دو کفش دیگر در بازار املاک و مستغلات تا…

واقعیت‌های کنونی - و پیامدهای احتمالی - در مورد نحوه عملکرد بازار املاک تجاری در ماه‌های آینده

من اخیراً منشأ عبارت "در انتظار افتادن کفش دیگر" را فهمیدم. در اواخر قرن نوزدهم، ساکنان آپارتمان‌های شهر نیویورک می‌توانستند صداهای همسایه‌هایی که بالای سرشان زندگی می‌کردند را بشنوند. یکی از صداهای رایج درآوردن کفش بود. هنگامی که صدای ضربه خفه‌ای کفشی را شنیدید که به زمین برخورد می‌کند، انتظار داشتید کمی بعد از افتادن کفش دیگر بشنوید.

اولین کفش در بازار مسکن و املاک تجاری ایالات متحده کل سال 2022 بود: افزایش مداوم نرخ بهره، کاهش قابل توجه در حجم فروش، و پیش نویس سرد در قیمت املاک و مستغلات. سه نفر از شش خانه ساز برتر در کشور اخیراً سفارشات جدید خالص را برای پاییز 2022 با کاهش 15 درصدی گزارش کردند (لنارلن
، 38٪ (DR Horton) و 80٪ (KB HomeKBH
). در دسامبر 2022، وزارت بازرگانی ایالات متحده گزارش داد که فروش خانه های جدید برای یک خانواده کاهش یافته است. ٪۱۰۰ از دسامبر 2021

برای شرکت های املاک تجاری، به ویژه در بازار اداری، شرایط وخیم است. بر اساس مطالعات اخیر، تا ٪۱۰۰ فضای اداری می تواند "چهار برابر استفاده فعلی خود" را پشتیبانی کند. آمارهایی از این دست، آمار ملی در مورد مشاغل خالی ادارات را زیر سوال می برد.

اجازه دهید صادقانه باشد؛ 2022 زیبا نبود با این حال، کارشناسان هنوز مطمئن نیستند که سال 2023 چگونه ممکن است شکل بگیرد. قبل از اینکه بتوانیم ضرب المثل «همه روشن» را در مسکن و املاک تجاری بنامیم، چند کفش دیگر باید انداخت؟ پاسخ دو و یک سوم احتمالی است (برای همه آن بازیکنان بیل در بیرون):

1. ممیزی
2. مالیات های شهرداری
3. (ممکن) فروش اجباری

اولین کفشی که افتاد: حسابرسی

اکثر شرکت‌های سهام خصوصی املاک و مستغلات پایان سال دسامبر دارند و باید صورت‌های مالی حسابرسی شده را تا پایان ماه مارس یا آوریل به بانک‌ها و سرمایه‌گذاران خود ارائه کنند. از آنجایی که دسامبر 2021 به معنای واقعی کلمه پایین‌ترین محیط نرخ بهره در تاریخ بود، در حالی که اجاره‌بها به سرعت در حال افزایش بودند (یعنی تورم)، ارزش املاک و مستغلات تقریباً بدون گرانش بود. به سرعت تا پایان سال 2022 و شرایط بسیار متفاوت بود، با این حال بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات به طور فعال ارزش دارایی های املاک خود را در مواجهه با نرخ های بهره به شدت بالاتر ارزیابی نکرده اند.

چرا برخی سرمایه گذاران املاک و مستغلات ارزش خود را مجددا ارزیابی نکرده اند؟ از یک طرف، اجاره ها و بنابراین سود احتمالاً در سال 2022 در مقایسه با 2021 همچنان در حال افزایش بوده است. از نظر ظاهری، صاحبان املاک و مستغلات دوست دارند این باور را داشته باشند که اگر سودآوری بیشتری ایجاد کنند، ارزش بیشتری ایجاد می کنند، که درست است. اما در املاک و مستغلات، ارزش گذاری از شما می خواهد که سود خود را در یک فاکتور ارزش گذاری ضرب کنید تا به پاسخ نهایی برسید (فقط برای اینکه اوضاع کمی گیج کننده تر شود). شما سود خود را بر درصدی تقسیم می کنید - که نرخ سرمایه نامیده می شود - تا ارزش فعلی ملک خود را بدست آورید. نرخ های سقفی تمایل دارند از نرخ های بهره تبعیت کنند. با افزایش نرخ بهره، نرخ سقف افزایش می یابد. وقتی نرخ سقف افزایش می یابد، ارزش املاک و مستغلات کاهش می یابد.

