آیا با تهدید رکود، قیمت مسکن کاهش می یابد؟ یک گزارش

برخی افراد سرمایه گذار هستند. برخی نیستند. اما همه به مسکن علاقه دارند.

اگر نمی خرید، اجاره می دهید، اما همه ما به مکانی برای زندگی نیاز داریم. این چیزی است که باعث تحلیل می شود مسکن بسیار جالب. و در طول سال گذشته، با یک قایق از عدم قطعیت سیل اقتصاد، بازار مسکن احساس می کند که در یک دوراهی قرار دارد.

آیا به دنبال اخبار سریع ، نکات داغ و آنالیز بازار هستید؟

امروز برای خبرنامه Invezz ثبت نام کنید.

برخی از تحلیلگران خواستار اصلاحات در مقیاس بزرگ هستند، با سرفصل های 10٪، 15٪، 20٪ کاهش. نوشتم این قطعه نوامبر گذشته با این استدلال که پیش‌بینی‌های دراماتیک‌تر از حد قابل توجهی برخوردار بودند، و نتوانستند ببینند سناریوهای روز قیامت چگونه می‌توانند محقق شوند.

اما در حالی که اقتصاد در بحبوحه بحران هزینه زندگی، جنگ روسیه در اوکراین و تشدید نرخ بهره، اجازه دهید نگاهی به چشم انداز به روز شده بیندازیم.

چرا مردم فکر می کنند قیمت مسکن کاهش می یابد؟

اول، قسمت واضح. نرخ وام مسکن به ماه رسیده است، و برای قیمت خانه، این خوب نیست.

با ظهور جهان از COVID، یک بحران تورم امثال آنها از دهه 70 به بعد ندیده ایم. به منظور مقابله با این امر، فدرال رزرو به سمت افزایش شدید نرخ بهره حرکت کرد. هدف از این امر بیرون کشیدن نقدینگی از اقتصاد، سرکوب تقاضا و در نهایت مهار تورم است.

این روشی است که بانک های مرکزی با تورم مبارزه می کنند. تنها مشکل این است که در عین حال، افزایش نرخ بهره سرمایه گذاری و اقتصاد را در کل سرکوب می کند. بنابراین، در حالی که تقاضا برای کاهش تورم نیاز به جذب دارد، آن را بیش از حد به سمت پایین بکشید و در معرض خطر رکود خواهید بود. این همان طناب محکمی است که فدرال رزرو در تلاش است آن را طی کند.

متأسفانه، تورم به حدی افزایش یافت که پیش‌بینی‌های اجماع، اقتصاد را تا مرز رکود منقبض می‌کند. ما قبلا دیده ایم انگلیس با هرج و مرج اقتصادی مواجه است و اروپا مبارزه در پی جنگ روسیه در اوکراین (و بحران انرژی همراه). این عوامل منجر به پیش‌بینی‌هایی شده است که اقتصاد منقبض خواهد شد و قیمت مسکن نیز در پی خواهد داشت.

نرخ وام مسکن افزایش یافته است

البته، چیز بسیار مستقیم تری وجود دارد که منجر به پیش بینی کاهش قیمت مسکن می شود، و آن نرخ های بسیار مهم وام مسکن است.

افزایش نرخ بهره توسط بانک های مرکزی به شدت بر پرداخت وام مسکن تأثیر می گذارد. نمودار زیر نشان می دهد که نرخ های وام مسکن با چه سرعتی سر به فلک کشیده، به بالاترین حد از سال 2002 قبل از اینکه اندکی کاهش یابد، اما همچنان 6.5 درصد در مقایسه با نزدیک به 2.5 درصد در ابتدای سال 2021. جهش شدید، پرداخت وام مسکن صاحبان خانه را از پشت بام می فرستد. (به قصد جناس، قول می دهم).

در حالی که فدرال رزرو آمریکا با افزایش نرخ بهره پیشتاز بوده است، نرخ بهره در سراسر جهان افزایش یافته است. با وجود این، نگاه کردن به بازار به عنوان یک کل مهم است. امروزه به اندازه سال های گذشته وام های مسکن فقط با بهره در بازار وجود ندارد. نه تنها این، بلکه این نرخ های فزاینده بیشترین تأثیر را بر وام مسکن با نرخ شناور دارد، و این نرخ ها به طور قابل توجهی در سراسر جهان توسعه یافته کاهش یافته است، همانطور که نمودار زیر از FT نشان می دهد.

این سال 2008 نیست

با این حال، با وجود این، هیچ بحثی وجود ندارد که نرخ وام مسکن بر تقاضا تأثیر می گذارد - و بر آن تأثیر گذاشته است. اما به نظر من هرگونه برون یابی دوره های قبلی عقب نشینی یا بحران ها ساده لوحانه است.

