اگر قصد عزیمت به خارج از کشور را دارید، باید خانه خود را اجاره یا بفروشید؟

من و همسرم، ربکا، در سال 2018 زمانی که تصمیم گرفتیم از ویرجینیا به مکزیک نقل مکان کنیم، با مشکل اجاره در برابر فروش مواجه شدیم.

به عنوان یک وکیل مالیاتی سابق برای خدمات درآمد داخلی (IRS)، از بسیاری از قوانین مربوطه آگاه بودم، اما هنوز هم در طول این فرآیند درس های مهم و شگفت انگیزی آموختم. در اینجا، می‌خواهم داستان چگونگی مقابله با معضل اجاره یا فروش را با شما به اشتراک بگذارم، تا اگر به فکر نقل مکان به خارج از کشور هستید، بتواند به تصمیم شما کمک کند.

سرمایه گذاری در آینده مالی ما

املاک و مستغلات یک عنصر حیاتی از یک سبد سرمایه گذاری متعادل است. اما 20 سال پیش، زمانی که ربکا و من به دنبال خرید اولین خانه‌مان بودیم، بیشتر به این فکر می‌کردیم که آیا می‌توانیم یک خانه بخریم تا اینکه در کنار سهاممان چگونه به نظر می‌رسد.

در آن زمان، مسکن در محله‌های مد روز ویرجینیا، درست در آن سوی رودخانه پوتوماک و محل کار ما در واشنگتن، آنقدر مورد تقاضا بود که خریداران بالقوه معمولاً مجبور می‌شدند بیشتر از قیمت درخواستی پیشنهاد دهند و از بازرسی خانه و ایمنی چشم‌پوشی کنند. این ما را عصبی کرد. علاوه بر این، مقدار پولی که بانک می‌خواست به ما قرض دهد (در آن روزهای دیوانه‌وار پیش از فروپاشی مالی جهانی) بیش از آن چیزی بود که هر یک از ما تصور بازپرداخت آن را داشته باشیم.

از آنجایی که ما با فقیر بودن در خانه مخالف بودیم - یعنی نمی‌خواستیم بیشتر درآمدمان را صرف وام مسکن کنیم - من و ربکا با دل و جرات رفتیم و در مورد گزینه ارزان‌تری تصمیم گرفتیم.

ما یک خانه شهری ساخت 1940 را در ضرب المثل "سمت اشتباه مسیر" به قیمت نیمی از مبلغی که برای یک خانه تک خانواده ای کمی بزرگتر در محله ای پرطرفدارتر خرج می کردیم خریداری کردیم. اما ما در خانه جدید احساس امنیت می کردیم و قصد داشتیم از پولی که به بانک پرداخت نمی کردیم برای سفری که هر دو دوست داشتیم استفاده کنیم.

معلوم شد که شانس با ما یار بود. همانطور که مشاور املاک ما پیش‌بینی کرده بود، ما پیشتاز اصالت‌سازی محله جدیدمان بودیم. ساختمان‌های مدرن مسکن در دو طرف ما ساخته شد، مغازه‌ها و رستوران‌های بیشتری نقل مکان کردند و منطقه ما به محله‌ای عجیب و غریب و استعماری معروف شد. سپس قیمت مسکن در کل شهر شروع به افزایش کرد.

وقتی در سال 2000 خانه خود را خریدیم، شهر زمین و خانه ما را 127,900 دلار ارزیابی کرد. ده سال بعد این ارزیابی 378,420 دلار بود. و زمانی که من و ربکا تصمیم گرفتیم در ژانویه 2018 خانواده خود را به مکزیک نقل مکان کنیم، مبلغ 516,168 دلار بود.