بنابراین، اگر یک مالک املاک و مستغلات در سال 2022 سود بیشتری نسبت به سال 2021 در دارایی های املاک خود داشته باشد، احتمالاً در مقایسه با یک سال قبل ارزش گذاری کمتری خواهد داشت زیرا نرخ بهره نزدیک به 5 درصد افزایش یافته است.

و فصل حسابرسی لحظه حقیقت است. با تراکنش‌های بسیار کمتر - که به معنای ارزش‌گذاری کمتر برای ارزیاب‌هایی است که برای املاک تجاری ارزش قائل هستند - سرمایه‌گذاران املاک مجبورند برای اولین بار از ارزش‌های خود از زمان افزایش نرخ‌ها دفاع کنند. تمام این "ارزیابی مجدد" در حال حاضر اتفاق می افتد و برای 60 تا 90 روز آینده ادامه خواهد داشت. احتمال نسبتاً کمی وجود دارد که ارزش بالاتر از سال گذشته باشد.

چرا همه اینها مهم است؟ اگر حداکثر وام به ارزش سرمایه‌گذار نزد وام‌دهنده‌اش 80 درصد باشد، بانک فقط 80 درصد به شما وام می‌دهد - حتی اگر ارزش ملک شما کاهش یابد. چه اتفاقی می‌افتد اگر سرمایه‌گذار بیش از آنچه که مایل است به شما وام دهد به بانک بدهکار باشد؟ یا باید کل وام را بازپرداخت کنید یا پول نقد (یا دارایی های دیگر) بیشتری را به عنوان وثیقه به بانک بدهید. در طول همه‌گیری، بانک‌ها به سرعت تغییراتی ایجاد کردند و سرمایه‌گذاران را تحت پوشش قرار دادند، اما امروز همه چیز بسیار متفاوت است.

شرایط فعلی بازار مالی به طرز چشمگیری سخت تر است. مالکانی که ممکن است در سال های اخیر ایمن بوده باشند، اکنون می توانند مجبور شوند گزینه های تامین مالی دیگری پیدا کنند. یا فروشنده اجباری شوند.

سرمایه‌گذارانی هستند که در مواجهه با افزایش نرخ‌های بهره هم زیرک و هم صادقانه عمل کرده‌اند (اگرچه درآمد همچنان در دارایی‌هایشان بالا می‌رفت)، اما بسیاری از آنها ارزش‌های خود را مانند سال 2021 حفظ کرده‌اند. برخی حتی آن‌ها را افزایش داده‌اند.

کسانی که ارزش گذاری را پایین می آورند ممکن است مجبور شوند این واقعیت را بپذیرند که نرخ بهره بالا رفته است. حتی اگر عملکرد خوبی داشته باشند، بانک‌ها ممکن است آنها را مجبور کنند به این سؤال پاسخ دهند: آیا وام‌های شما با آزمون ارزش مطابقت دارند؟

دومین کفشی که باید انداخت: کاهش مالیات

اگر شهر، شهرستان یا ناحیه مدرسه ای هستید که مالیات املاک و مستغلات را جمع آوری می کنید، درآمد شما بر اساس دو چیز است: 1. نرخ کلنگ زنی (نرخ مالیات) و 2. ارزش املاکی که از آنها مالیات می گیرید.

همیشه بین ارزشی که یک ارزیاب می گوید یک ملک ارزش دارد و ارزش مالیاتی آن تفاوت وجود دارد. کاهش بسیار قابل توجهی در ارزش اموال احتمالاً طی چند ماه و سه ماهه آینده در دادگاه رخ خواهد داد. از آنجایی که حسابرسان و صاحبان املاک به این موضوع فکر می کنند که ارزش های مالی حسابرسی شده چقدر می تواند بالا باشد، همین صاحبان املاک تمایل دارند با دادگاه ها مبارزه کنند تا کمترین ارزش ارزیابی مالیات ممکن را از شهرداری ها دریافت کنند.

