با کاهش 55 درصدی وام‌های مسکن جدید، وام‌دهندگان ایالات متحده شروع به ورشکستگی کرده‌اند - آیا این یک عامل می‌تواند باعث بدترین موج شکست از سال 2008 شود؟

بازار املاک و مستغلات نمی تواند شکست بخورد، زیرا موجودی خانه های فروش مجدد کم مانده است و افزایش نرخ بهره، توجیه جهش را برای خریداران دشوارتر می کند.

و اکنون می‌توانیم مشکلات مالی وام‌دهنده وام مسکن و افزایش (و سقوط) را اضافه کنیم وام مسکن غیرمجاز - به عوامل تشدید کننده بازار از قبل نامطمئن.

گزارش رتبه‌بندی فیچ نشان می‌دهد که منشاء وام‌های مسکن جدید در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل ۵۵ درصد کاهش داشته است. و در حالی که سردی بازار بر همه وام دهندگان تأثیر می گذارد، وام دهندگان غیر بانکی - به ویژه آنهایی که با NQM سروکار دارند - بیشترین بار آن را متحمل می شوند.

اما مشکل پیرامون این وام های مسکن NQM واقعا به چه معناست؟ و برای خریداران غیر سنتی که تلاش می کنند جای پایی در بازار پیدا کنند چه معنایی دارد؟

آیا از دست ندهید

یک آشفتگی "غیر واجد شرایط"؟

NQMها از روش‌های غیر سنتی تأیید درآمد استفاده می‌کنند و اغلب توسط افرادی که دارای سناریوهای درآمد غیرعادی هستند، خوداشتغال هستند یا مشکلات اعتباری دارند که گرفتن وام رهنی واجد شرایط را دشوار می‌کند، استفاده می‌شود.

آنها قبلا بوده اند به عنوان یک گزینه تبلیغ می شود برای وام گیرندگان اعتباری که در غیر این صورت نمی توانند واجد شرایط برنامه های وام وام مسکن سنتی باشند.

اما از آنجایی که First Guaranty Mortgage Corp. و Sprout Mortgage - یک جفت شرکتی که در وام‌های غیرسنتی تخصص دارند که برای حمایت دولت واجد شرایط نیستند - اخیراً از کار افتاده‌اند، کارشناسان املاک شروع به زیر سوال بردن ارزش آنها کرده‌اند.

اولین گارانتی در بهار برای حمایت از ورشکستگی اقدام کرد در حالی که Sprout Mortgage به سادگی در اوایل تابستان تعطیل شد.

In اسناد مرتبط با پرونده ورشکستگی آنرهبران گارانتی اول گفتند زمانی که نرخ های بهره شروع به افزایش کرد، حجم وام کاهش یافت و بیش از 473 میلیون دلار بدهی شرکت به طلبکاران باقی ماند.

داستان ادامه دارد

در همین حال، Sprout Mortgage، که به شدت به NQM ها متکی بود، در ماه جولای به طور ناگهانی تعطیل شد. و استارتاپ فناوری املاک و مستغلات Reali نیز تعطیل شده است.

سایر وام دهندگان غیر بانکی مجبور به ساده‌سازی برای ادامه فعالیت هستند. گزارشی از HousingWire می گوید که وام دهندگان خرده فروشی Angel Oak، Lower.com و Keller Mortgage همگی مجبور به اخراج با توجه به شرایط سخت بازار شده اند.

آیا NQM یک فروپاشی مسکن دیگر را نشان می دهد؟ احتمالا نه

اکثر ناظران بازار مسکن بر این باورند که شرایط امروز - که توسط قوانین سخت‌گیرانه‌تر وام‌دهی هدایت می‌شود - به این معنی است که ایالات متحده احتمالاً از فروپاشی بازار مسکن به سبک سال 2008 جلوگیری می‌کند.

اما شکست در میان وام دهندگان غیر بانکی هنوز هم می تواند تأثیر قابل توجهی داشته باشد. به گفته CoreLogic، یک شرکت تجزیه و تحلیل داده ها، سهم NQM از کل بازار اول وام مسکن دوباره شروع به افزایش کرده است: NQM ها حدود 4٪ از بازار را در سه ماهه اول سال 2022 تشکیل می دادند که از 2٪ پایین آن در سال 2020 دو برابر شد. بازار مسکن

بخشی از آنچه در محبوبیت اخیر NQM ها نقش داشته، قوانین سختگیرانه تر وام دهی دولت است.

NQM های امروزی تا حد زیادی شرط های مطمئن تری نسبت به وام های فوق العاده پرخطری هستند که به فروپاشی سال 2008 کمک کردند.

