آمریکا: حباب جدیدی در املاک و مستغلات در راه است

مفیدترین ویژگی بازار مسکن این است که یک دماسنج عالی برای اقتصاد کشور. پیش‌بینی می‌کند که چه خواهد شد، بنابراین وقتی بازار مربوط به بازار آمریکا است، که 25 درصد اقتصاد کره زمین را تشکیل می‌دهد، سرایت به اروپا فقط موضوع زمان است.

ایالات متحده: حباب مسکن دیگری مشابه سال 2008؟

در سال 2008، بازار املاک و مستغلات ایالات متحده قبلاً حباب بسیار مهمی را از نظر حجم تجربه کرده بود، در مقایسه با آن، امروز تصویر کاملاً متفاوتی وجود دارد که باعث می شود این دو رویداد به هیچ وجه قابل مقایسه نباشند.

حباب اول را حباب وام مسکن فرعی نیز می‌نامیدند که از این نام برای شناسایی وام‌هایی استفاده می‌شود که با اعتبار درجه یک مطابقت نداشتند.

در آن زمان، اکثریت بزرگی از آمریکایی‌ها برای خرید یک یا چند خانه با توجه به سهولت دسترسی به اعتبار، بدهی‌های خود را به عهده گرفتند، تا زمانی که دریافت وام‌ها به طور فزاینده‌ای دشوار شد و توانایی بازپرداخت با عملکرد کمتر و بنابراین، به صورت آبشاری به عنوان وام های مسکن "منفجر شد"، اقتصاد در وضعیت رکود فرو رفت.

خسارت ناشی از این زنجیره از رویدادها تنها دو سال پیش، در سال 2020، با رشد قابل توجه ارزش دارایی، به صورت اعداد جبران شد. 13٪ در سال گذشته، بسیار بالاتر از میانگین 20 ساله 2% و حتی میانگین 10 ساله حدود 5% است.

در همین راستا، در سال 2021 شاخص ملی قیمت شیلر (روند قیمت ها به صورت درصدی از بازار مسکن) افزایشی را در ارزش خانه هایی به ثبت رساند که به یک کم 50,000 دلار.

اگر فلوریدا را نادیده بگیریم که به دلیل مالیات بسیار مقرون به صرفه اش ممکن است داده ها را دوپینگ کرده باشد، بقیه بازار مسکن ایالات متحده در سه سال گذشته علیرغم یک بیماری همه گیر رشد فوق العاده ای داشته است. جنگ در اوکراین که به دلیل منابع و بازار نزولی (که در حال حاضر بیش از یک سال در نوسان است) همه را تحت تأثیر قرار داده است.

در سال گذشته مشاهده صف‌هایی در خانه‌های باز در ایالات متحده برای خرید خانه‌هایی با هر اندازه و قیمت غیرمعمول نبود، اما اکنون همه چیز قطعا تغییر کرده است. خانواده‌های آمریکایی منابع کمتر و کمتری برای خرج کردن دارند، و آن‌هایی که فوراً به آن نیاز ندارند، یا از خرید خانه صرف نظر می‌کنند یا به جای آن مکان‌های راحتی پیدا می‌کنند.

این تأثیراتی دارد: از یک طرف افراد کمتری هستند که می‌توانند و می‌خواهند خانه بخرند، شاید با وجود وضعیت نیاز، بنابراین کاهش شدید درخواست‌های وام مسکن، و از طرف دیگر کل صنعت متضرر می‌شود، مشاغل متزلزل‌تر، تقاضای کمتر برای آشپزخانه و اتاق نشیمن، کمتر برق، نجار، و مشاغل جابجایی کمتر، و بنابراین اقتصاد آمریکا دچار انقباض شدیدی می شود.

تجزیه و تحلیل داده ها و سلامت بازار مسکن ایالات متحده

تقاضا برای وام مسکن، چه به عنوان خانه اول و چه به عنوان خانه دوم، در پایین ترین سطح 22 ساله قرار دارد و این در حالی است که بازار بسیار کند حرکت می کند.

بازار مسکن به شدت منتظر بحران آتی است، اما بسیار کند است، زمان واکنشی مشابه بورس ندارد که اغلب ناگهانی است، ابتدا قیمت خانه ها متوقف می شود، سپس خریداران ناپدید می شوند و در نهایت قیمت. تصحیح می کند (در سال جاری -8%) با تمام موارد زیر.

