چند سال پیش، مفهوم مالکیت و تجارت بخش‌هایی از املاک و مستغلات فیزیکی ممکن بود برای بسیاری بسیار دور از ذهن به نظر برسد. اما با ظهور فناوری بلاک چین، توکن سازی املاک و مستغلات فرصت های جدیدی را برای مالکیت و سرمایه گذاری کسری فراهم می کند.
ظهور طولانی مدت فناوری بلاک چین در حوزه املاک و مستغلات، توکن سازی دارایی در دنیای واقعی را به موضوعی بسیار مورد بحث در صنعت تبدیل کرده است. به هر حال، توکن‌سازی تمام آن جعبه‌هایی را که اغلب برای به هم ریختن بسیاری از پرها در یک صنعت سنتی مورد نیاز است - دیجیتال، جهانی، پیچیده و آینده‌گرا است.
اما توکن‌سازی املاک و مستغلات دقیقاً چگونه کار می‌کند و چگونه می‌تواند به تبدیل مالکیت غیر نقدی املاک به مالکیت مایع کمک کند؟ بیا یک نگاهی بیندازیم.
توکن سازی به چه معناست؟
توکن‌سازی فرآیند برداشت دارایی‌های سنتی (مانند املاک و مستغلات) و تقسیم آنها به توکن‌های دیجیتالی است که می‌توانند بر روی یک بلاک چین معامله شوند. این امر سرمایه گذاری و تجارت در چنین دارایی هایی را برای افراد آسان تر می کند و به ایجاد بازار نقدشونده تر کمک می کند.
در اصل ، توکن سازی فرآیند است تبدیل حقوق مالکیت دارایی به توکن های دیجیتال در بلاک چین و می توان از آن برای توکن کردن چندین چیز استفاده کرد، از جمله:
- دارایی های مشهود مانند فلزات گرانبها، املاک و مستغلات، هنر و موارد دیگر؛
- دارایی های نامشهود مانند حقوق مالکیت معنوی؛ و
- ابزارهای مالی تنظیم شده مانند اوراق قرضه و سهام.
در زمینه املاک و مستغلات، توکنیزاسیون به تقسیم (تقسیم اموال به قطعات کوچکتر) دارایی از طریق توکن اشاره دارد. روی یک بلاک چین ذخیره می شود. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران می‌توانند مستقیماً صاحب بخشی از دارایی واقعی یک توکن بدون نیاز به خرید یا مدیریت کل دارایی شوند.
توکن‌سازی می‌تواند به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در دسترس‌تر و روان‌تر کمک کند. به جای خرید یک ملک کامل، سرمایه گذاران اکنون می توانند توکن هایی را خریداری کنند که نشان دهنده بخشی از دارایی است. این امر سرمایه گذاری را برای مردم آسان تر می کند و همچنین به ایجاد بازار نقدشونده تر کمک می کند.
مزایای توکن سازی
توکن‌سازی این پتانسیل را دارد که روش سرمایه‌گذاری و تجارت دارایی‌ها را با آسان‌تر و در دسترس‌تر کردن آن برای همه متحول کند. به عنوان مثال، توکن سازی می تواند به موارد زیر کمک کند:
نقدینگی
تبدیل دارایی‌های غیر نقدشونده املاک و مستغلات به «توکن» به این معناست که سرمایه‌گذاری مستقیم در یک ملک به عنوان سرمایه‌گذاری غیرمستقیم تلقی می‌شود. این به ناشران امکان می دهد نقدینگی بالاتری را تضمین کنند، زیرا تعداد خریداران محدود به کسانی نیست که می توانند کل دارایی را بپردازند. علاوه بر این، توکن‌سازی امکان مالکیت جزئی را نیز فراهم می‌کند و فرصت‌های سرمایه‌گذاری را به روی مجموعه بزرگتری از سرمایه‌گذاران بالقوه باز می‌کند.
شفافیت
استفاده از فناوری بلاک چین سطح جدیدی از شفافیت را برای صنعت املاک و مستغلات به ارمغان می آورد. از آنجایی که داده ها در یک دفتر کل غیرمتمرکز ذخیره می شوند، همه تراکنش ها برای همه افراد در شبکه قابل مشاهده است. تراکنش های تکمیل شده دیگر قابل تغییر، دستکاری یا لغو نیستند و در نتیجه سیستم ایمن تر و قابل اعتمادتر ایجاد می شود. این افزایش شفافیت به ایجاد اعتماد و اطمینان در بازار و کاهش فعالیت های تقلبی کمک می کند.
اتوماسیون
استفاده از قراردادهای هوشمند می تواند به خودکارسازی چندین فرآیند درگیر در معاملات املاک، مانند انتقال عنوان، تأیید اسناد، پرداخت سود سهام و تطابق کمک کند. این می تواند به کارآمدتر و ساده تر شدن فرآیند کمک کند و در زمان و هزینه برای همه طرف های درگیر صرفه جویی کند.
