(بلومبرگ) - برای هر دولتی، بازسازی بازار املاک و مستغلات مسکونی در سراسر کشور در بهترین شرایط خطرناک خواهد بود. شی جین پینگ، رئیس‌جمهور چین در حالی تلاش می‌کند که اقتصاد در حال کند شدن است، Omicron سیاست صفراوی کووید را تهدید می‌کند و روابط با دنیای خارج به طور فزاینده‌ای پر از مشکلات است.
بیشترین خوانده شده از بلومبرگ
از آنجایی که این ترکیب خطرناک تلفات فزاینده ای را بر بازارهای مالی چین وارد می کند، یک سوال مدام مطرح می شود: پایان بازی شی چیست؟
با توجه به نامشخص بودن حزب کمونیست و سابقه عقب نشینی آن در اصلاحات مالکیت، نمی توان با قطعیت پاسخ را دانست. اما ناظران چینی شروع به ترسیم آینده محتملی برای بازار املاک و مستغلات کرده‌اند که به نظر بسیار متفاوت از دو دهه رشد اقتصادی، ثروت خانوار و درآمد دولت است.
به طور خلاصه، روزهای افزایش قیمت مسکن و ولگردی‌های ساختمانی ناشی از بدهی‌ها توسط سرمایه‌داران میلیاردر دارایی در حال محو شدن است. آنها جای خود را به بازاری بسیار ضعیف‌تر خواهند داد که در آن مقامات به سرعت دیوانگی‌های سوداگرانه را سرکوب می‌کنند و توسعه تحت سلطه شرکت‌های دولتی است که بازدهی مشابهی را کسب می‌کنند.
لی کای، شریک موسس صندوق اوراق قرضه Shengao Investment که در پکن تخصص دارد، گفت: "اگر دهه گذشته را عصر طلایی برای صنعت املاک و مستغلات بنامیم، اکنون در عصر زنگ زدگی گرفتار شده است."
این انتقال به ویژه برای توسعه دهندگان خصوصی مانند China Evergrande Group که قبلاً سرمایه گذاران سهام و اعتبار بین المللی را با میلیاردها دلار ضرر مواجه کرده اند، دردناک خواهد بود. در عین حال، می‌تواند راه درازی را به سوی دستیابی به دو مورد از ارزشمندترین اهداف شی‌پینگ ببرد: سیستم مالی باثبات‌تر چین و شکاف کمتر بین ثروتمندان و فقیران این کشور.
چالش شی این است که بدون ایجاد جرقه بحران در آستانه یک گروه رهبری که به طور گسترده انتظار می رود حکومت او را برای مادام العمر مستحکم کند، تحول را انجام دهد.
در حالی که تعداد کمی از تحلیلگران یک فروپاشی مالی قریب الوقوع را پیش بینی می کنند، خطرات ناشی از بازار املاک و مستغلات در حال افزایش است. شرکت‌های ضعیف‌تر دارایی تحت فشار شدیدی قرار دارند که تحت تاثیر ضربه مضاعف هزینه‌های وام‌گیری بسیار بالا و افت فروش قرار دارند. توسعه دهندگان با رتبه پایین تر از جمله اورگراند در حال حاضر بدهی های دلاری خود را با نرخ های بی سابقه نکول کرده اند و سرایت به شرکت های قوی تر در حال سرایت است. سهام و اوراق قرضه کانتری گاردن هلدینگ، بزرگترین توسعه دهنده چین از نظر فروش، روز پنجشنبه پس از گزارشی که برای یافتن تقاضا برای اوراق قرضه قابل تبدیل جدید با مشکل مواجه شد، سقوط کرد.
دلایل زیادی وجود دارد که چرا چین باید بازار املاک خود را تغییر دهد. این بخش مملو از خریدهای سفته بازانه است و بیش از حد اهرمی است که سیستم مالی را در شرایط رکود به خطر می اندازد. قیمت مسکن باری بر دوش خانواده های چینی است که در حال کوچک شدن هستند. میانگین هزینه خرید یک آپارتمان در شنژن حدود 44 برابر میانگین حقوق سالانه ساکنان محلی در سال 2020 بود. این امر نابرابری را بدتر می کند زیرا صاحبخانه های ثروتمند املاک را احتکار می کنند. میلیون ها خانه خالی مانده اند و برخی پروژه های ساختمانی به محیط زیست آسیب می رسانند.
این صنعت تأثیر بزرگی بر اقتصاد دارد. وقتی بخش‌های مرتبط مانند ساخت‌وساز و خدمات ملکی را در نظر بگیریم، طبق برخی برآوردها، املاک و مستغلات بیش از یک چهارم تولید اقتصادی چین را تشکیل می‌دهند. بیش از 70 درصد از ثروت شهری چین در مسکن ذخیره شده است.
کریگ بوتهام، اقتصاددان ارشد چین در Pantheon Macroeconomics گفت: "بازار ملک نشانه ای از مشکلات اساسی در اقتصاد چین است." "برای چندین دهه، این راه حل آسان برای ایجاد درآمد دولت محلی، تقویت رشد اقتصادی، و فراهم کردن محل برای خانواده ها برای سرمایه گذاری و رشد آن بوده است."
راه حل، همانطور که به طور فزاینده ای در چین به رهبری شی انجام می شود، کنترل شدیدتر توسط دولت است.
بر اساس گزارش Cailian، مقامات محلی در گوانگدونگ - خانه اورگراند - جلسات بین توسعه دهندگان و شرکت های دولتی را تسهیل می کنند. افراد آشنا به این موضوع هفته گذشته به بلومبرگ گفتند وام گرفتن توسط شرکت‌های بزرگ املاکی که برای تامین مالی M&A استفاده می‌شوند، در معیارهایی که بدهی را محدود می‌کنند به حساب نمی‌آیند.
