من می خواهم وام مسکن خود را مجدداً تأمین مالی کنم، اما در آستانه 70 سالگی هستم. آیا عاقلانه است که در زمان زندگی خود بازپرداخت مالی کنم؟

معمولاً حدس می‌زنم که وارثان باید بر اساس وصیت نامه با آن برخورد کنند، اما به نظر من وارثی ندارم. من مجردم، تا حالا ازدواج نکردم و بچه هم ندارم. مادرم فوت کرده و پدرم 97 ساله است. او با یک زن زندگی می کند، اما آنها تصمیم گرفتند که ازدواج نکنند.

من و برادرم از سال 1990 از هم جدا شدیم. من قصد ندارم چیز ارزشمندی را از او به ارث بگذارم - او وقتی مادرمان فوت کرد، خیلی از من جدا شد، علاوه بر این که من در واقع هیچ چیز ارزشمندی ندارم. من نمی خواهم او را به حال خود رها کنم. او 67 سال دارد و چه کسی می داند که آیا وقتی من بمیرم زنده خواهد بود یا نه. سپس خواهرزاده ام، تنها فرزند او، که من به سختی او را می شناسم، وجود دارد. او از زمانی که بالغ شده است هرگز برای اصلاح این واقعیت تلاش نکرده است. او 38 سال دارد، مجرد است و بچه ندارد. من 33 یا بیشتر پسر عموی دوم دارم، اما تقریباً 30 سال است که با آن چند نفری که تا به حال دیده ام هیچ رابطه ای ندارم.

رنج و کینه من نسبت به برادر و خواهرزاده ام نباید نافی تعهد من به ترک وصیت نامه باشد. بالاخره آنها خون من هستند و من از نظر عاطفی به هیچ سازمان غیرانتفاعی وابسته نیستم. من دوستان صمیمی دارم که در اوایل سال های 1954 تا 1966 با آنها آشنا شدم، اما دوستان مهم دیگری نداشتم.

در همین حال، من حدود 33,000 دلار بابت وام مسکن فعلی خود بدهکار هستم. من 30,000 دلار پول نقد می خواهم که قصد دارم از آن برای بهبود خانه استفاده کنم. ارزیابی لغو شده است، اما واحدهای هم اندازه در آپارتمان من بین 285,000 تا 315,000 دلار فروخته شده است. من در حومه لس آنجلس زندگی می کنم. پرداخت ماهانه فعلی 458 دلار است، با احتساب مالیات دارایی، با نرخ بهره 5.25%. پرداخت جدید 531 دلار با 3.28٪ است. با توجه به اینکه همه آگهی‌های بازرگانی می‌گویند نرخ‌های رفیع فعلی چقدر است، تفاوت چندانی وجود ندارد، اما نسبت بدهی به درآمد من اصلاً خوب نیست.

"وقتی من بمیرم، چه کسی با موجودی پرداخت نشده گیر می کند؟ آیا وام دهنده آن را فرض می کند؟"

در حال حاضر تنها درآمد "واقعی" من تامین اجتماعی است و پدرم ماهانه 900 دلار از یک حساب اعتماد برای من ارسال می کند. من قصد دارم سال آینده به سر کار برگردم زیرا حوصله ام سر رفته است، اما این ارتباطی با وام ندارد. پرداخت وام 30 ساله مستهلک شده شامل هزینه های بسته شدن، مالیات های پیش پرداخت و بیش از 17,000 دلار بدهی معوق علاوه بر وام مسکن و وجه نقد باقی مانده خواهد بود.

وقتی من می میرم، چه کسی با موجودی پرداخت نشده گیر می کند؟ آیا وام دهنده آن را فرض می کند؟ آیا کسی مجبور نیست با هر مشکلی که ممکن است وجود داشته باشد مقابله کند یا در صورت فروش موجودی آن را دریافت کند؟ آیا من درست می گویم که اگر وام 15 ساله یا 30 ساله بگیرم بی ربط است زیرا ممکن است قبل از پرداخت هر کدام بمیرم؟

از آنجایی که وام در نظر گرفته شده به میزان قابل توجهی کمتر از ارزش خانه است، آیا انواع دیگری از مشکلات وجود دارد که هر کسی که وارث من باشد باید با آن دست و پنجه نرم کند؟ البته ممکن است زلزله دیگری اتفاق بیفتد، اما اگر من وصیت نامه ای نگذاشته باشم، به استثنای فاجعه ای غیرقابل پیش بینی یا معوقه بودن من، چه کسی می تواند به طور قانونی مجبور به رسیدگی به مسائل شود؟

خالصانه،

تامین مالی مجدد دختر طلایی

'حرکت بزرگ' یک ستون MarketWatch است که به زیر و بم املاک و مستغلات، از پیمایش جستجوی یک خانه جدید تا درخواست برای وام مسکن است.

آیا در مورد خرید و فروش خانه سوالی دارید؟ آیا می خواهید بدانید حرکت بعدی شما باید کجا باشد؟ ایمیل Jacob Passy در [ایمیل محافظت شده].

عزیز ، سرمایه گذاری مجدد ،

من می خواهم با پرداختن به سوال شما در مورد طول مدت وام شروع کنم، زیرا نگرانم که ممکن است تفاوت بین وام 15 ساله و وام 30 ساله را دست کم بگیرید.

می دانید که پرداخت ماهانه برای وام 15 ساله بالاتر است - این درست است. اما ممکن است حتی بیشتر از آن چیزی باشد که تصور می کنید (مگر اینکه وام دهنده قبلاً تفاوت را مشخص کرده باشد.) برای مثال، برای وام مسکن 100,000 دلاری 30 ساله با نرخ بهره 3 درصد، پرداخت ماهانه تقریباً 422 دلار خواهد بود. اگر همان وام 15 ساله باشد، پرداخت ماهانه حدود 691 دلار خواهد بود.

