من با مادر 74 ساله ام خانه می خرم اما رهن به نام من است. چگونه خانه را عنوان کنیم؟

عزیز MarketWatch ،

می‌خواهم ببینم آیا می‌توانید در مورد خرید خانه با مادرم که 74 سال دارد، به من مشاوره بدهید. 240,000 دلار وام مسکن وام مسکن فقط به نام من خواهد بود. وقتی خانه مادرم فروخته شد، او می‌خواهد مقداری از درآمد خانه‌اش را به من بدهد - 220,000 دلار، تا بتوانم وام مسکن خود را دوباره تنظیم کنم و پرداخت ماهانه‌ام را کاهش دهم.

سؤالات ما این است: خانه ای را که هر دوی ما در آن زندگی خواهیم کرد، چگونه باید عنوان کنیم؟ آیا باید نام هر دوی خود را با مستاجران مشترک با حق بقاء روی خانه بگذاریم؟ همچنین آیا پولی که او برای گذاشتن وام مسکن مجدد به من می دهد هدیه ای برای من محسوب می شود که باید مالیات آن را پرداخت کنم؟ آیا راهی برای جلوگیری از این وجود دارد؟ و سوال آخر من این است که آیا من باید دختر بالغم را نیز به عنوان مستأجر مشترک با حق بقا بر سر عنوان خانه بگذارم تا زمانی که من و مادرم دیگر روی این زمین نیستیم خانه مال او باشد؟

اگر نمی توانید به این سؤالات پاسخ دهید، آیا می توانید به من بگویید که آیا باید با یک وکیل املاک یا یک وکیل مالیاتی یا یک CPA صحبت کنم؟ من مطمئن نیستم که باید این نوع سوالات را از چه کسی بپرسم. من از خواندن ستون شما لذت می برم. از کمکتان سپاسگزارم.

خالصانه،

نقل مکان با مامان

"حرکت بزرگ" یک ستون MarketWatch است که به بخشهای داخلی املاک و مستغلات ، از جستجوی خانه جدید تا درخواست وام مسکن ، نگاه می کند.

آیا در مورد خرید و فروش خانه سوالی دارید؟ آیا می خواهید بدانید حرکت بعدی شما باید کجا باشد؟ ایمیل Jacob Passy در [ایمیل محافظت شده].

متحرک عزیز،

خیلی شیرین است که قصد دارید با مادرتان خانه بخرید، زیرا مطمئن هستم که با افزایش سن و نیاز به کمک بیشتر، احساس راحتی برای او ایجاد می کند. می دانم که شما نظر من را در مورد این ترتیب نپرسیدید، اما اگر به شما پیشنهاد نکنم که صحبت های صریح زیادی با یکدیگر داشته باشید و در مورد انتظارات خود برای زندگی مشترک صحبت نکنید، بی اعتنا خواهم بود. این یک تغییر بزرگ برای هر دوی شما خواهد بود، و مانند هر ترتیب هم اتاقی، بهتر است برای اطمینان از زندگی مشترک مسالمت آمیز، پیش از موعد در یک صفحه باشید.

باید اعتراف کنم که من با جدول زمانی که شما دو نفر انتخاب کرده اید اشتباه گرفته ام. مگر اینکه دلیلی وجود داشته باشد که خرید خانه به تنهایی برای شروع منطقی باشد، من نمی دانم که چرا شما دو نفر دیگر برای خرید خانه با هم صبر نمی کنید - به خصوص اگر در نظر داشته باشید که هر دو در خانه باشند. سند - سند قانونی. ادغام منابع خود به یکباره به احتمال زیاد شما را قادر می سازد تا از مزایای مالی بهتر استفاده کنید.

تنظیم مجدد وام مسکن می تواند برای بسیاری از صاحبان خانه سودمند باشد. به شما این امکان را می دهد که تعهدات بدهی خود را بدون تغییر نرخ بهره یا مدت وام کاهش دهید. در زمانی که نرخ‌های وام مسکن در حال افزایش است، اگر هدف اصلی شما کاهش میزان بدهی‌های معوقه‌تان باشد، این می‌تواند گزینه بهتری برای بسیاری از صاحبان خانه نسبت به سرمایه‌گذاری مجدد باشد.

این استراتژی دارای اشکالاتی است. برای شروع، همه وام دهندگان وام مسکن اجازه آن را نمی دهند، بنابراین این باید چیزی باشد که از قبل توضیح دهید. و حتی اگر وام دهنده اجازه دهد، آنها نمی توانند این کار را برای همه انواع وام انجام دهند. به طور خاص، وام های تحت حمایت دولت، از جمله وام های FHA و VA را نمی توان مجدداً تنظیم کرد. و سرویس دهنده وام برای بازنویسی کارمزدی از شما دریافت خواهد کرد. به این دلایل، برخی از وام گیرندگان ترجیح می دهند به جای انجام فرآیند کامل بازنویسی، فقط پرداخت های اضافی به وام مسکن خود را انجام دهند.