انتخاب بین دو گزینه جذاب

من و ربکا پس از تصمیم به نقل مکان به خارج از کشور، انتخاب سختی در مورد خانه داشتیم. آیا باید آن را اجاره کنیم و از درآمد ماهانه اجاره برای کمک به پرداخت هزینه های خود در مکزیک استفاده کنیم، یا باید پول نقد کرده و از قانون فدرال که مالیات بر سود قابل توجهی را که با فروش به دست می آوریم حذف می کند، استفاده کنیم؟

اجاره مزایایی داشت. اجاره ماهانه جریان ثابتی از درآمد را فراهم می کند تا بخشی از حقوقی را که ما پشت سر می گذاریم جایگزین کند و در نتیجه مقداری را که باید از پس انداز برداشت کنیم تا هزینه های زندگی روزانه خود را تامین کنیم، کاهش می دهد. درآمد ما کفاف اجاره خانه ما در مکزیک، شهریه مدرسه فرزندانمان را می‌دهد، و همانطور که دوست داشتم به شوخی بگویم، چند دلار برای تاکو باقی می‌ماند. من و ربکا به عنوان محافظه‌کاران مالی (حداقل در مورد خرج کردن پول خود) دوست داشتیم که درآمد اجاره‌ای یک بالشتک مالی باشد تا زمانی که بتوانیم چندین ایده تجاری را توسعه دهیم که می‌خواهیم دنبال کنیم.

نکته دیگری که هنگام مهاجرت به خارج از کشور باید به آن توجه کنید این است که درآمد اجاره می تواند به شما کمک کند ویزای اقامت در کشور جدید خود را تضمین کنید. در حالی که این به وضعیت ما مربوط نمی شد، برخی از کشورها - به عنوان مثال اروگوئه - برای به دست آوردن اقامت دائم به یک جریان درآمد قابل اثبات نیاز دارند. درآمد اجاره می تواند به شما در برآوردن این نیاز کمک کند.

با این حال، همانطور که ما در تحقیق در مورد گزینه های خود آموختیم، اجاره نیز دارای معایبی است. اولاً، هزینه یک شرکت مدیریت برای تبلیغات و نظارت بر دارایی، به سود ما ضربه می زند. این شرکت ها اغلب برای یافتن مستاجر هزینه ای معادل یک ماه اجاره و سپس 8 تا 10 درصد اجاره ماهانه برای نگهداری ملک و پاسخگویی به مسائل مطرح شده توسط مستاجر دریافت می کنند. در حالی که سایت‌های آنلاین مانند Craigslist به عنوان پلتفرم‌های رایگان برای کمک به ارتباط مالکان و مستاجران وجود دارند، این ابزارها نمی‌توانند ملک را مدیریت کنند.

دوم، ما باید درآمد اجاره را به عنوان مشمول مالیات گزارش کنیم و آنچه را که به جیب ما می رود کاهش دهیم.

من و ربکا نیز فروش را گزینه هیجان انگیزی دانستیم. بر اساس گفتگوهایی که با چندین مشاور املاک محلی داشتیم، و همچنین تحقیقات مستقل خود با استفاده از ابزار آنلاین Zillow، که از خواص مشابه برای تخمین ارزش بازار یک خانه استفاده می‌کند، پیش‌بینی کردیم که می‌توانیم خانه را به قیمت تقریباً 600,000 دلار بفروشیم.

در این صورت، پس از کسر قیمت اولیه خرید و هزینه بهبود سرمایه ای که انجام داده بودیم، که در مجموع به 400,000،200,000 دلار می رسید، 400,000 دلار سود می بردیم. ما می‌توانیم سود XNUMX دلاری را سرمایه‌گذاری کنیم و از بازده آن برای پوشش هزینه‌های مکزیک استفاده کنیم.

علاوه بر این، طبق بخش 121 قانون درآمد داخلی (مستثنی مسکن)، هیچ یک از این سود 400,000 دلاری مشمول مالیات نخواهد بود. محرومیت مسکن به زوج متاهل این امکان را می دهد که تا سقف 500,000 دلار درآمد حاصل از فروش خانه را حذف کنند. یک فرد مجرد می تواند تا 250,000 دلار را حذف کند.

برای واجد شرایط بودن برای این محرومیت (و درک این موضوع بسیار مهم است که آیا قصد فروش خانه خود را دارید)، زوج های متاهل و افراد مجرد باید آزمون مالکیت و آزمون استفاده را انجام دهند.

