چرا حباب های بازار مسکن ظاهر می شود؟

برخلاف بازار سهام که در آن مردم این ریسک را می‌پذیرند که ممکن است هر از چندگاهی قیمت‌ها کاهش یابد - گاهی اوقات شدیداً - بسیاری از افرادی که خانه می‌خرند واقعاً فکر نمی‌کنند که ارزش خانه‌شان تا این حد کاهش یابد.

در واقع، از نظر تاریخی، بازار مسکن در مقایسه با سایر طبقات دارایی تحت تأثیر حباب‌های قیمتی قرار نگرفته است. این امر می تواند تا حدی به دلیل هزینه های مبادله بزرگ مرتبط با خرید خانه باشد، بدون ذکر هزینه های حمل و نقل مالکیت و نگهداری یک خانه - که همه آنها رفتار سوداگرانه را منع می کند. با این حال، بازارهای مسکن گاهی اوقات دوره‌هایی از رونق غیرمنطقی را پشت سر می‌گذارند و شاهد افزایش سریع قیمت‌ها قبل از کاهش مجدد قیمت‌ها هستند.

در این مقاله، علل حباب‌های قیمت مسکن، عواملی که باعث ترکیدن حباب‌های مسکن می‌شوند و اینکه چرا خریداران مسکن باید در تصمیم‌گیری‌های حیاتی مسکن به میانگین‌های بلندمدت نگاه کنند، بحث خواهیم کرد.

حباب مسکن چیست؟

قبل از پرداختن به علل حباب های مسکن و آنچه که باعث ایجاد حباب در مسکن می شود، مهم است که حباب مسکن را به خودی خود درک کنید. اینها معمولاً با جهش در تقاضای مسکن شروع می‌شوند، علی‌رغم وجود مقدار محدود موجودی موجود.

زمانی که سفته بازان وارد بازار می شوند، تقاضا بیشتر افزایش می یابد و حباب را بزرگتر می کند زیرا آنها دارایی های سرمایه گذاری را می گیرند و تلنگرهای بالایی را ثابت می کنند. با عرضه محدود و تقاضای جدید بسیار، قیمت ها به طور طبیعی افزایش می یابد.

حباب های مسکن تأثیر مستقیمی بر صنعت املاک و مستغلات دارد، بلکه بر صاحبان خانه و امور مالی شخصی آنها نیز تأثیر می گذارد. تأثیری که یک حباب می‌تواند بر اقتصاد بگذارد (مثلاً روی نرخ‌های بهره، استانداردهای وام‌دهی، و شیوه‌های اوراق بهادار) می‌تواند افراد را مجبور کند تا در زمانی که زمان‌ها ناگهان تغییر می‌کنند و سخت می‌شوند، راه‌هایی برای پیگیری پرداخت‌های وام مسکن خود بیابند. برخی حتی ممکن است مجبور شوند بیشتر در جیب خود فرو کنند و از پس انداز و صندوق های بازنشستگی فقط برای حفظ خانه های خود استفاده کنند. دیگران ورشکست خواهند شد و سلب مالکیت خواهند شد.

هر حباب معمولاً فقط یک رویداد موقتی است. به گفته صندوق بین‌المللی پول، اگرچه حباب‌ها در بازارهای سهام می‌توانند بیشتر اتفاق بیفتند، اما حباب‌های مسکن می‌توانند برای مدت طولانی‌تری باقی بمانند، و می‌توانند چندین سال ادامه داشته باشند.

علل حباب بازار مسکن

قیمت مسکن، مانند قیمت هر کالا یا خدمتی در بازار آزاد، بر اساس قانون عرضه و تقاضا تعیین می شود. هنگامی که تقاضا افزایش می یابد یا عرضه کاهش می یابد، قیمت ها افزایش می یابد. در غیاب برخی بلایای طبیعی، که می تواند عرضه فوری خانه ها را کاهش دهد، زمانی که تقاضا از روند عرضه پیشی می گیرد، قیمت ها افزایش می یابد. عرضه مسکن همچنین می‌تواند در واکنش به افزایش تقاضا کند باشد، زیرا ساخت یا تعمیر خانه به زمان زیادی نیاز دارد و در مناطق بسیار توسعه‌یافته دیگر زمینی برای ساخت و ساز وجود ندارد. بنابراین، اگر افزایش ناگهانی یا طولانی مدت در تقاضا وجود داشته باشد، قیمت ها مطمئنا افزایش خواهند یافت.

