(بلومبرگ) - حتی در سوئد افراد کمی درباره Castellum AB اطلاعات زیادی داشتند. با این حال، فروش شتابزده 40 میلیون سهم در شرکت املاک در اوایل این ماه، اکنون توسط برخی به عنوان پیشگویی از اتفاقات آینده در بازار املاک اروپا تلقی می شود.
بیشترین خوانده شده از بلومبرگ
فروشنده، M2 Asset Management AB، به کاهش قیمت‌های بازار اشاره کرد که بر «توانایی آن برای انجام تعهدات مالی‌اش» برای این تصمیم تأثیر گذاشت. رها کردن سهام توسط یک سهامدار عمده، تازه ترین قسمت در سال پر فراز و نشیب است که در آن شرکت های دارایی سوئد شاهد نصف شدن ارزش سهام خود در بازار سهام بوده اند.
انتظار کمی برای مهلت وجود دارد. بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط بلومبرگ، این بخش در سال آینده با بازپرداخت 10 میلیارد دلاری بدهی مواجه است و تقاضای بازپرداخت مجدد آن تا پایان سال 41 حدود 2026 میلیارد دلار است.
فشار مالی شرکت‌های دارایی سوئد ناشی از اوراق با نرخ شناور و سررسید کوتاه‌مدت آنها در محیطی با افزایش نرخ بهره است. اگرچه این امر بازار املاک و مستغلات این کشور نوردیک را بیش از سایرین در منطقه آسیب‌پذیر می‌کند، اما به‌عنوان یک آزمون تورنسل احتمالی برای بقیه بخش‌ها در اروپا از نزدیک تحت نظر است.
برخی از شرکت‌های دارایی را نمی‌توان راهی جز استفاده از بازار سهام برای جذب سرمایه نداشت.
پیتر پاپاداکوس، مدیر عامل گرین استریت، گفت: «در یک سناریوی بد مبنی بر عدم ذوب شدن در بازارهای اعتباری، سوئد می‌تواند در یک سری مسائل مربوط به حقوق نجات شرکت‌های دارایی فهرست‌شده در اروپا در ردیف اول قرار گیرد. "این می تواند پیامدهای قابل توجهی برای بخش املاک فهرست شده اروپا داشته باشد."
بانک مرکزی سوئد و سازمان نظارت بر مالی بارها هشدار داده اند که خطرات ناشی از بدهی املاک تجاری، ثبات مالی این کشور را تهدید می کند. نگرانی اصلی تأثیر سرریز برای بانک‌های سوئدی است: وام‌های املاک در سال گذشته به حدود دو سوم کل موجودی وام در کشور نوردیک در مقایسه با کمتر از یک سوم در بسیاری از اقتصادهای بزرگ منطقه یورو بالغ شد.
آندرس کویست، مشاور ارشد مدیر FSA سوئد، گفت که سازمان دیده بان حداقل چهار سال است که در مورد سطوح بالای بدهی در شرکت های املاک تجاری هشدار داده است.
کویست گفت: «افت ارزش دارایی ها می تواند یک اثر دومینویی ایجاد کند. "اگر ارزش اموال کاهش یابد، امنیت موجود در وام کاهش می یابد. این می‌تواند منجر به تقاضا برای وثیقه بیشتر شود و به نوبه خود باعث فروش ناامید شود.»
مالکان تجاری مانند Fastighets AB Balder، SBB و Castellum - که نتایج سه ماهه سوم را در روز پنجشنبه گزارش می دهند - دهه گذشته را صرف دنبال کردن یک استراتژی رشد در سوئد کرده اند که متکی به جمع آوری میلیاردها دلار پول ارزان از سرمایه گذاران اوراق قرضه است که تشنه بازدهی هستند. این یک کتاب بازی است که در بازارهای اروپایی با توجه به نرخ‌های بهره ناچیز و ارزش‌گذاری‌های پررونق املاک مورد استفاده قرار گرفت.
تورم فزاینده، و در نتیجه تشدید تهاجمی سیاست پولی توسط بانک‌های مرکزی، سرنوشت آنها را معکوس کرده است. تاثیر بر بازار املاک اهرمی سوئد، که در میان کف‌ترین بازارهای جهان در سال گذشته بود، سریع و بی‌رحمانه بوده است. سهام SBB در سال 81 2022 درصد کاهش یافته است. اوراق قرضه در طول و عرض این بخش به سطوح مضطرب سقوط کرده است. بالدر روز چهارشنبه رتبه های اعتباری درجه سرمایه گذاری خود را برای کاهش رتبه به بازده بالا توسط سرویس سرمایه گذاران مودی مورد بررسی قرار داد.
مارتین ادمالم، مدیر پورتفولیوی اوراق قرضه در مدیریت سرمایه گذاری SEB در استکهلم، گفت: این به "ترکیبی بد برای بسیاری از شرکت ها در بازاری تبدیل شده است که پول آسان به آنهایی که برنامه رشد تهاجمی دارند پاداش داده است." اما اکنون بازار به طور اساسی تغییر کرده است.
شرکت‌های دارایی سوئدی باید بیش از 40.8 میلیارد دلار از بدهی‌های اوراق قرضه سررسید را طی پنج سال آینده جمع‌آوری کنند، که یک چهارم آن در سال 2023 سررسید می‌شود. نحوه بازپرداخت آنها برای بخش وسیع‌تر اروپا بسیار مهم است.