گابریل ویلداو، معاون ارشد شرکت مشاوره کسب و کار جهانی Teneo، گفت: «دولت می‌خواهد ادغام در بخش مسکن را تشویق کند – توسعه‌دهندگان بزرگ‌تر و اغلب دولتی احتمالاً بازیگران ضعیف‌تر را تصاحب خواهند کرد». "آنها می خواهند اعتیاد اقتصاد به دارایی را از بین ببرند."
مقامات چینی پیش از این، مازاد بر بازار املاک را هدف قرار داده بودند، اما اهمیت این بخش برای اقتصاد به این معنا بود که با تهدید اهداف رشد، این انگیزه ها از بین رفت. پکن به دنبال کاهش اتکا به دارایی با افزایش سرمایه گذاری در صنایع با فناوری پیشرفته و انرژی پاک است - بخشی از برنامه های شی برای پایدارتر کردن رشد و کیفیت بالاتر. با این حال، چنین فرآیندی به زمان و صبر نیاز دارد.
هائو هونگ، استراتژیست ارشد در شرکت بین المللی هولدینگ بوکام، گفت: «این انتقال طولانی و دردناک خواهد بود و ما کاملاً مطمئن نیستیم که آیا قاطعیت به اندازه کافی عزم و اراده قوی برای دیدن این فرآیند دشوار دارد یا خیر.
عزم مسئولان در حال آزمایش است. رکود املاک چین در حال تسریع است و حتی باعث هشدار فدرال رزرو شده است. در شهرهای سراسر کشور، کاهش قیمت خانه‌های نوساز از سپتامبر، زمانی که قیمت‌ها برای اولین بار در شش سال گذشته کاهش یافت، هر ماه عمیق‌تر شده است. فروش خانه همچنان رو به کاهش است. اقتصاددانان پیش‌بینی می‌کنند که داده‌های دوشنبه ممکن است نشان دهد که سرمایه‌گذاری در ملک در سال گذشته تنها 5.2 درصد رشد داشته است که کمترین میزان از سال 2015 است.
توسعه دهندگان چینی برای بازپرداخت بدهی به معاوضه اوراق قرضه، تاخیر در پرداخت، فروش سهام و سایر اقدامات ناامیدکننده متوسل می شوند. حداقل هشت شرکت از ماه اکتبر در پرداخت اوراق قرضه دلاری نکول کرده اند. این شامل Evergrande می شود که بحران آن وام دهنده China Minsheng Banking Corp، بدترین عملکرد سهام بانکی جهان را به دام انداخته است. شاخص سهام در سال گذشته 34 درصد کاهش یافت که بدترین آن از زمان بحران مالی جهانی در سال 2008 است.
به گفته اسوار پراساد، که زمانی تیم چین صندوق بین المللی پول را رهبری می کرد و اکنون در دانشگاه کرنل است، مقامات آماده پذیرش خطرات ناشی از رشد اقتصادی و ثبات مالی هستند.
پراساد گفت: «به نظر می‌رسد پکن به این نتیجه رسیده است که این هزینه‌ها احتمالاً هزینه‌های موقتی هستند که به خاطر محدود کردن چرخش‌های آتی بازار مالی و حتی عدم تعادل بیشتر در بازارهای دارایی، دیگر نمی‌توان از آنها اجتناب کرد.»
چنین هزینه هایی در حال افزایش است. سهام شرکت‌های دارایی در روز پنجشنبه 4.3 درصد کاهش یافت که بیشترین میزان در چهار ماه گذشته است و تنها 30 درصد دارایی‌های گزارش شده آنها ارزش گذاری شده است. این ارزان‌ترین داده‌های مربوط به سال 2005 است. تحلیلگران سهام Citigroup Inc در یادداشت اخیر خود نوشتند: «فقط تعداد کمی از بازماندگان» در آینده به خوبی عمل خواهند کرد.
شکست در بازار اوراق قرضه دلاری با بازدهی بالا در چین در حال شتاب گرفتن است که توسط شرکت‌هایی که قبلاً از نظر مالی سالم‌تر از Evergrande در نظر گرفته می‌شدند - مانند Shimao Group Holdings Ltd. . سهام این توسعه دهنده تقریباً 8 درصد در روز پنجشنبه سقوط کرد، در حالی که اوراق قرضه دلاری سررسید آن در سال 2025 با 4.8 سنت کاهش به 74.4 سنت رسید که بزرگترین افت خود از اول نوامبر را داشت.
به هر شکلی که کمپین پکن برای افزایش اهرم بازار املاک باشد، واضح است که دورانی که غول‌های املاک و مستغلات و صاحبان خانه را غنی می‌کرد به پایان رسیده است. اگر حزب کمونیست بتواند مسیر خود را حفظ کند و از بحران مالی طفره رود، آینده کسل کننده تر و با ثبات تری در انتظار خواهد بود.
گری نگ، اقتصاددان ارشد در Natixis SA، گفت: «عصر طلایی رونق قیمت ملک و افزایش درآمد برای توسعه دهندگان احتمالاً از بین رفته است. قیمت مسکن در آینده تنها در یک منطقه با مدیریت دقیق رشد خواهد کرد، به این معنی که مسکن به طور فزاینده ای شبیه به خدمات آب و برق خواهد بود.
بیشترین خوانده شده از بلومبرگ Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
منبع: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html