در اینجا آمده است که یک وام مسکن 40 ساله در هر ماه در مقابل وام 30 ساله چقدر شما را پس انداز می کند. و هزینه نهایی

در زیر نمونه ای از نحوه پرداخت وام برای یک وام رهنی ۴۰ ساله با نرخ ثابت در مقایسه با وام های معمولی ۳۰ ساله و ۱۵ ساله آورده شده است.

جیکوب پاسی توضیح داد که بحث‌ها در بین سازمان‌های دولتی درباره وام‌های رهنی 40 ساله تاکنون حول اصلاحات وام برای وام‌گیرندگانی که با مشکل مواجه شده‌اند تا پرداخت‌های خود را جاری کنند، متمرکز بوده است. اما این می تواند راه را برای پذیرش گسترده و در دسترس بودن وام های 40 ساله برای همه خریداران مسکن نشان دهد.

خوانده شده: راستی وام مسکن 40 ساله؟ یکی از مقامات فدرال رزرو فکر می کند این ایده خوبی است. اما دیگران می گویند این یک پیشنهاد مخاطره آمیز است.

ایالات متحده یک بازار وام های رهنی فوق العاده نقد دارد که توسط فانی می رهبری می شود
FNMA ،
-0.73٪
و فردی مک
FMCC ،
-1.10٪,
که اکثریت وام های جدید را می خرند، آنها را بسته بندی می کنند و اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را به سرمایه گذاران می فروشند. دو غول وام مسکن که هر دو در سال 2008 تحت نظارت دولت قرار گرفتند، استانداردهای پذیره نویسی اعتبار را برای وام هایی که خریداری می کنند تعیین کردند. هر دو قبلاً در برنامه‌هایی برای تغییر وام‌های رهنی موجود به مدت 40 سال برای وام‌گیرندگان مشکل شرکت کرده‌اند، و اگر وام‌های 40 ساله به طور گسترده برای خریداران مسکن در دسترس قرار گیرد، هر دو درگیر خواهند شد.

مزایای بالقوه وام 40 ساله

مزیت بالقوه بالقوه وام 40 ساله پرداخت ماهانه کمتر است. قبل از اینکه بخواهیم مقایسه‌های مدت وام را انجام دهیم، در اینجا نموداری از بانک فدرال رزرو سنت لوئیس آمده است که حرکت میانگین قیمت‌های فروش مسکن در ایالات متحده را از سال 1970 نشان می‌دهد:

آخرین برآورد فدرال رزرو سنت لوئیس برای میانگین قیمت فروش خانه USUS در 26 ژانویه منتشر شد و 408,100 دلار بود و نمونه های ما بر اساس این عدد هستند. نمودار چند دهه ای، عقب نشینی های زیادی را برای بازار نشان می دهد، از جمله عقب نشینی طولانی و دردناک از سه ماهه اول 2007 تا سه ماهه اول 2009، اما در غیر این صورت، جهت نمودار کاملاً واضح است، به خصوص زمانی که طول اکثر وام ها را در نظر بگیریم. وام.

با کنار گذاشتن برنامه‌های ویژه برای وام‌گیرندگان کم‌درآمد، که ممکن است نیازمندی‌های پیش‌پرداخت پایینی داشته باشند، نمونه‌های ما پیش‌پرداخت 20 درصدی به مبلغ 81 دلار را برای مبلغ وام 620 دلاری در نظر می‌گیرند.

قیمت متوسط ​​ملی ممکن است برای منطقه ای که در آن به دنبال خرید خانه هستید صدق نکند، اما باید به خوبی تفاوت شرایط وام را نشان دهد و نشان دهد که چگونه وزن پرداخت وام به اصل و بهره در طول زمان تغییر می کند.

نرخ بهره و استهلاک پرداخت وام

از آنجایی که بازار فعلی تامین مالی وام مسکن در ایالات متحده تحت تسلط وام های رهنی با نرخ ثابت 30 ساله و 15 ساله است، ما هر دوی این موارد را با یک وام فرضی 40 ساله مقایسه خواهیم کرد. وام های رهنی با نرخ قابل تنظیم نیز موجود است. با این حال، اینها دوره های ثابت اولیه متفاوتی دارند.

یک حرکت بزرگ: نرخ وام مسکن به بیش از 4.5٪ افزایش یافته است - آنچه خریداران خانه باید بدانند در اینجا است

همچنین شایان ذکر است که با وجود افزایش اخیر نرخ بهره، نرخ وام های مسکونی همچنان در سطوح پایین تاریخی قرار دارد.

در اینجا نمودار فردی مک است که حرکت نرخ وام های رهنی 30 ساله را از آوریل 1971 نشان می دهد، با اضافه شدن وام های 15 ساله در سال 1991 و نرخ های قابل تنظیم وام اضافه شده در سال 2005:

طبق نظرسنجی فردی برای هفته منتهی به 31 مارس 2022، متوسط ​​نرخ بهره برای وام 30 ساله 4.67٪ و میانگین برای وام 15 ساله 3.83٪ بود.