اگر حداقل دو سال از پنج سال قبل از فروش، ملک را به عنوان خانه اصلی خود در اختیار داشته باشید و از آن استفاده کرده باشید، واجد شرایط محرومیت هستید. می‌توانید آزمایش‌های مالکیت و استفاده را در دوره‌های دو ساله مختلف انجام دهید، اما باید هر دو آزمایش را در طول دوره پنج ساله منتهی به تاریخ فروش انجام دهید.

اگر خانه‌مان را می‌فروختیم، هم آزمایش‌های مالکیت و هم استفاده را انجام می‌دادیم و می‌توانستیم تمام سود خود را حذف کنیم، در نتیجه مالیات صفر می‌شود.

بدون بهره مندی از استثنای مسکن، نرخ 10 درصدی مالیات بر عایدی سرمایه به این معنی بود که ما 40,000 دلار بر سود 400,000 دلاری پرداخت می کردیم. چهل هزار دلار بیشتر از آن چیزی است که ما پیش بینی می کردیم برای خانواده چهار نفره ما برای یک سال زندگی در مکزیک هزینه می شود. این مبلغ زیادی برای پرداخت مالیات است.

دلایلی که ما اجاره کردیم

عوامل متعددی در تصمیم گیری ما برای اجاره خانه نقش داشتند. ابتدا بلافاصله یک مستاجر قابل اعتماد پیدا کردیم که بتوانیم به او اعتماد کنیم تا از خانه و حیاط مراقبت کند. ما اطلاعات تماس را برای تعمیرکاران محلی که قبلاً از آنها استفاده کرده بودیم در اختیار او قرار دادیم و نیازی به شرکت مدیریت را از بین بردیم.

اجاره ای که ما جمع آوری می کنیم به عنوان درآمد عادی مشمول مالیات می شود (من و ربکا در گروه مالیاتی 12 درصد پرداخت می کنیم، اما نرخ ها از 10٪ تا 37٪ بر اساس درآمد و وضعیت پرونده متفاوت است). با این حال، متقبل نشدن هزینه یک شرکت مدیریت شخص ثالث به معنای پول بیشتر در جیب ما بود.

دوم، با توجه به ماهیت منطقه متروی واشنگتن دی سی - بسیار گذرا با مسکن های نزدیک مانند ما که تقاضای زیادی دارد - انتظار داشتیم ارزش خانه همچنان افزایش یابد. علاوه بر این، از آنجایی که آزمون استفاده از مستثنی مسکن یک پنجره دو سال از پنج سال را ارائه می دهد، ما مجبور نبودیم فوراً برای کسب سود مالیاتی بفروشیم.

در ساده ترین کاربرد آزمون، تا سه سال پس از نقل مکان برای فروش فرصت داشتیم. اگر تاریخ فروش ما در ژانویه 2021 بود، دوره بازنگری پنج ساله از ژانویه 2016 تا ژانویه 2021 طول می کشید و ما از ژانویه 2016 تا ژانویه 2018 در خانه به عنوان محل سکونت اصلی خود زندگی می کردیم و می توانستیم این خانه را حذف کنیم. کسب کردن.

دلیل نهایی که تصمیم گرفتیم در ابتدا به جای فروش، اجاره کنیم، این بود که می‌خواستیم مکانی برای بازگشت به آنجا در صورتی که اوضاع در مکزیک درست نشد.

زمان تصمیم گیری، دوباره

در ژوئن 2020، مستأجر ما به ما اطلاع داد که در ماه اوت از خانه خارج خواهد شد. در این زمان، ما دو سال و نیم از آزمایش خود در مکزیک گذشته بودیم و به زندگی خود در آنجا متعهد بودیم، بدون برنامه‌ای برای بازگشت به ایالات متحده، آماده بودیم تا گزینه‌های خود را در مورد خانه دوباره بررسی کنیم.

اولین واکنش من فروش بود. ما هنوز در فاصله دو تا پنج ساله قرار داشتیم تا بتوانیم آزمون استفاده را انجام دهیم و سود خود را از مالیات حذف کنیم. مشاورین املاکی که با آنها صحبت کردیم (و پلتفرم آنلاین Zillow) پیش‌بینی کردند که اکنون می‌توانیم خانه را به قیمت 100,000 دلار بیشتر از دو سال قبل بفروشیم، به این معنی که ما حدود 50,000 دلار در مالیات صرفه‌جویی می‌کنیم و کل سود 500,000 دلاری را برای سرمایه‌گذاری در اختیار داریم.

