استاروود REIT، مانند BREIT، بازخرید سرمایه گذاران از صندوق املاک و مستغلات را محدود می کند

REIT 14.6 میلیارد دلاری که به عنوان SREIT شناخته می شود، توسط بری استرنلیخت، بنیانگذار و مدیر عامل Starwood Capital، یک شرکت سرمایه گذاری خصوصی متمرکز بر املاک و مستغلات با بیش از 125 میلیارد دلار دارایی تحت مدیریت، اداره می شود. Starwood Capital REIT را مدیریت می کند. Sternlicht همچنین مدیر عامل Starwood Property Trust (STWD)، یک شرکت وام دهنده املاک و مستغلات است.

SREIT پس از Blackstone Real Estate Income Trust دومین REIT غیر قابل معامله است که حدود 69 میلیارد دلار دارایی خالص دارد. وسیله نقلیه بلک استون (Ticker: BX)، معروف به BREIT، برای محدود کردن بازخریدها حرکت کرد در ماه نوامبر پس از افزایش درخواست‌های خروج سرمایه‌گذاران از سقف 5 درصدی سه ماهه آن فراتر رفت.

مانند BREIT، SREIT امکان بازخرید ماهیانه 2٪ از ارزش خالص دارایی یا NAV و 5٪ از NAV را در سه ماهه فراهم می کند.

افزایش درخواست بازخرید نشان می‌دهد که بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد به سمت خروج از REITهای غیرمعامله‌شده، که در بورس معامله نمی‌شوند، حرکت می‌کنند، زیرا عملکرد آن‌ها در سال جاری بسیار فراتر از عملکرد همتایان معامله‌شده عمومی بوده است. شکاف عملکرد بزرگ بین REITهای غیر دولتی و عمومی انگیزه ای را برای سرمایه گذاران در REITهای غیرمعامله ای ایجاد کرده است تا نقدینگی کنند.

این REITها به جای معامله در صرافی هایی مانند NYSE مانند صندوق های سرمایه گذاری مشترک هستند زیرا سرمایه گذاران می توانند ماهانه بر اساس NAV سهام خود را با محدودیت بازخرید خریداری یا بفروشند.

SREIT در نامه‌ای به مشاوران مالی که به Barron's ارسال شد، اعلام کرد که درخواست‌های بازخرید معادل 3.2 درصد از NAV را در ماه نوامبر دریافت کرده است. بر اساس محدودیت ماهانه 2٪، 63٪ از درخواست های بازخرید سرمایه گذاران را برآورده کرد (0.63 ضربدر 3.2 معادل 2). در این نامه آمده است که هر درخواستی که پر نشده باشد باید دوباره در ماه دسامبر ارائه شود.

REITهای غیرمعامله‌شده دارای محدودیت‌های بازخرید ماهانه و سه ماهه هستند تا از آنها در برابر انحلال مقادیر قابل توجهی از املاک و مستغلات یا افزایش مادی اهرم در پاسخ به درخواست‌های بازخرید بالا از سوی سرمایه‌گذاران محافظت کند.  

SREIT در نامه خود نوشت: "این محدودیت ها برای محافظت از سرمایه گذاران موجود و سلامت بلندمدت وسیله نقلیه و در نهایت برای به حداکثر رساندن ارزش سهامداران طراحی شده اند."

SREIT ترکیب دارایی و ساختار کارمزد مشابه BREIT دارد و عملکرد قابل مقایسه ای داشته است. SREIT، مانند BREIT، بخش عمده ای از دارایی های خود را در مجتمع های آپارتمانی چند خانواری و پس از آن انبارها دارد. این دو بخش از قوی ترین بخش ها در صنعت REIT در سال های اخیر بوده اند.

بازده سالانه SREIT تا اکتبر 10.2 درصد در یکی از طبقات سهام آن بود که با بازده حدود 9 درصد برای BREIT قابل مقایسه است.

