آرلینگتون، ویرجینیا اصلاحات مهم مسکن را تصویب کرد، اما کارهای بیشتری باید انجام شود

چند روز پیش، هیئت‌مدیره شهرستان آرلینگتون، ویرجینیا به اتفاق آرا به اجازه ساختن ساختمان‌های مسکونی چندخانواری – که اغلب به آن مسکن «فقدان شده» می‌گویند – در محله‌هایی که منحصراً برای خانه‌های مجردی منطقه‌بندی شده بودند، رای دادند. این یک پیروزی بزرگ برای حامیان مسکن بیشتر است، اما کارهای بیشتری برای انجام دادن وجود دارد.

آرلینگتون دارای بالاترین قیمت مسکن در ویرجینیا است. طبق داده‌های Zillow، ارزش خانه‌های معمولی در آرلینگتون 747,335 دلار است که 17 است.^th بالاترین در ایالت و در میان شهرهای ویرجینیای شمالی (NoVA) منحصر به فرد نیست: منطقه متروی واشنگتن دی سی، جایی که آرلینگتون در آن واقع شده است، دارای 28 بازار از 30 گران ترین بازار مسکن در ویرجینیا است.

تنها راه برای ثابت نگه داشتن قیمت مسکن، ساخت مسکن به اندازه کافی برای پاسخگویی به تقاضا است و تنها راه کاهش قیمت ها، گسترش سریعتر عرضه نسبت به تقاضا است. مقررات استفاده از زمین مانند حداقل اندازه زمین، الزامات ارتفاع، و محدودیت‌های تراکم که تعداد واحدها را محدود می‌کند - مانند آنچه که آرلینگتون تازه اصلاح کرد - تعداد مسکن‌های جدید قابل ساخت را محدود می‌کند. مجموعه وسیعی از تحقیقات نشان می دهد که محدود کردن مسکن جدید از طریق مقررات کاربری زمین، قیمت مسکن را افزایش می دهد.

سیاست جدید مسکن آرلینگتون به مالکان اجازه می دهد تا دوبلکس تا شش پلکس را به صورت راست بسازند، به این معنی که آنها به مجوز خاصی از شهر نیاز ندارند. پیش از این، این مناطق فقط خانه‌های تک‌خانواره‌ای را مجاز می‌کردند. تغییرات سیاست جدید، آرلینگتون را یک شبه مقرون به صرفه‌تر نمی‌کند، اما به مرور زمان، با فرسودگی موجودی مسکن فعلی، به گزینه‌های مسکن بیشتر، به‌ویژه برای خانواده‌های با درآمد متوسط ​​و پایین‌تر منجر می‌شود.

در حالی که تغییرات قوانین اولین گام عالی است، اما فضایی برای بهبود وجود دارد. سقف 58 سازه جدید در سال برای پنج سال اول وجود دارد و سازه های مجاز در مناطق مختلف منطقه بندی شهر پراکنده می شوند. این ایده آل نیست زیرا تقاضای مسکن ممکن است در برخی از مناطق بیشتر از سایرین باشد. ساختارها باید در جایی ساخته شوند که تقاضا باشد، نه در جایی که دولت بخواهد.

این سیاست همچنین شامل حداقل الزامات پارکینگ است. تحقیقات نشان می دهد که چنین الزاماتی هزینه مسکن را افزایش می دهد و اغلب غیر ضروری است. توسعه دهندگان انگیزه ای برای ساخت پارکینگ مورد نظر خریداران و اجاره کنندگان دارند. قوانین دولتی که بیش از نیاز به پارکینگ نیاز دارند، زمین های ارزشمند را تلف می کنند. اگر آرلینگتون نگران کمبود پارکینگ در خیابان است، می‌تواند مبلغی را که در حال حاضر برای چنین پارکینگی دریافت می‌کند تغییر دهد تا تقاضا را با عرضه هماهنگ کند.

سایر مقررات تاسف بار شامل دستوری برای ارائه تعداد مشخصی از درختان سایه برای هر سازه، محدودیت در واحدهای مسکونی جانبی (ADU) و حداکثر مساحت کف و محدودیت های ارتفاع است که ممکن است امکان سنجی مالی پروژه های خاص را محدود کند.

در آینده، شهروندان و سیاستگذاران آرلینگتون باید حذف همه حداقل‌های پارکینگ را در نظر بگیرند (مانند بوفالو، نیویورک)، ساخت ADU‌ها را آسان‌تر کنند، و حداقل اندازه‌های زمین را کاهش دهند (مانند هیوستون).

با این حال، اصلاحات آرلینگتون می تواند نمونه ای برای تغییرات سراسری باشد. سال گذشته، فرماندار ویرجینیا، گلن یانگکین، حمایت خود را از اصلاحات مسکن نشان داد. یانگکین، اگرچه در مورد جزئیات کم اهمیت بود، به قرار دادن نرده های محافظ در مورد نحوه استفاده دولت های محلی از منطقه بندی اشاره کرد. محدودیت جدید آرلینگتون در استفاده از منطقه بندی تک خانواده می تواند طرح اولیه یک سیاست ایالتی گسترده تر باشد که ساخت مسکن در شهرهای سراسر ویرجینیا را آسان تر می کند. در حال حاضر، اصلاح‌طلبان طرفدار مسکن مانند YIMBYs ویرجینیای شمالی و YIMBY Action از اصلاحات مسکن در جاده‌های همپتون، ریچموند و شارلوتزویل حمایت می‌کنند.

حمایت از اصلاحات مسکن سخت است. مردم به طور طبیعی نگران این هستند که تغییرات چگونه بر آنها تأثیر می گذارد. حتی در میان دوستان و همکاران من که به طور غریزی از بازارهای آزاد و حرمت حقوق مالکیت حمایت می کنند، این نگرانی وجود دارد که اجازه دادن به شش پلکس در محله هایشان آنها را در معرض سر و صدای بیشتر، ازدحام و مزاحمت های بسیاری از ساخت و سازهای جدید قرار دهد.

اگرچه چنین ترس هایی تعجب آور نیستند، اما دلیلی برای محدود کردن مسکن جدید نیستند. محله‌های دلپذیر و مملو از امکانات رفاهی باید برای افراد با هر سطح درآمدی باز باشد. تنها راه افزایش دسترسی به بهترین شهرها و محله های ویرجینیا، ساخت مسکن بیشتر است. اصلاحات اخیر آرلینگتون نشان می دهد که می خواهد از همسایگان جدید استقبال کند نه اینکه آنها را طرد کند. بقیه ویرجینیا باید از او پیروی کنند.