جریان نقدی سازندگان املاک چینی بیش از 20 درصد کاهش یافته است.

پکن - طبق گزارش آکسفورد اکونومیکس، جریان‌های نقدی توسعه‌دهندگان املاک چینی - نشانه‌ای از توانایی شرکت‌ها برای سرپا ماندن - امسال پس از رشد ثابت در دهه گذشته کاهش یافت.

بر اساس تحلیل اقتصاددان ارشد این شرکت، تامی وو، جریان های نقدی توسعه دهندگان تا ماه جولای به صورت سالانه 24 درصد کاهش یافته است.

داده‌ها نشان می‌دهند که این کاهش شدید رشد تقریباً هر سال از حداقل سال 2009 است. کل بودجه تا جولای 15.22 تریلیون یوان (2.27 تریلیون دلار) به صورت سالانه بود، در مقابل 20.11 تریلیون یوان در سال 2021.

این کاهش زمانی رخ می دهد که تقاضای اعتبار در چین در ماه ژوئیه انتظارات را از دست داده است و مشکلات توسعه دهندگان ملک ادامه دارد.

حدود دو سال پیش، پکن شروع به سرکوب وابستگی زیاد توسعه دهندگان به بدهی برای رشد کرد. به ویژه، اورگراند پیش‌فرض شد اواخر سال گذشته توسعه دهندگان دیگر دوست دارند شیمائو نیز پیش فرض بوده اند، علیرغم اینکه به نظر می رسد ترازنامه های سالم تری دارند.

در حالی که سرمایه گذاران در مورد شرکت های املاک چینی محتاط شده اند، توسعه دهندگان اکنون با خطر از دست دادن منبع مهم دیگری از جریان نقدی روبرو هستند: پیش پرداخت های خریداران مسکن.

خانه ها معمولاً قبل از اتمام در چین فروخته می شوند. اما از اواخر ژوئن، برخی از خریداران مسکن به تاخیر در ساخت آپارتمان اعتراض کردند توقف پرداخت وام مسکن

وو در گزارشی در هفته گذشته گفت: «مرکز مشکل این است که توسعه‌دهندگان ملک جریان‌های نقدی کافی ندارند - چه به دلیل هزینه‌های بدهی، فروش کم مسکن یا سوء استفاده از بودجه - برای ادامه پروژه‌ها.

حل این مشکل اعتماد خریداران مسکن به توسعه‌دهندگان را بازسازی می‌کند که به حمایت از فروش مسکن و در نتیجه بهبود سلامت مالی توسعه‌دهندگان کمک می‌کند.

بر اساس تحلیل مورگان استنلی تا 2 آگوست، بیش از 10 میلیارد دلار بدهی توسعه دهندگان دارایی با بازده بالا در ماه سپتامبر سررسید است - این بیش از دو برابر ماه اوت است.

بانک سرمایه گذاری ایالات متحده در گزارشی در 15 آگوست با استناد به نظرسنجی اختصاصی مصرف کنندگان AlphaWise گفت که حدود یک چهارم خریداران مسکن که قبل از اتمام کار ملک خریداری کرده اند، تمایل دارند در صورت تعلیق ساخت و ساز، پرداخت وام مسکن خود را متوقف کنند.

نه تنها املاک و مستغلات به حساب می آیند بخش عمده ای از ثروت خانوار در چیناما تحلیلگران تخمین می زنند که دارایی و صنایع مرتبط با املاک و مستغلات بیش از یک چهارم تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می دهند. رکود املاک و مستغلات به کاهش کلی رشد اقتصادی در سال جاری کمک کرده است.

در تلاش برای حمایت از رشد، بانک خلق چین نرخ‌ها را کاهش داده است کاهش غیرمنتظره روز دوشنبه 10 امتیاز به برخی از نرخ های بهره یک ساله برای مؤسسات، که به عنوان تسهیلات وام میان مدت شناخته می شود.

بروس پانگ، اقتصاددان ارشد و رئیس تحقیقات چین بزرگ در JLL گفت: در حالی که PBOC ممکن است امیدوار باشد که این کاهش بتواند مقداری از بار خریداران مسکن را کاهش دهد و به توسعه دهندگان کمک کند وام دریافت کنند، مشکل فقط مربوط به تامین مالی نیست.