وقتی مشخص شد که افزایش بیش از حد متوسط ​​قیمت مسکن در ابتدا ناشی از شوک تقاضا است، باید بپرسیم که دلایل این افزایش تقاضا چیست؟ چند احتمال وجود دارد:

• افزایش فعالیت های اقتصادی عمومی و افزایش رونق که درآمد قابل تصرف بیشتری را در جیب مصرف کنندگان قرار می دهد و مالکیت خانه را تشویق می کند.
• افزایش جمعیت یا بخش جمعیتی جمعیتی که وارد بازار مسکن می شوند
• سطح پایین و عمومی نرخ های بهره، به ویژه نرخ های بهره کوتاه مدت، که خانه ها را مقرون به صرفه تر می کند.
• محصولات وام مسکن نوآورانه یا جدید با پرداخت های اولیه ماهانه کم که خانه ها را برای بخش های جمعیتی جدید مقرون به صرفه تر می کند.
• دسترسی آسان به اعتبار - اغلب با استانداردهای پایین‌تر تعهد - که خریداران بیشتری را به بازار می‌آورد
• اوراق بهادار بازپرداخت وام مسکن ساختاریافته با بازده بالا (MBS)، طبق درخواست سرمایه گذاران وال استریت که اعتبار وام مسکن بیشتری را در اختیار وام گیرندگان قرار می دهد.
• قیمت گذاری اشتباه احتمالی ریسک توسط وام دهندگان وام مسکن و سرمایه گذاران اوراق رهنی که در دسترس بودن اعتبار برای وام گیرندگان را افزایش می دهد.
• رابطه کوتاه مدت بین یک دلال وام مسکن و یک وام گیرنده که تحت آن وام گیرندگان گاهی تشویق می شوند تا ریسک های زیادی را انجام دهند.
• فقدان سواد مالی و ریسک پذیری بیش از حد توسط وام گیرندگان وام مسکن.
• رفتار سوداگرانه و مخاطره آمیز خریداران مسکن و سرمایه گذاران دارایی ناشی از برآوردهای غیرواقعی و ناپایدار افزایش قیمت مسکن.
• افزایش در چرخش خانه.

هر یک از این متغیرها می‌توانند با یکدیگر ترکیب شوند و حباب بازار مسکن را از بین ببرند. در واقع، این عوامل تمایل به تغذیه از یکدیگر دارند. بحث مفصل در مورد هر یک از حوصله این مقاله خارج است. ما به سادگی به این نکته اشاره می کنیم که به طور کلی، مانند همه حباب ها، افزایش در فعالیت و قیمت ها مقدم بر ریسک پذیری بیش از حد و رفتار سفته بازی توسط همه فعالان بازار - خریداران، وام گیرندگان، وام دهندگان، سازندگان و سرمایه گذاران است.

نیروهایی که حباب را ترک می کنند

این حباب سرانجام زمانی می ترکد که ریسک پذیری بیش از حد در سیستم مسکن فراگیر شود و قیمت ها دیگر چیزی نزدیک به اصول اولیه را منعکس نکنند. این در حالی اتفاق خواهد افتاد که عرضه مسکن در واکنش به افزایش تقاضای قبلی همچنان در حال افزایش است. به عبارت دیگر، تقاضا کاهش می‌یابد در حالی که عرضه همچنان افزایش می‌یابد، که منجر به کاهش شدید قیمت‌ها می‌شود، زیرا کسی برای خرید خانه‌های بیشتر و حتی قیمت‌های بالاتر باقی نمی‌ماند.