دسترسی
توکن‌سازی محدودیت‌های فعلی در بخش‌بندی دارایی‌های دنیای واقعی را حذف می‌کند و امکان مشارکت سرمایه‌گذاران گسترده‌تری را فراهم می‌کند. موانع ورود برداشته شده‌اند، زیرا دارایی‌هایی که زمانی فقط در اختیار تعداد معدودی برگزیده و ممتاز قرار می‌گرفت، اکنون برای تعداد بیشتری از افراد قابل دسترسی هستند. این افزایش دسترسی به دموکراتیک کردن بازار و یکسان سازی زمین بازی کمک می کند.
کاهش محدودیت های جغرافیایی
ماهیت جهانی blockchains عمومی توکن سازی دارایی ها را تسهیل می کند و آنها را در اختیار سرمایه گذاران در هر نقطه از جهان قرار می دهد. این به شکستن مرزهای جغرافیایی و اتصال بازارهای جهانی کمک می کند. به عنوان مثال، یک ملک مستغلات در نیویورک اکنون می‌تواند توکنیزه شود و در اختیار سرمایه‌گذاران ژاپنی قرار گیرد، و بالعکس، مشروط بر اینکه بلاک چین شرکت‌کننده با قوانین مربوطه «مشتری خود را بشناسید» و «ضد پول‌شویی» مطابقت داشته باشد.
چگونه دارایی های املاک و مستغلات را توکن می کنید؟
سه مرحله درگیر است نشانه گذاری دارایی های املاک و مستغلات:
مرحله 1: ساختار معامله
این مرحله شامل تصمیم گیری در مورد نوع دارایی است که باید توکن شود. به طور معمول، صاحبان املاک یا:
- یک شرکت تابعه ایجاد شده توسط یک شرکت مادر (برای جداسازی ریسک مالی) به نام وسیله نقلیه با هدف ویژه، یا؛
- تبدیل شدن به بخشی از یک صندوق املاک و مستغلات، یا وجوهی که از قبل وجود داشته و بر سرمایه گذاری در اوراق بهادار املاک و مستغلات متمرکز شده اند.
طی این مرحله، حقوق سهامداران نسبت به سود سهام، حاکمیت جزئی و سهام عدالت نیز تعیین می شود.
مرحله 2: انتخاب یک پلت فرم
مرحله بعدی انتخاب پلت فرم توکن سازی برای ایجاد توکن ها است. برخی از نمونه‌های پلتفرم‌های محبوب برای توکن‌سازی دارایی‌های املاک و مستغلات عبارتند از RealT، Harbor و Slice.
پلتفرم انتخابی صاحبان دارایی سپس از فناوری بلاک چین برای ایجاد قراردادهای هوشمند استفاده می کند که سپس برای مدیریت و خودکارسازی فروش، انتقال و پرداخت سود سهام توکن ها استفاده می شود. توکن ها می توانند بر روی انواع مختلفی از بلاک چین اجرا شوند، مانند:
- بلاک چین های عمومی: این شبکه ها غیرمتمرکز و منبع باز هستند، به این معنی که هر کسی می تواند بپیوندد و مشارکت کند. شناخته شده ترین نمونه های بلاک چین عمومی شامل اتریوم و بیت کوین است.
- بلاک چین های خصوصی: این شبکه ها متمرکز و دارای مجوز هستند، به این معنی که فقط آنهایی که از طرف مدیر شبکه دعوت نامه دارند می توانند بپیوندند. بلاک چین های خصوصی اغلب توسط کسب و کارها و سازمان ها برای نگهداری سوابق داخلی و مدیریت کارآمد استفاده می شوند.
- بلاک چین های ترکیبی: این شبکه ها ترکیبی از بلاک چین های عمومی و خصوصی هستند که به کاربران مزایای هر دو دنیا را می دهند.
مرحله 3: صدور و توزیع توکن
توکن ها در طول یک ایجاد، صادر و توزیع می شوند ارائه رمز امنیتی (STO). بسیار شبیه سهام منتشر شده در بازار سهام در طول یک عرضه اولیه عمومی (IPO)، توکن های امنیتی در ازای تامین مالی به سرمایه گذاران ارائه می شود. پس از تکمیل STO، این توکن‌های امنیتی در بورس دارایی دیجیتال فهرست می‌شوند، جایی که می‌توانند توسط سرمایه‌گذاران خرید و فروش شوند.
بازار املاک و مستغلات چگونه می تواند از توکنیزاسیون بهره مند شود؟
توکن‌سازی با تسهیل تجارت و سرمایه‌گذاری در املاک، نقدینگی جدیدی را برای بازار املاک فراهم می‌کند. از طریق توکن‌سازی، سرمایه‌گذاران اکنون می‌توانند مالکیت کسری در یک ملک را خریداری و بفروشند که قبلاً امکان‌پذیر نبود. این یک بازار نقدشونده تر برای املاک و مستغلات ایجاد کرده است و به تغییر نحوه سرمایه گذاری و مالکیت مردم کمک می کند.