با این حال، بسیاری از وام دهندگان NQM هنگامی که ارزش وام شروع به کاهش می کند، به چالش کشیده می شوند، همانطور که بسیاری از آنها اکنون با اقدامات فدرال رزرو برای افزایش نرخ بهره. هنگامی که ارزش ها کاهش می یابد، وام دهندگان غیر بانکی همیشه به منابع مالی اضطراری یا دارایی های متنوعی که می توانند مانند وام دهندگان بانکی بزرگتر از آنها استفاده کنند، دسترسی ندارند.

ادامه مطلب: ["از "لا لا لند مالی" دوری کنید: سوزه اورمن می‌گوید که اکثر آمریکایی‌ها باید این کار را اکنون انجام دهند تا از بحران بعدی خود جان سالم به در ببرند] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings ?placement=HALF)

بانک‌ها همچنین می‌توانند به وام‌های واجد شرایط مطمئن‌تر تکیه کنند، زیرا آنها تأیید درآمد سنتی، نسبت بدهی‌های سخت‌تر و فاقد ویژگی‌هایی مانند پرداخت های فقط بهره.

با این حال، بانک‌های بزرگ ایالات متحده به دلیل کندی مبدأ وام‌های مسکن، شروع به سرد شدن تجارت خود کرده‌اند. گزارش فیچ اشاره می کند که سیتی، جی پی مورگان و ولز فارگو هرکدام مجبور به کاهش کارکنان و عملیات خود شدند، در حالی که Satander اوایل امسال از بازار وام مسکن ایالات متحده خارج شد و با شرکت دیگری برای صدور وام مسکن به مشتریان شریک شد.

توجه به این نکته مهم است که اگر از طریق وام دهنده ای وام مسکن دارید که اکنون ورشکسته یا منحل شده است، به این معنی نیست که وام مسکن شما از بین می رود.

به طور معمول، شرکت بیمه سپرده فدرال (FDIC) با سایر وام دهندگان برای دریافت وام های یتیم کار می کند، و این روند به اندازه کافی سریع اتفاق می افتد تا از وقفه در پرداخت وام جلوگیری شود.

یک عدد بر همه آنها حکومت می کند

در حالی که عوامل زیادی روی آن تاثیر می گذارد بازار املاک و مستغلاتیک نقطه داده بیشترین اهمیت را دارد: نرخ بهره.

با تمرکز لیزری فدرال رزرو بر افزایش نرخ بهره به تورم سرد، دلیل کمی وجود دارد که فکر کنیم تأثیر آن بر وام دهی و بازار مسکن گسترده تر به زودی کاهش می یابد.

نرخ بالاتر وام مسکن - میانگین نرخ ثابت 30 ساله تا پایان اکتبر به 7٪ افزایش یافته است - تعیین می کند که چقدر خانه می توانند بپردازند.

(این بر فروشندگان نیز تأثیر می گذارد، که بسیاری از آنها در نهایت خریدار خواهند شد و احتمالاً به وام ها وابسته هستند.)

بین تغییرات احتمالی در میان وام دهندگان غیر بانکی، قوانین سختگیرانه تر وام دهی که به بانک ها تحمیل شده و نرخ های بالاتر فدرال رزرو، دلایل زیادی برای احتیاط از همه طرف وجود دارد:

خریداران - به ویژه آنهایی که وام های سنتی را به جدول پیشنهادات حمل می کنند - باید بسته شوند. بعلاوه اطمینان حاصل کنید که اعتبار آنها مرتب است برای رعایت استانداردهای سخت‌تر وام‌دهی بانکی، آنها ممکن است نیاز به تاکتیک‌های دیگری داشته باشند، مانند پیشنهادهایی که بالاتر از قیمت درخواستی فروشنده هستند و سایر امتیازات، مانند چشم پوشی از هزینه‌های تعمیر برای مشکلاتی که در طول بازرسی کشف می‌شوند.

از طرف دیگر، فروشندگان ممکن است انگیزه بیشتری داشته باشند پیشنهادات تمام نقدی، که معمولاً با حذف وام های مسکن سنتی - و افزایش نرخ بهره - از تصویر روند بسته شدن را سرعت می بخشد.

در مورد فروشندگان احتمالی، آنها ممکن است بخواهند منتظر لیست خانه های خود تا رونق بعدی باشند. علی‌رغم افزایش قیمت‌ها و تقاضای بالا، روند خنک‌سازی گسترده‌تر در سراسر کشور ممکن است ماندن را به یک انتخاب محتاطانه تبدیل کند.

بعدش چی بخونم

این مقاله فقط اطلاعات را ارائه می دهد و نباید به عنوان توصیه تلقی شود. بدون هیچ گونه ضمانت ارائه می شود.