این درک از ریسک در سراسر سیستم توسط ضررهای متحمل شده توسط صاحبان خانه، وام دهندگان وام مسکن، سرمایه گذاران وام مسکن، و سرمایه گذاران املاک آغاز می شود. این درک می تواند توسط چند چیز تسریع شود:

• افزایش نرخ بهره که مالکیت خانه را برای برخی از خریداران دور از دسترس قرار می‌دهد و در برخی موارد، خانه‌ای را که در حال حاضر مالک است غیرقابل‌قبول می‌کند. این اغلب منجر به پیش‌فرض و سلب مالکیت می‌شود که در نهایت به عرضه فعلی موجود در بازار می‌افزاید.
• رکود در فعالیت های اقتصادی عمومی که منجر به درآمد قابل تصرف کمتر، از دست دادن شغل یا مشاغل موجود کمتر می شود که تقاضا برای مسکن را کاهش می دهد. رکود به ویژه خطرناک است.
• تقاضا تمام شده است، عرضه و تقاضا را به تعادل می رساند و سرعت افزایش قیمت مسکن را کاهش می دهد که برخی از صاحبان خانه، به ویژه سفته بازان، برای مقرون به صرفه یا سودآور بودن خرید خود روی آن حساب می کنند. هنگامی که افزایش سریع قیمت راکد می شود، کسانی که برای خرید خانه خود روی آن حساب می کنند ممکن است خانه های خود را از دست بدهند و عرضه بیشتری را به بازار بیاورند.

نکته اصلی این است که وقتی زیان افزایش می‌یابد، استانداردهای اعتباری سخت‌تر می‌شود، وام‌گیری آسان وام مسکن دیگر در دسترس نیست، تقاضا کاهش می‌یابد، عرضه افزایش می‌یابد، سفته‌بازان بازار را ترک می‌کنند و قیمت‌ها کاهش می‌یابد.

سقوط بازار مسکن 2007-08

در اواسط دهه 2000، اقتصاد ایالات متحده یک حباب مسکن گسترده را تجربه کرد که تأثیر مستقیمی بر ایجاد رکود بزرگ داشت. به دنبال حباب دات‌کام، ارزش‌های املاک و مستغلات شروع به خزش کردند و باعث افزایش مالکیت خانه در میان خریداران، سرمایه‌گذاران و سایر مصرف‌کنندگان سفته‌باز شدند. نرخ‌های بهره پایین، استانداردهای تسهیل‌شده وام – از جمله الزامات پیش‌پرداخت بسیار کم – به افرادی که در غیر این صورت هرگز نمی‌توانستند خانه بخرند، اجازه می‌دهد صاحب خانه شوند. این امر قیمت مسکن را بیش از پیش افزایش داد.

اما بسیاری از سرمایه‌گذاران سفته‌باز خرید را متوقف کردند، زیرا ریسک بسیار بالا می‌رفت و باعث شد سایر خریداران از بازار خارج شوند. در واقع، مشخص شد که وقتی اقتصاد رو به وخامت گذاشت، تعداد زیادی از وام گیرندگان گران قیمت خود را ناتوان از پرداخت وام مسکن ماهانه خود دیدند. این به نوبه خود باعث کاهش قیمت ها شد. اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن در مقادیر انبوه فروخته شد، در حالی که نکول وام مسکن و اقامه رهن به سطوح بی سابقه ای افزایش یافت.

برگشت معکوس

اغلب، صاحبان خانه‌ها با فرض اینکه عملکرد قیمت اخیر در آینده ادامه خواهد داشت، بدون در نظر گرفتن نرخ‌های بلندمدت افزایش قیمت و پتانسیل بازگشت متوسط، اشتباه مضر را مرتکب می‌شوند.

قوانین فیزیک بیان می کنند که وقتی هر جسمی - که چگالی آن بیشتر از هوا است - به سمت بالا رانده می شود، در نهایت به زمین باز می گردد زیرا نیروهای گرانش بر آن وارد می شوند. قوانین مالی به طور مشابه بیان می‌کنند که بازارهایی که دوره‌های افزایش یا کاهش قیمت سریع را پشت سر می‌گذارند، به مرور زمان به نقطه قیمتی برمی‌گردند که آنها را با جایی که میانگین بلندمدت نرخ‌های افزایش قیمت نشان می‌دهد باید باشد، بازمی‌گردند. این به عنوان بازگشت به میانگین شناخته می شود.