نمونه‌های پرداخت زیر منعکس‌کننده هزینه‌ها یا امتیازات مبدأ یا سایر کارمزدهای خدمات مختلف در طول فرآیند دریافت وام نیست. پرداخت‌های وام نیز شامل مالیات بر دارایی و حق بیمه نمی‌شود، که معمولاً توسط سرویس‌دهنده وام به عنوان بخشی از کل پرداخت ماهانه به امانت سپرده شده و جمع‌آوری می‌شود.

برای وام 40 ساله، ما از همان نرخ بهره وام 30 ساله استفاده می کنیم. یکی از دلایل این امر این است که هیچ میانگینی برای یک بازار 40 ساله خرید خانه یا تامین مالی مجدد وجود ندارد که هنوز واقعاً وجود ندارد.

دلیل دیگر این است که وام 40 ساله لزوماً نرخی بالاتر از وام 30 ساله ندارد. (از 1 آوریل، بازده اوراق قرضه 20 ساله خزانه داری ایالات متحده
TMUBMUSD20Y ،
٪۱۰۰
2.59 درصد بود که بالاتر از بازدهی 2.44 درصدی اوراق 30 ساله خزانه داری بود.
TMUBMUSD30Y ،
٪۱۰۰.
)

پرداخت وام استهلاکی، پرداختی است که مانده اصل وام را در طول مدت وام بازپرداخت می کند. بنابراین پرداخت‌های اولیه وام به شدت به سود و پرداخت‌ها در پایان وام به شدت به اصل وام وزن می‌شود.

در اینجا مقایسه ای است از پرداخت های ماهانه اصل و بهره برای وام رهنی فرضی 40 ساله و وام های 30 ساله و 15 ساله 326,480 دلاری، بر اساس پیش پرداخت 20 درصدی برای خرید خانه 408,100 دلاری، قیمت متوسط ​​ملی مطابق با جدیدترین داده های موجود از فدرال رزرو سنت لوئیس:

تمام ارقام دلار گرد شده است.

جدول دارای مقایسه کل سود پرداختی برای عمر هر وام است. بدیهی است که با طولانی شدن شرایط، مجموع سود بیشتر است. اما همچنین مقایسه هایی برای پنج سال اول و 10 سال اول پرداخت سود برای هر وام و مقایسه میزان سهام ایجاد شده در پنج و 10 سال اول، از جمله پیش پرداخت وجود دارد.

در این مثال، میزان سود پرداختی برای عمر وام 40 ساله بیشتر از مبلغ وام خواهد بود. نزدیک به دو برابر شدن قیمت خانه است.

همچنین می توانید ببینید که با وام 15 ساله، تقریباً 70 درصد از قیمت خرید را پس از 10 سال ایجاد می کنید.

مزایا و معایب

وام 40 ساله با 1,504 دلار کمترین پرداخت ماهانه را دارد. اما نشان دهنده «پس انداز» تنها 183 دلار در ماه از وام 30 ساله است. وقتی قیمت کل خانه را در این مثال در نظر می گیریم، اضافه کردن 10 سال دیگر به عمر وام برای کاهش پرداخت کمتر از 200 دلار در ماه، قیمت گزافی به نظر می رسد.

به راحتی می توان گفت که برای کسی که خانه می خرد، وام 40 ساله چندان مناسب به نظر نمی رسد. اما برای صاحب خانه ای که برای پرداخت ماهانه خود تلاش می کند و به وی اصلاح وام 40 ساله پیشنهاد می شود، پرداخت کمتر ممکن است تفاوت را ایجاد کند.

مقایسه اعداد 30 ساله و 15 ساله شدیدتر است. پرداخت ماهانه برای وام 15 ساله 700 دلار بیشتر است. برخی از خریداران خانه می توانند پرداخت بالاتری را بپردازند. مزایای وام 15 ساله این است که کل سود پرداخت شده برای وام 103,218 دلار است در حالی که این وام 289 ساله 970 دلار است. به نظر می رسد که پانزده سال به سرعت می گذرد، و توقف پرداخت ها احساس هیجان انگیزی است.

شما می توانید مقایسه وام های 15 ساله و 30 ساله خود و همچنین سایر دوره ها و وام های با نرخ قابل تنظیم را با استفاده از MarketWatch انجام دهید. ماشین حساب رهن.