ربکا می خواست به اجاره ادامه دهد. یک تجارت کامبوچا را که ما راه اندازی کرده بودیم و دوره های آموزشی اسپانیایی زبان او در مکزیک به طور متناوب سودآور بود، اما او دوست داشت درآمد ثابتی از اجاره داشته باشد.

یکی دیگر از دلایلی که ربکا می خواست به خانه آویزان شود، درک قدردانی بیشتری بود که چندین مشاور املاک محلی پس از اعلام آمازون اعلام کردند که دومین دفتر مرکزی خود را در این منطقه خواهد ساخت، پیش بینی کردند.

در حالی که ما هنوز در حال بحث بودیم که چه کنیم، سرنوشت دخالت کرد. داشتم با دوستی که تخصص سرمایه گذاری دارد در مورد مشکلمان صحبت می کردم و او چیزی را پیشنهاد داد که من و ربکا کاملاً متوجه نشده بودیم. او توضیح داد که نرخ بازدهی که از اجاره به دست می‌آوریم بیشتر از آن چیزی است که اگر خانه را بفروشیم و سود آن را سرمایه‌گذاری کنیم، به دست می‌آوریم.

در آن زمان، ما تقریباً 25,000 دلار در سال درآمد اجاره پس از پرداخت مالیات بر دارایی، بیمه صاحب خانه و هزینه های نگهداری را تسویه می کردیم. (ما قبل از نقل مکان باقی مانده وام مسکن را پرداخت کرده بودیم.)

اگر بخواهیم خانه را بفروشیم و سود 500,000 دلاری را سرمایه‌گذاری کنیم، باید سرمایه‌گذاری را پیدا کنیم که بازدهی 5 درصدی داشته باشد تا به همان اندازه درآمد اجاره‌ای را دریافت کنیم. در حالی که ممکن است بتوانیم آن نرخ بازده را در اوراق قرضه شرکتی یا سهامی که به صورت عمومی معامله می شود، پیدا کنیم، این نوع دارایی ها معمولاً سرمایه گذاری های پرریسک تری نسبت به املاک و مستغلات هستند.

تقریباً در همان زمانی که با دوستم، ربکا و من این گفتگو را انجام دادم، از طریق شفاهی خانواده‌ای را یافتیم که مشاغل خوبی داشتند و اجاره ماهیانه کمی بالاتر از آنچه قبلاً دریافت می‌کردیم، پرداخت می‌کردند. این امر تصمیم به اجاره مجدد را آسان کرد.

به علاوه، می‌دانستم که محرومیت مسکن کاملاً منتفی نیست. طبق قانون، اگر تصمیم بگیریم به خانه به عنوان محل سکونت اصلی خود برگردیم و به مدت دو سال در آنجا بمانیم – یا بیشتر در صورتی که برای ما مناسب باشد، می‌توانیم دوره پنج ساله حیاتی برای آزمایش استفاده را بازنشانی کنیم. اگرچه اکنون در ذهن ما نیست که به عقب برگردیم، اما خارج از محدوده امکان نیست. چرا که نه؟ خانه برای ما خوب بوده است.

در نهایت، تصمیم برای فروش یا اجاره خانه شما یک تصمیم شخصی است. هیچ راه حلی برای همه وجود ندارد. با این حال، همانطور که داستان ما نشان می دهد، یک ملاحظات مالی مهم که هر صاحب خانه باید در نظر داشته باشد، محرومیت از مسکن است. اگر در نهایت خانه خود را خارج از پنجره دو تا پنج ساله بفروشید، ممکن است مجبور شوید بخش بزرگی از قیمت فروش را به عمو سام بسپارید.

بنابراین، اگر تصمیم دارید چند سال پس از نقل مکان به خارج از کشور خانه خود را حفظ کنید، از این که این مالیات چگونه می تواند بر امور مالی شما تأثیر بگذارد آگاه باشید.

این داستان در ابتدا در International Living منتشر شد.