به گفته کریستوفر ویلن، رئیس مشاوران جهانی Whalen، حتی اگر جروم پاول، رئیس فدرال رزرو و همکارانش به زودی افزایش نرخ های سیاستی را متوقف کنند، نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله همچنان به 10 درصد خواهد رسید.
دلیل آن این است که سرعت فزاینده افزایش نرخ های فدرال رزرو در سال 2022 برای بازگشت به نرخ های وام مسکن، به ویژه با نرخ صندوق های فدرال در حال حاضر به محدوده 3 تا 3.25 درصد رسیده است در اواخر سپتامبر، از تقریبا صفر یک سال قبل.
Whalen به MarketWatch گفت: وام دهندگان فقط به آرامی نرخ های خود را تنظیم می کنند. آنها عادت ندارند نرخ‌ها را به این سرعت ببینند و معمولاً فقط یک‌بار در ماه یا یک‌بار در میان نرخ‌ها را تغییر می‌دهند.
وام گیرندگان برای کمک به محاسبه ریسک های نکول، حق بیمه ای بالاتر از نرخ های خزانه داری بدون ریسک در وام مسکن می پردازند. نرخ 30 ساله خزانه داری
TMUBMUSD30Y ،
بر اساس داده های بازار داوجونز، روز پنجشنبه به 4.213 درصد رسید که بالاترین میزان از سال 2011 است.
فردی مک روز پنجشنبه نرخ وام مسکن 30 ساله را گفت به طور متوسط 6.94٪ در آن بود آخرین نظرسنجی هفتگی، بالاترین میزان در 20 سال اخیر که تقاضا برای وام مسکن جدید را به شدت کاهش داده است.
اما با توجه به اینکه تورم ایالات متحده هیچ نشانه ای از عقب نشینی واضح از بالاترین سطح 40 سال اخیر نشان نمی دهد، انتظارات برای فدرال رزرو برای افزایش نرخ سیاستی خود تا 75 واحد پایه دیگر در نشست نوامبر و احتمالاً دوباره به همان میزان در دسامبر افزایش یافته است. با توجه به ابزار CME FedWatch.
شانس CME در روز پنجشنبه طرفدار نرخ 4.75٪ -5٪ فدرال وجوه است برای شروع فوریه
ولین گفت: «اثر تاخیری در وام‌های مسکن وجود دارد»، و افزود که حتی اگر بانک‌های مرکزی تصمیم بگیرند افزایش نرخ‌های اضافی را پس از جلسه دسامبر خود متوقف کنند، نرخ وام مسکن 30 ساله همچنان «به راحتی تا فوریه به 10 درصد خواهد رسید».
Whalen، بانکدار سرمایه گذاری، نویسنده و متخصص با تمرکز بر امور مالی بانکی و وام مسکن، در سال 2008 از کمیسیون بورس و اوراق بهادار ایالات متحده خواست تا مشتقات پیچیده و غیر شفاف را تغییر دهد. "بازگشت به روشنایی روزپس از اینکه بانک‌ها و سرمایه‌گذاران صدها میلیارد دلار ضرر ناشی از بدهی ساختاریافته، از جمله قرار گرفتن در معرض وام‌های رهنی پایین را دیدند. او نیز فراهم کرد شهادت به کنگره در 2009 در مورد ریسک های سیستماتیک صنعت بانکداری
در حال حاضر، Whalen شاهد یک تغییر بزرگ دیگر در بانکداری وام مسکن است، زیرا سودآوری همچنان در حال کاهش است (نمودار را ببینید) و بازار مسکن در حال پراکندگی است.
سود بانکداری وام مسکن، حتی با ادامه افزایش نرخ ها، در قرمز است
مشاوران جهانی Whalen
نکته مهم این است که Whalen همچنین می بیند که اگر نرخ ها برای تمام سال 2023 بالا بماند، قیمت خانه می تواند تمام دستاوردهای همه گیر خود را بازگرداند.
این یک تماس بزرگتر از برآوردها برای اصلاح 10٪ - 15٪ قیمت مسکن از قیمت‌هایی که در طول همه‌گیری 45 درصد در سطح ملی افزایش یافت.
اما Whalen به حجم معاملات سوداگرانه خانه اشاره کرد که به تقریباً 150 میلیارد دلار یا 10٪ از کل فروش خانه در سال 2022 رسید، و پوشش سرد نرخ های دو رقمی وام مسکن به عنوان کاتالیزور برای کاهش شدید قیمت مسکن اشاره کرد.
اقتصاددانان Mizuho Securities در روز پنجشنبه میانگین قیمت‌های فروش مسکن را 2.5 درصد نسبت به اوج خود کاهش دادند و بازار مسکن را «وخیم‌تر» توصیف کردند، اما با توجه به جهش شدید نرخ‌های وام مسکن، عمدتاً مطابق با انتظارات بود.
نرخ‌های وام مسکن را می‌توان مستقیماً در بازار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن یا MBS دنبال کرد، که اوراق قرضه‌ای هستند که در وال استریت معامله می‌شوند، عمدتاً با حمایت دولت، و بخش عمده‌ای از بازار قرضه‌های رهنی آمریکا نزدیک به 13 تریلیون دلار را تامین مالی می‌کنند.
با رقابت فدرال رزرو برای افزایش نرخ ها، بازارهای مالی را به لرزه انداخته، سهام را افت کرده و منجر به کاهش شدید انتشار اوراق وام مسکن در سال جاری شد، در حالی که به عنوان بخشی از مبارزه با تورم، وام گرفتن برای شرکت ها، شهرداری ها و خانوارها را گران تر کرد.
Whalen گفت: "ماهها طول می کشد تا بازار اوراق قرضه و بازار وام را با هم هماهنگ کنیم تا مردم بتوانند دوباره کسب درآمد کنند."
سهام در روز پنجشنبه برای دومین روز متوالی کاهش یافت و شاخص S&P 500 را ترک کرد
SPX
کاهش 23 درصدی در سال به 3,665.78 و نرخ خزانه داری 10 ساله
TMUBMUSD10Y ،
با 4.225 درصد، بالاترین میزان از ژوئن 2018.
منبع: https://www.marketwatch.com/story/why-the-hoousing-market-should-brace-for-double-mortgage-rates-in-2023-11666302773?siteid=yhoof2&yptr=yahoo