یک استدلال متقابل برای وام 15 ساله ممکن است شامل فرصت های از دست رفته باشد. وام 30 ساله دارای نرخ بهره 4.67 درصد است و می توان انتظار داشت که در بلندمدت از نرخ بازده بسیار بالاتری از سرمایه گذاری گسترده در بازار سهام بهره مند شود. اما این سوال را ایجاد می کند که آیا 700 دلار نقد ماهانه آزاد شده توسط وام 30 ساله سرمایه گذاری می شود یا خیر. ممکن است وسوسه انگیز باشد که آن پول را برای یک وسیله نقلیه گران تر از آنچه که در غیر این صورت می خرید خرج کنید.

تصمیم گیری در مورد خرید خانه و تصمیم گیری مدت وام باید بر نیازهای یک خانواده، از جمله فضا، پس انداز و سرمایه گذاری برای بازنشستگی و تحصیل، و هزینه های بی شمار خانوار تأثیر بگذارد.

یک خریدار خانه حداقل باید بداند که انواع مختلف وام چگونه کار می کنند.

کاوش عمیق در استهلاک

نگاهی به تفکیک استهلاک روش دیگری برای نشان دادن میزان پرداختی است که برای تامین مالی خانه خود می پردازید. برای مثال، با وام 30 ساله، بهره 1,271 دلار از اولین پرداخت ماهانه 1,687 دلاری شما را تشکیل می دهد (دوباره، این رقم گرد می شود). در اینجا مقایسه ای از بخش اصلی پرداخت ماهانه وام برای سه نوع وام در طول ماه اول و پایین تر آمده است:

جداول با هم نشان می‌دهند که با دوره‌های کوتاه‌تر وام، مانده وام شما با چه سرعتی بیشتر پرداخت می‌شود (یا سرمایه شما ایجاد می‌شود).

آخرین افکار و یک هشدار

هنگام خرید خانه - به خصوص اولین خانه شما - همه چیز باید روی میز باشد. یک بحث بلندمدت باید تمام اهداف و نیازهای مالی اصلی را شامل شود، از جمله پس‌انداز بازنشستگی، تحصیل، هزینه‌های پزشکی آینده و حتی خودروها، کامیون‌ها یا SUV‌هایی که قصد خرید یا نیاز به خرید آنها را دارید. همچنین ممکن است به برآورد اولیه خود از میزان فضای مورد نیاز خود نگاهی دقیق بیندازید. چه مقدار از آن برای ذخیره سازی است؟ چه چیزی را ذخیره می کنید؟ اگر کمتر ذخیره کنید، ممکن است هزینه کمتری بپردازید.

خرید وسیله نقلیه معمولاً تأمین مالی می شود و برای بسیاری از زوج ها می توان پرداخت های ماهانه ای را ارائه کرد که به پرداخت ماهانه وام مسکن نزدیک می شود. بنابراین نگاه سخت به آینه ضروری است. هنگام خرید یک وسیله نقلیه، نیازهای مختلف بسیار زیادی وجود دارد، از جمله کار - ممکن است به یک کامیون گران قیمت نیاز داشته باشید. یا اگر مثلاً املاک و مستغلات می فروشید، ممکن است نیاز داشته باشید که در حال رانندگی با یک خودروی مدل آخر خوب دیده شوید تا تأثیر خوبی داشته باشید.

اما برخی از مردم ممکن است بتوانند خرید یک وسیله نقلیه جدید را به تعویق بیاندازند، که می تواند فشار را در هنگام تصمیم گیری برای یک تصمیم چند دهه ای برای تامین مالی خانه کاهش دهد.

هشدار شوک

مالیات بر دارایی بسته به ایالتی که در آن زندگی می کنید به روش های مختلفی محاسبه می شود. در برخی ایالت ها، مالیات ها بر اساس قیمت فروش خانه یا برآورد فعلی ارزیاب مالیات بر دارایی از ارزش خانه است، با افزایش سالانه احتمالاً به درصدهای پایین. این می تواند به این معنی باشد که یک خریدار خانه مالیات ملکی بسیار بالاتری نسبت به پرداخت فروشنده می پردازد.

در اوایل فرآیند تصمیم گیری برای خرید خانه، مطمئن شوید که تخمین خود را از میزان مالیات بر دارایی خود انجام دهید، نه اینکه به برآورد وام دهنده یا شرکت مالکیت تکیه کنید، که ممکن است بر اساس مالیات بر دارایی سال قبل باشد. برای کمک به این برآورد می توانید با ارزیاب املاک شهرستان تماس بگیرید.

یکی دیگر از عواملی که باید در نظر بگیرید، بیمه صاحب خانه است، از جمله پوشش اضافی که ممکن است در صورت قرار گرفتن در منطقه سیل یا در منطقه ای مستعد خطرات دیگر، مانند طوفان، مورد نیاز باشد. برای مثال، اگر از ایالتی در شمال شرق یا غرب میانه به سمت جنوب حرکت می کنید، ممکن است با بازار بیمه ای بسیار متفاوت - و بسیار گران تر - نسبت به آنچه قبلاً با آن روبرو بوده اید روبرو شوید.