او خاطرنشان کرد که چگونه توسعه‌دهندگان برای به دست آوردن بودجه به تنهایی سخت‌تر شده‌اند و مجبور شده‌اند بیشتر به پیش‌فروش به خریداران خانه تکیه کنند. او افزود، اما مردم به دلیل انتظاراتشان برای اشتغال آینده و بازگشت محصولات سرمایه گذاری موجود، به طور فزاینده ای در مورد خرید خانه های جدید محتاط هستند.

علی‌رغم گزارش‌های متعدد از برنامه‌های دولت برای تأمین بودجه توسعه‌دهندگان، دولت مرکزی هنوز رسماً حمایت گسترده‌تری از املاک و مستغلات را اعلام نکرده است. در قرائت جلسه ای در سطح عالی دولت در ماه گذشته آمده است دولت های محلی مسئول تحویل خانه های تکمیل شده هستند.

بر اساس تحلیل وو، در میان سه منبع اصلی تامین مالی توسعه‌دهندگان، پیش‌پرداخت‌ها و سپرده‌ها در سال جاری با 34 درصد کاهش، بیشترین کاهش را داشته‌اند.

داده های سالانه نشان می دهد اعتبار به عنوان منبع تأمین مالی 22 درصد کاهش یافته است در حالی که سرمایه خودافرادی از جمله سهام و اوراق قرضه 17 درصد کاهش یافته است.

صندوق های سرمایه گذاری تا حد زیادی از توسعه دهندگان املاک چینی دور مانده اند و منبع بالقوه تامین مالی را کاهش داده اند.

کارول لی، دستیار مدیر پورتفولیوی در برندی واین گلوبال، در پاسخ ایمیلی به CNBC گفت: «آنچه نگران‌کننده بوده است، عدم تمایل و سرعت سیاست‌گذاران ارشد در حل مسائل مالی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات بوده است.

لی گفت که تخصیص شرکت مدیریت سرمایه گذاری به املاک چین کم است و برندی واین دارای "اوراق قرضه املاک و مستغلات با کیفیت بالا است که از نظر حمایت دولت ترجیح داده شده است."

برخی از سرمایه گذاران حتی به شرکت هایی در سایر نقاط آسیا روی آورده اند.

ما تقریباً از تمام دارایی های خود در چین خارج شده ایم. شین یان لو، مدیر پورتفولیو مستقر در سنگاپور برای سهام آسیایی در یانوس هندرسون، گفت: این یک بازی منتظر و منتظره از نظر بازگرداندن نوردهی است. او از به اشتراک گذاشتن بازه زمانی این فروش ها خودداری کرد.

او گفت: «هنوز گزینه‌های جایگزین زیادی در منطقه وجود دارد، به ویژه با بازگشایی در حال حاضر، سنگاپور، استرالیا، اساساً به بازگشایی کامل بازگشته است، اصول بنیادین قوی هستند».

دارایی های بالا در او مدیریت مشترک صندوق درآمد املاک افق آسیا و اقیانوسیه شامل ژاپن Metropolitan Fund Invest، Mapletree Logistics Trust و Hang Lung Properties.

Patrick Ge از Morningstar در گزارشی در این ماه گفت برخی از وجوه از اموال چین به سایر بخش‌های پربازده آسیا روی آورده‌اندمانند شرکت های انرژی های تجدیدپذیر هند و املاک اندونزی.

به طور کلی، این گزارش می گوید که پول سرمایه گذاری شده در صندوق های املاک چین در طول شش ماه 59 درصد کاهش یافته است.

اما در این گزارش آمده است که غول سرمایه گذاری بلک راک در میان شرکت هایی است که اوراق قرضه املاک چین - از جمله اوراق قرضه شیمائو - را خریداری می کند.

مدیر دارایی به درخواست CNBC برای اظهار نظر پاسخ نداد.

- مایکل بلوم از CNBC در تهیه این گزارش مشارکت داشته است.