ادمالم که شرکت او حدود 300 میلیارد کرون (26.5 میلیارد دلار) اوراق قرضه را مدیریت می کند، گفت: «شرکت های املاک و مستغلات اروپایی به طور کلی تمایل دارند اهرم مالی پایین تر و سررسید بدهی بیشتری نسبت به همتایان سوئدی خود داشته باشند. اما افزایش نرخ های بهره یک منفی آشکار برای طبقه دارایی است، بنابراین منطقی است که فرض کنیم الزامات بازدهی برای املاک و مستغلات اروپایی افزایش می یابد و بر ارزش گذاری ها فشار وارد می کند.
چرا داستان تیره آدلر باعث ایجاد ترس در مورد املاک و مستغلات می شود: QuickTake
با بازده اوراق قرضه - و در نتیجه هزینه های وام - تجارت در سطوح غیرقابل مقرون به صرفه ای بالا، بسیاری از مسیرهای تامین مالی بدهی برای برخی از شرکت ها بسیار گران شده است. سه ماهه گذشته، فروش اوراق قرضه ملکی به 6.3 میلیارد کرون کاهش یافت که کمترین میزان از سه ماه پایانی سال 2018 است. این بحران ناشران را مجبور می کند تا برای تضمین وام های بانکی تلاش کنند زیرا ترازنامه آنها تحت فشار اهرم بالا و ارزش گذاری دارایی های نزولی شکسته می شود.
ینس اندرسون، مدیر مالی Castellum، گفت که این شرکت علاوه بر وام‌های رهنی سنتی از بانک‌های شمال اروپا، در حال بررسی بازارهای تامین مالی دیگر است. او به عنوان مثال از مکان های خصوصی ایالات متحده به دلیل طولانی مدت و قیمت رقابتی آنها اشاره کرد. اما حتی این بخش پس از آشفتگی بازار طلایی اخیر در بریتانیا، موانع خود را برای غلبه بر آن دارد.
یک گزینه جایگزین برای کمک به کاهش فشار مالی، فروش دارایی ها بوده است. SBB در طول سه ماهه دوم دارایی هایی را به مبلغ 6.7 میلیارد کرون تخلیه کرد و اخیراً فروش بیشتری را حداقل 10.5 میلیارد کرون اعلام کرده است. در ماه ژوئیه، استاندارد اند پورز هشدار داد که «احتمال یک در سه» وجود دارد که بتواند رتبه‌بندی خود را از صاحبخانه به درجه غیرسرمایه‌گذاری کاهش دهد.
این فروش‌ها توجه سرمایه‌گذاران را به نگرانی دیگری جلب کرده است: سطوح بالای غیرعادی مالکیت متقابل سوئد، که قبلاً هشدارهایی را از سوی آژانس‌های رتبه‌بندی در مورد خطرات حاکمیتی و تضاد منافع احتمالی به همراه داشته است. M2 Asset Management سهام خود در Castellum را به مالک دیگری به نام Akelius Residential Property AB فروخت.
راتگر آرنهولت، غول دارایی، زمانی که به عنوان مدیر اجرایی Castellum منصوب شد، پس از اولین انتخاب به عنوان رئیس آن، دست به اعتراض زد. Arnhult همچنین M2 را کنترل می کند و بزرگترین مالک در Corem Property Group است که در سال گذشته با ادغام 1.7 میلیارد دلاری به یکی دیگر از دارایی های او به نام Klovern AB ملحق شد. کاستلوم به نوبه خود صاحب یک سوم مالک نروژی Entra ASA است که بالدر نیز سهامدار آن است.
در گزارشی درباره سیستم مالی کشور در ماه مه، FSA گفت که رشد بدهی در بخش املاک و مستغلات به این معنی است که همچنان "یک آسیب پذیری قابل توجه برای ثبات مالی" است. این دیده بان افزود که از نزدیک بدهی شرکت های دارایی تجاری را دنبال می کند زیرا آنها "اغلب نقش مهمی در بحران های مالی ایفا کرده اند."
ماریا گیلهولم، تحلیلگر املاک و مستغلات در مودیز، می‌گوید شبکه‌های مالکیت پیچیده در میان شرکت‌های املاک سوئدی «دسترسی آنها را به سرمایه محدودتر می‌کند، زیرا شرکت‌ها معمولاً بر محافظت از نقدینگی خود در شرایط رکود تمرکز می‌کنند».
او گفت: "Entra، جایی که کاستلوم و بالدر با هم اکثریت سهام را در اختیار دارند، نمونه خوبی است." در شرایط رکودی که باید از نقدینگی خود مراقبت کنید و شاید دارایی‌ها را بفروشید، ممکن است سخت‌تر باشد که همه از تزریق سهام حمایت کنند.»
خط نقره ای برای مدیران پولی مانند Edemalm این است که فروش آنقدر شدید بوده است که اکنون پس از بررسی زیربخش های مختلف این بخش، مانند املاک با بازده بالاتر در ادارات، صنعتی، یا فضاهای لجستیکی
مدیر پورتفولیو به بدهی هیبریدی یورو فروخته شده توسط Balder، Castellum و Heimstaden Bostad AB به عنوان نمونه هایی از انتخاب های برتر اشاره می کند.
مدیر پورتفولیو گفت: این بخش‌ها نسبت به افزایش هزینه‌های بهره حساسیت کمتری دارند و از قراردادهای مرتبط با CPI سود خواهند برد. اما مهم‌ترین چیزها در حال حاضر، ترازنامه‌های قوی و مالکان حمایتی قوی هستند.»
بیشترین خوانده شده از بلومبرگ Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
منبع: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html