نسبت اقساط به درآمد از همه مهمتر است و آمریکایی ها عادت دارند به مقرون به صرفه بودن اقساط فکر کنند. برای همین قسط امروز یک شهروند ایالات متحده می تواند یک خانه به ارزش پرداخت کند 118,000 دلار کمتر از سال 2020، اگر صحبت می کنیم $500,000 خانه ها. این در مرحله ای است که نرخ های سودی که ارتباط نزدیکی با اقساط دارند، هستند 6% اما مطمئن نیستیم که اینها دوباره بالا بروند و گسترش را گسترش دهند.

این نرخ 6 درصد به شدت با افزایش نرخ بهره بانک مرکزی ایالات متحده مرتبط است و آنها در این سطح هستند. افزایش نرخ کلی از 225 امتیاز پایهاما فدرال رزرو قبلاً اعلام کرده است که نه تنها در سال جاری حداقل یک افزایش نرخ دیگر وجود خواهد داشت، بلکه این افزایش در سال آینده تا زمانی که تورم به حدود 3 درصد برسد ادامه خواهد داشت. 

هر چه نرخ ها بیشتر شود، وام های مسکن گران تر هستند، در مقایسه با ابتدای سال که وام مسکن در ایالات متحده 3٪ بود. امروز پس از سه فصل به 6.25 درصد رسیده و رشد نشانی از توقف ندارد.

یک واقعیت بسیار جالب در این مارپیچ مشکل در دسترسی به اعتبار و کاهش قیمت املاک، درصد جستجوی عبارت "چگونه اکنون خانه خود را بفروشم" در گوگل است که یک مورد فوق العاده را ثبت کرده است. + 2750٪ تنها در مرداد امسال

با پرداختن به جزئیات، می‌توانیم ببینیم که محدوده قیمتی که بیشتر تحت تأثیر قرار می‌گیرد، خانه‌های بین 500,000 تا 800,000 دلار و خانه‌های زیر 200,000 دلار خواهد بود، علی‌رغم این واقعیت که در حال حاضر آنهایی که در محدوده دوم هستند از چتر نجات مهمی لذت برده‌اند، مانند این واقعیت که خرید خانه به شدت تأثیرگذار است. مولفه احساسی و بنابراین خریداران برای رسیدن به رویای خرید خانه مایل به تحمل افزایش هستند، اما این "صبر" در مواجهه با افزایش مستمر چقدر طول می کشد، مشخص نیست.

La تامین ماهانه خانه های نوساز، که نسبت خانه های نوساز برای فروش به خانه های فروش نرفته است کاهش چشمگیر، سیگنالی است که نشان می دهد املاک فروخته نشده روز به روز رایج تر می شوند.

بازار مسکن آمریکا در گذشته

در مقایسه با سال 2000، که در طی آن عرضه اندکی وجود داشت و قیمت خانه ها نسبتاً خوب حفظ شده بود، امروز خانه های زیادی وجود دارد و قیمت ها به شدت در حال کاهش است، همراه با این واقعیت که نرخ زاد و ولد حتی در آمریکای لاتین و آفریقایی تبار در حال کاهش است. جمعیت‌ها (که از لحاظ تاریخی نرخ زاد و ولد بالاتری دارند) و اینکه انگیزه‌های همه‌گیر و پس از همه‌گیری برای خرید املاک و مستغلات به تدریج پایان می‌یابد، باعث طوفان کامل بخش مسکن در ایالات متحده می‌شود.

تنها نکته بسیار مثبت این واقعیت است که خانوارها در مقایسه با وام مسکن بحران سال 2008 بسیار قوی تر است، اما با وجود این، در حالی که سال گذشته امکان خرید وجود داشت 60 درصد املاک در بازار امروز با متوسط ​​ثروت خانوارهای آمریکایی، این درصد به 45 درصد کاهش یافته است (افت 15 درصدی تنها در سه چهارم).

اثر مسری بحران فروش مسکن فقط یک موضوع زمان است. اروپا و به‌ویژه ایتالیا می‌توانند روی برخی از بالاترین پس‌اندازهای خانوار در سطح جهان حساب کنند که یک عامل کاهش دهنده خوب است. به این موضوع باید موقعیت استراتژیک و تاثیر قوی گردشگری و غذا و شراب که ارزش خانه ها را افزایش می دهد را اضافه کنیم. با این حال، از سوی دیگر، نگرانی‌هایی در مورد بدهی عمومی وجود دارد که می‌تواند کشور را به حالت نکول درآورد و جنگ نزدیک در اوکراین با خطر همیشگی تبدیل آن به یک جنگ هسته‌ای و جهانی.