‌ترین طرح محلی را تجربه می‌کند. دولت شهر دستورالعملی به توسعه دهندگان صادر کرده است که می گوید تمام ساخت و سازهای متوقف شده باید تا 6 اکتبر از سر گرفته شود. شرکت‌های ورشکسته که نمی‌توانند این کار را انجام دهند باید برای تجدید ساختار به منظور سرمایه‌گذاری جدید و همچنین بازپرداخت هرگونه پیش‌پرداختی که توسط خریداران مسکن مانند آقای لیو انجام می‌شود، ثبت کنند. عدم انجام این کار می تواند منجر به بازجویی توسعه دهندگان برای اختلاس و سایر جرایم جدی شود.

به نوبه خود، سیاست گذاران از اواسط ماه مه بارها نرخ وام مسکن را کاهش داده اند. برای تضمین تامین مسکن، دولت مرکزی به طور کامل ضمانت انتشار اوراق قرضه جدید توسط برخی از توسعه دهندگان خصوصی را اتخاذ کرده است و به طور موثر خطر را متوجه دولت می کند. لانگفور، یک شرکت املاک در حال مبارزه، یک اوراق قرضه 1.5 میلیارد یوانی را با نرخ کوپن 3.3 درصدی در 26 آگوست، بسیار کمتر از قیمت بازار، قیمت گذاری کرد. این تنها به این دلیل امکان پذیر بود که اوراق قرضه به طور کامل توسط China Bond Insurance، یک آژانس دولتی، پذیره نویسی شده بود. این نوع انتشار بیشتر به منظور ارائه نقدینگی به توسعه دهندگان برنامه ریزی شده است که دولت آن را با کیفیت بالاتر می داند. این آغاز برنامه ای برای انتخاب برندگان است.

یکی دیگر از جنبه های حمایت دولت در قالب نقدینگی مستقیم است. در 22 اوت، بانک مرکزی و وزارت دارایی گفتند که از وام های ویژه بانک های سیاست گذاری دولتی حمایت خواهند کرد که می تواند برای تکمیل خانه های پیش فروش شده ارائه شود. اندازه این برنامه فاش نشده است، اما بلومبرگ، یک سرویس خبری، گزارش داد که 200 میلیارد یوان در دسترس خواهد بود.

این نوع هزینه های عمومی یک شمشیر دولبه است. از یک طرف، به تحویل خانه‌ها به صاحبان قانونی کمک می‌کند و پرداخت‌های وام مسکن را از سر می‌گیرد و فشار بانک‌ها را کاهش می‌دهد. اما در عین حال پول نقد حفره ای را پر می کند که توسط حکومت محلی بد و توسعه دهندگان دارایی مشکوک ایجاد شده است. الکس ولف از بانک JPMorgan Chase می گوید: «این به سادگی نشان دهنده پولی است که نمی توان آن را برای محرک در جای دیگر خرج کرد.

برگشت به تخته رسم

تلاش‌های ژنگژو برای تشویق خریداران جدید از ماه مارس تاکنون کاهش یافته است. در عوض، شرایط همچنان رو به وخامت گذاشته و نشان می‌دهد که دستکاری در سیاست‌های محلی کافی نیست. صندوق های نجات محلی نیز ضعیف به نظر می رسند. بر روی کاغذ، چندین شهر برای خرج کردن پول زیادی دارند، اما آنها متکی به شرکت های تامین مالی دولت محلی هستند که خودشان در تنگنای پول نقد هستند. تحلیلگران از نزدیک تلاش ژنگژو را برای شروع مجدد ساخت و ساز در عرض یک ماه زیر نظر دارند، اما بسیاری این سوال را مطرح می کنند که آیا بودجه مورد نیاز برای چنین تعمیر سریعی در دسترس است یا خیر. این اقدامات می تواند موجی از سقوط را در میان توسعه دهندگان کوچکتر ایجاد کند و باعث وحشت و آشفتگی مالی شود.

سرمایه گذاران امید بیشتری به دولت مرکزی بسته اند، اما تاکنون پاسخ آن با مقیاس بحران مطابقت نداشته است. برنامه وام 200 میلیارد یوانی ممکن است تنها 10 درصد از آنچه برای تکمیل تمام خانه های ناتمام کشور لازم است را تشکیل دهد. آقای سانگ از MacroPolo معتقد است که حدود 5 تریلیون دلار ملک مسکونی از سال 2020 پیش فروش شده است و حتی بخش کوچکی از آن خانه ها را بسیار پرهزینه می کند.

دولت مرکزی هنوز اهرم های بیشتری برای کشیدن دارد. لری هو از Macquarie، یک بانک سرمایه‌گذاری، می‌گوید تعدادی از اقدامات را می‌توان انجام داد. اینها شامل تسهیل موقت سیاست «سه خط قرمز» یا تعهد به عمل به عنوان آخرین راه حل برای همه پروژه های مسکن متوقف شده است. دومی، اگرچه گران است، اما کاملاً در حد توان مالی دولت مرکزی است.

اکنون بحث بر این نیست که آیا دولت مرکزی می‌تواند اعتماد را بازگرداند یا خیر، بلکه بر این موضوع متمرکز است که تا چه حد مایل است پیش برود. هدف اصلی سرکوب اهرم‌ها مجازات شرکت‌هایی بود که بدهی‌های زیادی را متقبل شده بودند. آلن فنگ از رودیوم، یک شرکت تحقیقاتی، می نویسد: یک کمک مالی بزرگتر توسعه دهندگان بیشتری را تشویق می کند تا برای تکمیل خانه ها درخواست کمک کنند، و دولت را وادار می کند تا به بخش بیشتری از بخش املاک یارانه بدهد. سه خط قرمز».

کمپین علیه اهرم همچنین قرار بود بخش املاک را با تقاضا در دهه آینده مطابقت دهد. مقامات مدت‌هاست که اذعان کرده‌اند که توسعه‌دهندگان خانه‌های بسیار زیادی را می‌فروشند. جی پی مورگان تخمین می زند که حدود 70 درصد از فروش هایی که از سال 2018 به بعد توسط افرادی خریداری شده اند که قبلاً یکی از آنها را داشتند. قرار بود محدود کردن سطح بدهی شرکت ها را مجبور کند تا با تقاضای واقعی سازگار شوند.

این تقاضا احتمالاً با کاهش رشد جمعیت چین کاهش می یابد. فروش خانه در سال 1.57 به 2021 میلیارد متر مربع رسید که بیش از دو برابر سال 2007 بود. اما Chen Long از Plenum، یک شرکت تحقیقاتی دیگر، پیش‌بینی می‌کند که تقاضای واقعی سالانه به 0.88-1.36 میلیارد متر مربع در دهه آینده کاهش یابد. تغییر جمعیتی شکل می گیرد و شهرنشینی کند می شود. تورم مجدد بازار به معنای حفظ حباب است.

اقدام متعادل کننده دولت مملو از خطر است. در اواسط اکتبر، کنگره حزب برگزار خواهد شد، زیرا شهرهای بزرگ تعطیل هستند. تحریم های وام مسکن ادامه خواهد یافت و احتمالاً همچنان بزرگتر خواهد شد. اعتماد کلی به پایه های اقتصادی چین می تواند از آستانه ای عبور کند که فراتر از آن بازیابی بسیار دشوارتر می شود. همه اینها به این معنی است که دوره سوم آقای شی در شرایط نامطلوبی آغاز خواهد شد.

© 2022 The Economist Newspaper Limited. تمامی حقوق محفوظ است.

از اکونومیست، تحت مجوز منتشر شده است. محتوای اصلی را می توان در یافت https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state