برای تأکید، پرداخت ماهانه وام مسکن 15 ساله تقریباً 64 درصد بیشتر است. اغلب، مردم جذب وام های کوتاه مدت 15 ساله می شوند زیرا در بلندمدت در سود آنها صرفه جویی می کند. اما برای فردی که درآمد ثابتی دارد، این تفاوت در پرداخت ماهانه می تواند تفاوت زیادی ایجاد کند.

همانطور که خودتان گفتید، مشخص نیست که آنقدر عمر کنید که بتوانید وام را در هر صورت پرداخت کنید. بنابراین، پس‌اندازهای بلندمدت که در کوتاه‌مدت ایجاد می‌شوند، به احتمال زیاد ارزشی ندارند. شما در حال حاضر به حمایت مالی پدرتان متکی هستید، اما آیا این وضعیت پس از مرگ او ادامه خواهد داشت؟ در غیر این صورت، دوباره پرداخت ماهانه بالاتر از وام 15 ساله ممکن است ناگهان کاملاً غیرقابل تحمل شود.

برای هر کسی که در هنگام مرگ شما خانه را به دست آورد، فرقی نمی‌کند که وام مسکن 15 یا 30 سال برای حل بدهی داشته باشد. در واقع، وقتی ما می میریم، هنوز باید بدهی های مربوط به مسکن ما پرداخت شود.

در مورد شما، به نظر می رسد که یا وصیت نامه ای ندارید یا مشخص نکرده اید که چه کسی باید دارایی شما را پس از مرگ به ارث ببرد. اکثر ایالت ها برای تعیین اینکه چه کسانی واجد شرایط ارث هستند، از همسر و فرزندان و سپس نوه ها، فرآیندی را دنبال می کنند. در مواردی که هیچ یک از آن افراد در اطراف نباشند، دولت سایر بستگان از جمله خواهر و برادر، خواهرزاده و برادرزاده را در نظر می گیرد. دولت همچنین ممکن است خود ملک را به ارث ببرد.

اگر بدون وصیت بمیرید و دولت وارث قانونی ملک را تعیین نکند، از نظر تئوری وام دهنده وام مسکن یا سرویس دهنده شما برای پوشش وام خانه را سلب می کند. اگر وارثی شناسایی شد، یا نام آن را نام بردید، اکثر ایالت ها قوانینی برای محافظت از حقوق خود در مورد خانه دارند. هنگامی که شما بمیرید، وارثان شما مالکیت خانه را به ارث می برند، اما رهن آن را نه. وام مسکن اغلب شامل بند سررسید فروش است که مستلزم پرداخت وام در صورت فروش خانه است - زیرا در آن زمان است که مالکیت منتقل می شود.

وقتی انتقال عنوان از طریق ارث انجام می شود، قوانین معمولاً از وارث محافظت می کنند. آنها می توانند وام مسکن را بپذیرند و به پرداخت ادامه دهند. در برخی موارد، آنها می توانند وام مسکن را به نام خود منتقل کنند، یا می توانند خانه را بفروشند تا وام را پرداخت کنند و درآمد حاصل از آن را به جیب بزنند.

اگر ممکن است کمی تجاوز کنم، به شما توصیه می کنم که تجدید نظر کنید که چه کسی شایستگی دریافت ارث شما را دارد. طبیعتاً، بیشتر ما فکر می کنیم که دارایی های دنیوی خود را به خویشاوندان خونی بسپاریم - اما به نظر من، تعریف خانواده گسترده تر از این است. برادرت برایت اندوه آورد و تو می گویی که با خواهرزاده ات عملاً هیچ رابطه ای نداری.

به نظر می رسد که شما دوستان زیادی دارید که با آنها روابط غنی دارید. مطمئناً، آنها ممکن است ماهیت رمانتیک نداشته باشند، اما من مطمئن هستم که این دوستان شادی و آرامش را به زندگی شما می آورند. این افراد خانواده منتخب شما هستند و سزاوار هر حق و امتیازی هستند که معمولاً برای روابط خونی محفوظ است. در واقع، شما می توانید دارایی خود را به جای یکی از اعضای خانواده، به یک دوست وصیت کنید.

شاید دوستان شما علاقه ای به ارث بردن آپارتمان شما نداشته باشند، اما من با آنها صحبت می کنم تا ببینم نظر آنها در مورد چنین هدیه ای چیست. شاید آنها خودشان فرزند یا بستگان دیگری داشته باشند که می توانند از ارث بردن خانه ای برای زندگی در آن (یا ارزش مالی آن ملک) بهره مند شوند.

شما برای نگهداری از خانه‌تان سخت کار کرده‌اید، و باید احساس راحتی کنید که بدانید بعد از مرگ به سراغ کسی می‌رود که از او مراقبت می‌کنید. هر کسی را که به عنوان وارث خود معرفی می کنید، از برنامه های خود به آنها اطلاع دهید. به این ترتیب پس از مرگ شما شوکه کننده نخواهد بود، و آنها می توانند برای انجام وظایف مختلفی که همراه با ارث به همراه می آیند، احساس خوبی داشته باشند.

با ارسال ایمیل به سوالات خود ، موافقت می کنید که آنها به صورت ناشناس در MarketWatch منتشر شوند. با ارسال داستان خود به Dow Jones & Company ، ناشر MarketWatch ، می فهمید و موافقت می کنید که ما ممکن است از داستان شما یا نسخه های آن در همه رسانه ها و سیستم عامل ها ، از جمله از طریق شخص ثالث استفاده کنیم..