عناوین هولناک زیادی وجود دارد که درباره تصادفات در مقیاس بزرگ هشدار می دهند، که بدون شک تا حدی توسط PTSD تحریک می شوند، بنابراین بسیاری از آنها از سقوط بزرگ مالی (GFC) دارند. اما این یک رویداد قو سیاه بود که به دلیل سهل انگاری آشکار در بازار مسکن، ناشی از یک بحران حیرت انگیز وام مسکن فرعی بود.

امروزه محیط کاملاً متفاوت است. تصور یک سقوط در این مقیاس با هدایت پرایم فرعی دشوار است، زیرا آن نقاط ضعف گچ شده اند. نه تنها این، بلکه از زمان GFC، بانک ها شاهد تشدید مقررات و نسبت های ذخیره سرمایه مورد نیاز آنها به میزان قابل توجهی بوده اند. این منجر به یک سیستم بانکی بسیار سالم تر و با سرمایه بهتر شده است. فراموش نکنیم که بحران بی‌سابقه سال 2008 و آسیب‌های متعاقب آن به مسکن به شدت به دلیل هرج و مرج ناشی از Lehman Brothers و بقیه باند بانکی تشدید شد.

علاوه بر این، ما از یک نقطه بالاتر شروع می کنیم. من نموداری را که از آخرین تحلیلم در مورد مسکن استفاده کردم، بازیافت خواهم کرد، که تصویری فرضی از کاهش 25 درصدی قیمت مسکن در این سه ماهه در ایالات متحده ترسیم می کند. وقتی آن را اینگونه بیان می کنید، چندان شوم به نظر نمی رسد.مسکن می تواند به پایین ترین سطح در دو سال گذشته برسد"، این کار را می کند؟

با این حال، نمودار فوق می تواند مورد خرس نهایی باشد. کاهش 25 درصدی پیامدهای فاجعه باری خواهد داشت و سناریوی فوق احتمالاً با عقب نشینی قابل توجهی از بازار سهام همراه با بقیه اقتصاد رخ می دهد.

اما من از این نمودار برای نشان دادن میزان افزایش قیمت مسکن در چنین فاصله زمانی کوتاهی استفاده می کنم. میانگین قیمت فروش یک خانه در آوریل 322,000 2020 دلار بود. کمی بیش از دو سال بعد، به 455,000 دلار رسید - که افزایش 41 درصدی است. چرا وقتی می توانید خانه بخرید یک سکه میم بخرید؟

قیمت مسکن همچنان ممکن است کاهش یابد

من معتقدم که داده ها و الگوهای تاریخی نشان می دهد که قیمت مسکن به سادگی نمی توان به سطحی می رسد که این سناریوهای فوق نزولی پیش بینی می کنند. مطمئناً انتظار ضعف دارم، اما به خصوص در شهرهای بزرگ، سیل تقاضا برای مسکن وجود دارد و عرضه کافی برای پاسخگویی به آن وجود ندارد.

به این واقعیت اضافه کنید که امروز آب و هوا سالم‌تر است - هم از نظر سرمایه بانکی، اما بدهی خانوارها کمتر است و هم بازار کار علیرغم افزایش نرخ‌های بهره انعطاف‌پذیر باقی مانده است - و قیمت مسکن باید در موقعیت بهتری برای مقاومت در برابر رکود باشد.

سقوط بزرگ مالی در سال 2008 شاهد کاهش 15 تا 20 درصدی قیمت مسکن در برخی از کشورهای توسعه‌یافته بود. با توجه به اینکه سیستم امروز چقدر متفاوت است، برای من سخت است که باور کنم که آب و هوای مناسب برای آن پاییز را داریم.

با این حال، نمی توان نادیده گرفت که عوامل متعددی وجود دارد که نه تنها به کاهش سرعت مسکن، بلکه به سقوط اشاره می کند - البته نه در این مقیاس. نسبت قیمت خانه به درآمد خیلی زیبا نیست، در حالی که مقرون به صرفه بودن حتی کمتر از سال 2008 است.

دلایل به بدبین باشید روشن هستند. مسکن قبلاً نشانه هایی از نرم شدن را نشان داده است، اما فقط اندکی. اما این شرایط مشابه سال 2008 نیست و تصور سقوط مسکن، به ویژه در نقاط محبوب و شهرهای بزرگ، دشوار است.

اما با وجود تورم که همچنان بیداد می کند (با وجود بیشتر داده های خوش بینانه طی ماه گذشته)، جنگ در اروپا و نرخ های بهره بالا، هنوز متغیرهای نزولی بی شماری وجود دارد. انتظارات پایه توسط اکثر افراد این است که در حداقل خفیف رکود اجتناب ناپذیر است در هر صورت، انبوهی از عدم قطعیت و زمان سختی برای اقتصاد در پیش است، مهم نیست به چه سمتی آن را تغییر دهید.