پس این به چه معناست؟ اگر نرخ‌های بهره بالاتر منجر به ارزش‌های پایین‌تر در طول فصل حسابرسی شود، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات که مالک آن املاک هستند سفر بعدی خود را به دادگاه انجام خواهند داد تا میزان مالیاتی را که به شهرداری‌ها می‌پردازند کاهش دهند.

کاهش ارزش املاک و افزایش نرخ جای خالی به معنای کاهش درآمد مالیاتی برای شهرها است. از آنجایی که شهرها نقش بسیار مهمی در ارائه اشکال مختلف تامین مالی برای دستیابی به معاملات املاک و مستغلات در خط پایان بازی می کنند، تصور کاهش قابل توجه دریافت مالیات در مکان هایی که بهبود زیرساخت ها برای پیشرفت توسعه املاک و مستغلات حیاتی است، مشکل ساز است.

به بیان ساده، درآمدهای مالیاتی کمتر به معنای فرصت های کمتر برای توسعه دهندگان است.

این کفش خاص قرار است بسیار منطقه ای باشد. شهرداری‌ها وضعیت مالی متفاوتی دارند. به عنوان مثال، آنهایی که بازارهای اداری کوچکتری دارند، احتمالاً وضعیت بهتری خواهند داشت. نگرانی از پرداخت مالیات نیز می‌تواند با افزایش نرخ‌های مالیاتی کاهش یابد، که می‌تواند موقتاً حفره دریافتی را برطرف کند، اما در نهایت هر مکانی را برای سرمایه‌گذاران در درازمدت کمتر جذاب می‌کند.

سومین کفش (ممکن) برای انداختن: فروشندگان اجباری

بگذارید یک چیز را روشن کنم: من بازار فروش اجباری را پیش بینی نمی کنم. ممکن است اتفاق بیفتد؛ ممکن است نباشد.

اما همانطور که دو کفش اول را تماشا می کنیم، همه ما باید گوش هایمان را باز نگه داریم تا بشنویم که آیا آن کفش سوم برای بازار مسکن و املاک تجاری سقوط می کند یا خیر. این کاملاً ممکن است که ترکیب این دو عامل اول - ارزیابی های حسابرسی شده و کاهش درآمدهای مالیاتی - منجر به تبدیل شدن سرمایه گذاران به فروشندگان اجباری شود.

سؤالاتی که اکنون باید بپرسیم این است: "چه زمانی متوجه خواهیم شد؟" و "چه مدت طول می کشد؟" پاسخ کوتاه این است که احتمالا تا تابستان متوجه خواهیم شد. بهار زمان خوبی برای دیدن قدرت بازار مصرف است زیرا فصل فروش بهار زمانی است که اکثر مصرف کنندگان خانه های جدید (به موقع) را برای سال تحصیلی بعدی خریداری می کنند. به نظر می رسد برگ های اولیه چای در فصل فروش بهار مشکلی ندارد، اما اگر به دلایلی نرخ بهره بالا برود، ممکن است به سرعت تغییر کند.

همچنین تابستان خواهد بود تا بانک‌ها بتوانند راه‌حل‌هایی را برای کسانی که آزمون LTV وام‌هایشان را برآورده نمی‌کنند، رمزگشایی کنند.

اگر کاهش ارزش‌گذاری املاک منجر به فروش اجباری نشود، معتقدم در بازار مسکن به وضعیت شفاف نزدیک می‌شویم. اکثر چرخه‌های خرید مسکن بسیار طولانی‌تر از یک سال هستند، اما همه چیز در املاک تجاری بی‌ثبات‌تر از گذشته است. قله‌ها بالاتر هستند، سرعت کاهش سریع‌تر است، و من معتقدم وقتی سرمایه‌گذاران احساس می‌کنند نرخ‌ها ثابت هستند و ریسک فروش اجباری خنثی می‌شود، تقاضای واقعی برای دارایی‌های املاک و مستغلات وجود خواهد داشت.