در شرایط شما، اگر مادرتان در وام مسکن نباشد، کمک مالی ممکن است به عنوان یک هدیه در نظر گرفته شود، اگرچه شما کسی نیستید که مالیات آن را بپردازید. برای دریافت مشاوره تخصصی باید با یک حسابدار مشورت کنید، اما به احتمال زیاد او باید اظهارنامه مالیاتی هدیه بدهد. گفته می‌شود، مگر اینکه او میلیون‌ها دلار به شما و دیگران هدیه دهد، احتمالاً به دلیل محرومیت مادام‌العمر، مالیاتی بر آن پول بدهکار نخواهد بود.

او می تواند بدون وام مسکن، صاحب عنوان باشد، اما لزوماً ساده نیست. اگر بعد از خرید خانه و گرفتن وام مسکن به فکر اضافه کردن او به سند هستید، باید با یک وکیل ملکی مشورت کنید. برخی از وام دهندگان شامل بندهایی هستند که تصریح می کنند در صورت ایجاد تغییرات قابل توجه در عنوان خانه، وام باید به طور کامل بازپرداخت شود، و شما از یک متخصص حقوقی می خواهید که هر قرارداد وام مسکن را بررسی کند تا بررسی کند که آیا در اینجا چنین است یا خیر.

اگر در عوض قصد دارید مادرتان را از همان ابتدا و بدون اینکه وام مسکن داشته باشید، روی سند داشته باشید، باید با وام دهنده وام مسکن مشورت کنید تا موافقت آنها را برای این ترتیب دریافت کنید. همانطور که ویکتوریا اسپودک، وکیل مستغلات مستقر در نیویورک در یک پست وبلاگ توضیح می دهد، "بانک باید مطمئن باشد که منافع آنها محافظت می شود، زیرا آنها مقدار زیادی پول وام می دهند. توانایی بانک برای فروش ملک در صورت نکول برای مدل آنها بسیار مهم است و آنها پولی را وام نمی‌دهند مگر اینکه محافظت شوند.»

مشکلی که ممکن است با داشتن چندین نفر در عنوان، اما تنها یک نفر در رهن، ایجاد شود، این است که مالکیت خانه پیچیده می شود. از دیدگاه وام دهنده، مادر شما حقوقی در مورد خانه خواهد داشت که در صورت سلب مالکیت، فروش آن را دشوار می کند. اسپودک می‌گوید، بنابراین، کاری که وام‌دهندگان اغلب در چنین سناریویی انجام می‌دهند این است که هر دو مالک وام مسکن را امضا می‌کنند، در حالی که فقط یک نفر برگه را امضا می‌کند، که وعده بازپرداخت وام است. او می‌نویسد: «اگر وام پرداخت نشود یا از بین برود، بانک همچنان برای بازپرداخت خانه‌اش را بفروشد».

مجدداً، ممکن است بخواهید در نظر داشته باشید که مادر خود را در لیست وام مسکن قرار دهید. مگر اینکه مشکل اعتباری داشته باشد، درآمد اضافی و دارایی های تامین اجتماعی او می تواند به شما کمک کند نرخ وام مسکن بهتری داشته باشید. همچنین مشکلاتی را که از پرداخت وام در هنگام فروش خانه‌اش ناشی می‌شود، کاهش می‌دهد.

در مورد اینکه چگونه عنوان خانه را انتخاب می‌کنید، فکر می‌کنم مهم است که چرا می‌خواهید هر دو در این عنوان باشید و اهدافتان از آن چیست. به نظر واضح است که اجتناب از وثیقه برای هر دوی شما مهم است، اما اجاره مشترک می تواند خطراتی را به همراه داشته باشد. به عنوان مثال، اگر یکی از شما بدهکار شود و نتواند آن را بازپرداخت کند، طلبکاران می توانند ادعای مالکیت کنند. همچنین به همین دلیل است که اضافه کردن دخترتان به عنوان نیز می تواند یک حرکت مخاطره آمیز باشد.

برای همه شما، قرار دادن خانه در یک اعتماد زنده ممکن است منطقی ترین باشد. این به شما اجازه می دهد تا کنترل کنید که وقتی شما و مادرتان هر کدام از دنیا می روند چه اتفاقی برای خانه می افتد، در حالی که به شما اجازه می دهد تا زمانی که هر دو هنوز زنده هستید در خانه بمانید. نه تنها خانه می تواند به راحتی به دختر شما منتقل شود، بلکه او می تواند از برخی مالیات ها و هزینه های وثیقه اجتناب کند. شما باید یک وکیل استخدام کنید تا اعتماد را تنظیم کند و آن را به درستی برای شما تنظیم کند، اما با توجه به پیچیدگی های شرایط زندگی شما، این ممکن است بهترین راه حل برای مشکل شما باشد و به شما و مادرتان اطمینان دهد که می توانید زندگی کنید. در این خانه برای بقیه روزهای شما.

با ارسال ایمیل به سوالات خود ، موافقت می کنید که آنها به صورت ناشناس در MarketWatch منتشر شوند. با ارسال داستان خود به Dow Jones & Company ، ناشر MarketWatch ، می فهمید و موافقت می کنید که ما ممکن است از داستان شما یا نسخه های آن در همه رسانه ها و سیستم عامل ها ، از جمله از طریق شخص ثالث استفاده کنیم..