قیمت‌ها در بازار مسکن نیز از این تمایل برای بازگشت میانگین پیروی می‌کنند. پس از دوره‌های افزایش سریع قیمت، یا در برخی موارد، کاهش ارزش، به جایی برمی‌گردند که میانگین بلندمدت نرخ‌های افزایش قیمت نشان می‌دهد که باید باشد. قیمت خانه به این معنی است که بازگشت می تواند سریع یا تدریجی باشد. قیمت مسکن ممکن است به سرعت به نقطه‌ای برسد که آن‌ها را با میانگین بلندمدت دوباره مطابقت دهد یا ممکن است تا زمانی که میانگین بلندمدت به آنها برسد ثابت بمانند.

شاخص قیمت مسکن آمریکا

ارزش نظری نشان داده شده در بالا با محاسبه میانگین درصد افزایش سه ماهه در شاخص قیمت مسکن از سه ماهه اول سال 1985 تا سه ماهه چهارم 1998 به دست آمده است - نقطه تقریبی که در آن قیمت مسکن به سرعت بالاتر از روند بلندمدت شروع به افزایش کرد. . سپس میانگین محاسبه شده درصد افزایش سه ماهه به مقدار شروع نشان داده شده در نمودار و هر مقدار بعدی برای استخراج ارزش نظری شاخص قیمت مسکن اعمال شد.

برآوردهای افزایش قیمت

بسیاری از خریداران خانه تنها از عملکرد قیمت اخیر به عنوان معیاری برای آنچه در چند سال آینده انتظار دارند استفاده می کنند. بر اساس برآوردهای غیرواقعی خود، آنها ریسک های بیش از حدی را انجام می دهند. این ریسک پذیری بیش از حد معمولاً با انتخاب وام مسکن و اندازه یا هزینه خانه ای که مصرف کننده خریداری می کند همراه است.

چندین محصول وام مسکن وجود دارد که به شدت برای مصرف کنندگان عرضه می شود و به گونه ای طراحی شده اند که وام های نسبتاً کوتاه مدت باشند. وام‌دهندگان این وام‌های مسکن را بر اساس انتظاری که می‌توانند طی چند سال معین از آن وام مسکن بازپرداخت کنند، انتخاب می‌کنند و به دلیل سهامی که در آن زمان در خانه‌های خود خواهند داشت، می‌توانند این کار را انجام دهند.

با این حال، عملکرد اخیر قیمت مسکن معمولاً پیش‌بینی خوبی از عملکرد قیمت مسکن در آینده نیست. خریداران مسکن باید به نرخ های بلندمدت افزایش قیمت مسکن توجه کنند و اصل مالی بازگشت میانگین را هنگام تصمیم گیری های مالی مهم در نظر بگیرند. دلالان هم باید همین کار را بکنند.

در حالی که ریسک کردن ذاتا بد نیست و در واقع، ریسک کردن گاهی ضروری و توصیه می‌شود، کلید تصمیم‌گیری مبتنی بر ریسک، درک و اندازه‌گیری ریسک‌ها با برآوردهای مالی مناسب است. این امر به ویژه در مورد بزرگترین و مهم ترین تصمیم مالی که اکثر مردم می گیرند - خرید و تامین مالی یک خانه - کاربرد دارد.

خط پایین

یک اصل ساده و مهم در امور مالی، بازگشت میانگین است. در حالی که بازارهای مسکن به اندازه برخی بازارها در معرض حباب نیستند، اما حباب مسکن وجود دارد. میانگین‌های بلندمدت نشان می‌دهند که قیمت مسکن در نهایت در دوره‌های افزایش سریع و به دنبال آن راکد یا کاهش قیمت‌ها به کجا ختم می‌شود. همین امر در مورد دوره های افزایش قیمت کمتر از حد متوسط ​​نیز صادق است.