بازار جهانی املاک و مستغلات در حال حاضر به ارزش 280 تریلیون دلار. با این حال، علیرغم اینکه یکی از بزرگترین بازارها در سراسر جهان است، املاک و مستغلات سنتی تا حد زیادی غیر نقد و شفاف باقی می مانند. منتقدان آن را به عوامل بسیاری از جمله هزینه های سرمایه گذاری بالا، افق های سرمایه گذاری طولانی، واسطه های گران قیمت و چرخه های تسویه ناکارآمد می گویند.
توکن سازی با پر کردن شکاف بین املاک سنتی و فناوری بلاک چین به حل این مشکلات کمک می کند. بر اساس مطالعه اخیر مور گلوبال، اگر قرار بود 0.5 درصد از کل بازار ملک جهانی باشد نشانه گذاری شده است طی پنج سال آینده، بازار املاک و مستغلات می تواند به طور تصاعدی به 1.4 تریلیون دلار افزایش یابد. به بیان ساده، حتی بخش کوچکی از املاک و مستغلات سنتی می تواند نقدینگی بازار را از طریق توکن سازی به طور قابل توجهی بهبود بخشد.
چگونه بدون فروش دارایی های ملکی خود نقدینگی به دست آوریم؟
اصول سنتی املاک و مستغلات حکم می کند که به دست آوردن نقدینگی تنها می تواند یک معنی داشته باشد: فروش دارایی های خود. با این حال، با توکن سازی، این دیگر مورد نیست. اکنون، صاحبان املاک می توانند نقدینگی ملک خود را بدون فروش آن باز کنند.
فناوری بلاک چین فرصت‌های زیادی را با اجازه دادن به دارایی‌ها به قطعات کوچکتر تقسیم می‌کند که نشان‌دهنده مالکیت، ترویج دموکراتیک کردن سرمایه‌گذاری در دارایی‌های سابقاً نقدشونده و افزایش عدالت در بازار است. این نه تنها در مورد دارایی های املاک، بلکه در مورد سهام شرکت ها، مجموعه های هنری ارزشمند و موارد دیگر نیز صادق است.
به عنوان مثال، فرض کنید ملک اجاره ای یک میلیون دلاری صاحب ملک در حال حاضر 1 دلار در ماه درآمد اجاره ایجاد می کند. اگر بخواهند ملک را توکن کنند، می توانند 10,000 توکن به قیمت هر کدام 10,000 دلار صادر کنند. این توکن‌ها سپس می‌توانند در یک مبادله دارایی دیجیتال به سرمایه‌گذاران فروخته شوند، که سپس می‌توانند توکن‌ها را معامله کنند و درآمد اجاره‌ای از ملک دریافت کنند.
مالک ملک همچنان مالکیت ملک را حفظ می کند و به دریافت درآمد اجاره از آن ادامه می دهد. با این حال، آنها همچنین نقدینگی مورد نیاز را بدون فروش دارایی های خود خواهند داشت.
خطرات بالقوه مرتبط با توکنیزاسیون سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
وقتی صحبت از توکنیزه کردن املاک و مستغلات می شود، چند ریسک کلیدی وجود دارد که سرمایه گذاران باید از آنها آگاه باشند:
- مقررات: نشانه گذاری املاک و مستغلات هنوز یک پدیده نسبتاً جدید است که در حال حاضر در اکثر حوزه های قضایی تنظیم نشده است. این به این معنی است که این خطر وجود دارد که قوانین و مقررات تغییر کنند و بر بازار املاک و مستغلات توکن شده تأثیر منفی بگذارد.
- نوسانات: قیمت دارایی های دیجیتال می تواند بسیار نوسان باشد، به این معنی که سرمایه گذاران در صورت سرمایه گذاری در ملکی که ارزش آن کاهش می یابد، ممکن است مقدار قابل توجهی از پول را از دست بدهند.
- تقلب: مانند هر سرمایه گذاری، همیشه خطر تقلب وجود دارد. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نشانه گذاری شده، تحقیقات کامل و دقت لازم برای اطمینان از قانونی بودن پروژه مهم است.
علیرغم این خطرات، مزایای بالقوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات توکن شده برای بسیاری از سرمایه گذاران بیشتر از خطرات است. نکته کلیدی آگاهی از خطرات و انجام تحقیقات گسترده قبل از سرمایه گذاری است.
خرید یک مجوز برای این مقاله پشتیبانی شده توسط SharpShark.
منبع: https://cointelegraph.com/news/how-does-tokenization-help-transform-illiquid-real-estate-ownership-into-a-liquid-one