REIT آپارتمان های عمومی پیشرو مانند

حقوق صاحبان سهام مسکونی

(EQR) و

انجمن های آپارتمانی میانه آمریکا

(

MAA

) خاموش هستند حدود 30 درصد در سال 2022. کارمزد پایه سالانه SREIT 1.25 درصد خالص دارایی ها و کارمزد عملکرد 12.5 درصد مشروط به نرخ مانع 5 درصد است. در سه سال گذشته سالانه حدود 15 درصد بازدهی داشته است.

مبانی دارایی SREIT و BREIT تحت سلطه سرمایه گذاری های تجاری املاک و مستغلات است که نقدشوندگی کمتری نسبت به اوراق بهادار عمومی دارند. SREIT در 10-Q خود اعلام کرد که 2.5 میلیارد دلار نقدینگی فوری در پایان سپتامبر دارد که شامل 1.7 میلیارد دلار قدرت استقراض و 800 میلیون دلار پول نقد است.

مانند BREIT، SREIT در سال گذشته به سرعت رشد کرده است زیرا کل دارایی ها در اکتبر از حدود 30 میلیارد دلار در پایان سال 20 به 2021 میلیارد دلار در ماه اکتبر افزایش یافته است. با حدود 15 میلیارد دلار بدهی معوق در پایان سپتامبر، SREIT نسبت اهرمی بالاتری دارد. REITهای عمومی قابل مقایسه مانند جوامع آپارتمانی در آمریکای میانه،

انجمن های AvalonBay

(AVB) و

مقدمه

(PLD)، بزرگترین انبار REIT. به عنوان مثال، AvalonBay دارای ارزش شرکتی مشابه SREIT - ارزش بازار به اضافه بدهی خالص - است، اما دارای 8 میلیارد دلار بدهی معوق است.

با این حال، سرمایه‌گذاران خرد از عملکرد REITهای غیرمعامله‌ای و بازده سود سهام فراوان در حدود 4 درصد خوششان آمده است. اما اعمال محدودیت برای بازخریدها، یا تحمیل یک دروازه، می تواند سرمایه گذاران را تحت فشار قرار دهد و به طور بالقوه درخواست های بیشتری برای برداشت را تحریک کند، در حالی که فروش سهام جدید به سرمایه گذاران را برای REIT غیر قابل معامله دشوار می کند.

رابرت لی، تحلیلگر کیف، برویت و وودز در اوایل سال جاری نوشت که مدیران جایگزین مشتاق جذب "سرمایه قفل شده" از سوی سرمایه گذاران فردی هستند. او گفت در حالی که این موضوع در شرایط خوب نیست، "این خطر وجود دارد که در مواقع استرس، سرمایه گذاران فردی متوجه شوند که از عدم دسترسی به سرمایه خود چندان راضی نیستند."

در حالی که محدودیت‌های نقدینگی به وضوح در ادبیات REIT غیرمعامله‌شده افشا شده است، تا همین اواخر مشکلی نبوده است. SREIT طرح بازخرید یا بازخرید خود را اینگونه توصیف می کند:

«در حالی که باید سرمایه‌گذاری خود را بلندمدت با نقدینگی محدود ببینید، ما یک طرح بازخرید سهام را اتخاذ کرده‌ایم که به موجب آن، سهامداران ممکن است به‌صورت ماهانه از ما درخواست کنند که تمام یا بخشی از سهام آنها را بازخرید کنیم. به دلیل ماهیت غیر نقدشونده سرمایه گذاری در املاک، ممکن است منابع نقدی کافی برای تامین مالی درخواست های خرید مجدد نداشته باشیم. به‌علاوه، محدودیت‌هایی در میزان وجوهی که ممکن است برای خرید مجدد در هر ماه و سه ماهه تقویمی استفاده کنیم، ایجاد کرده‌ایم.»

برای نوشتن به اندرو باری در [ایمیل محافظت شده]