املاک و مستغلات

تردیدی وجود ندارد که تا زمانی که فدرال رزرو (فدرال رزرو) به سیاست‌های تشدیدکننده ضد تورم خود متعهد بماند، مسکن - فروش و همچنین ساخت و ساز و قیمت‌گذاری - همچنان از افزایش نرخ وام مسکن رنج خواهد برد. اما این تمام داستان نیست. جریان های متقاطع وارد معادله مسکن خواهند شد زیرا مردم به طور فزاینده ای املاک و مستغلات را راهی برای محافظت از ثروت خود در برابر اثرات سوء تورم بر سهام، اوراق قرضه و سایر ابزارهای مالی می بینند.

تاکنون بیشتر فشارها به سمت منفی دفتر املاک متمایل شده است. از زمانی که فدرال رزرو شروع به افزایش نرخ بهره در مارس گذشته کرد، میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت افزایش یافته است، البته به طور نابرابر، از 2.8٪ به بیش از 6.0٪. از آنجایی که این حرکت هزینه های حمایت از وام مسکن را بیش از دو برابر کرده است، جای تعجب نیست که خرید آسیب دیده باشد. فروش خانه های جدید، همانطور که توسط وزارت بازرگانی ردیابی شده است، از بالاترین رقم ژانویه گذشته تا ژوئیه 39 درصد کاهش یافته است، آخرین دوره ای که اطلاعات در دسترس است. ساخت و ساز دنبال شده است. شروع ساخت خانه های جدید در سطح ملی، 19 درصد از بالاترین قیمت خود در فوریه گذشته کاهش یافته است. قیمت مسکن نیز کاهش یافته است. قیمت متوسط ​​یک خانه موجود در ایالات متحده فروخته شده در ایالات متحده 2.2٪ کاهش یافته است، با توجه به انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، از 420,000 دلار در ژوئن به 410,600 دلار در جولای گذشته، آخرین دوره ای که انجمن برای آن رقم ارائه می دهد.

فدرال رزرو وعده داده است که این فشار نامطلوب را در ماه های آینده افزایش دهد. جروم پاول، رئیس هیئت مدیره، به طور قابل درک، از بیان دقیق میزان و سرعت افزایش نرخ بهره خودداری کرده است، اما متعهد شده است که تا زمانی که برای کنترل تورم طول می کشد، چنین اقداماتی را ادامه دهد. مگر اینکه ملت خیلی خوش شانس باشد و تورم خود به خود کاهش یابد، او باید خیلی بیشتر از آنچه قبلا انجام داده است انجام دهد. در نظر بگیرید که با تورم 7 تا 8 درصد و نرخ بهره یک ساله 1 تا 3 درصد، وام گیرندگان وام را با دلاری بازپرداخت می کنند که قدرت خرید واقعی آن به میزان قابل توجهی بیشتر از سودی است که به وام دهنده می دهند. این به سختی می‌تواند مانع از جریان تقاضاهای تورم‌زا برای اعتبار شود.

اما حتی از آنجایی که اقدامات احتمالی فدرال رزرو هزینه های وام مسکن را افزایش می دهد و بر این اساس تأثیرات نامطلوب بر مسکن را تشدید می کند، تمایل به محافظت از تورم با املاک و مستغلات به طور فزاینده ای مطرح می شود. مردم با وجود افزایش هزینه‌ها، هر کاری که می‌توانند برای خرید انجام می‌دهند، زیرا مالکیت خانه، چه به‌طور قطعی یا با وام مسکن با نرخ ثابت حمایت شود، بخش مهمی از بودجه‌های خانوار را تثبیت می‌کند، یک فریب بزرگ در محیطی که تورم همه چیز را افزایش می‌دهد. سایر هزینه های زندگی علاوه بر این، املاک و مستغلات احتمالاً حداقل همزمان با نرخ عمومی تورم افزایش می‌یابند و آن را به ذخیره‌ای جذاب‌تر از ثروت نسبت به اوراق قرضه تبدیل می‌کنند، که با هر افزایش نرخ بهره، قیمت‌های آن‌ها کاهش می‌یابد و سهام، که آسیب خواهند دید. محاسبه ارزش نامطلوب ناشی از افزایش نرخ بهره و همچنین عدم قطعیت های اجتناب ناپذیر ناشی از فشارهای عمومی قیمت است.

این نیروها قطعاً در جریان آخرین تورم بزرگ در دهه های 1970 و 1980 غالب بودند. بین سال های 1970 تا 1990، شاخص قیمت مصرف کننده در این کشور به طور متوسط ​​6.2 درصد در سال افزایش یافت. نرخ های ثابت وام مسکن از حدود 7.3 درصد در سال 1970 به بیش از 13 درصد در سال 1985 افزایش یافت و هزینه حمایت از وام مسکن را تقریباً 80 درصد افزایش داد. برای کسانی که مالک خانه های خود بودند یا نرخ وام مسکن آنها قفل شده بود، این هیچ معنایی نداشت، اما برای خریداران احتمالی اهمیت زیادی داشت. با این حال، علی‌رغم افزایش شدید نرخ‌های وام مسکن که بر خرید تحمیل شده بود، قیمت متوسط ​​یک خانه فروخته شده در ایالات متحده در این مدت از 23,900 دلار به 125,000 دلار افزایش یافت که 8.6 درصد در سال افزایش داشت و بازده سرمایه‌گذاری 2.4 واحد درصد افزایش یافت. سال مازاد بر تورم و بهتر از هر وسیله دیگری که در دسترس سرمایه گذاران است.

البته افزایش هزینه های وام مسکن در این مدت خریدارانی را که به دنبال پوشش تورم املاک هستند محدود کرده است و در شرایط فعلی این کار را انجام خواهند داد. اما تاریخ حاکی از آن است که به جای اینکه مردم را از خود دور کنند، خریداران احتمالاً توزیع قیمت را کاهش خواهند داد. محدودیت بودجه ای که به دلیل افزایش هزینه های تامین مالی ایجاد می شود، مردم را وادار می کند که از خانه دور نشوند، بلکه به خانه های کمتری در مکانی شاید کمتر مجلل بسنده کنند. این تأثیر قبلاً در داده های وزارت بازرگانی مشهود است. دسامبر گذشته، زمانی که نرخ‌های وام مسکن هنوز پایین بود و نگرانی‌های مربوط به تورم تازه شروع شده بود، تعداد نامتناسبی از فروش در انتهای بالاتر توزیع قیمت رخ داد. اگرچه میانگین قیمت خانه که توسط NAR ردیابی شده بود حدود 360,000 دلار بود، اما یک سوم خریدهای خانه در سراسر کشور بیش از 500,000 دلار بود. تنها 29 درصد از خریدهای ملی با قیمت هایی نزدیک به میانه صورت گرفته است. با افزایش نرخ وام مسکن، حرکت به سمت پایین توزیع قیمت رخ داده است. تا ماه جولای، حدود 83 درصد از خریدها با قیمت‌هایی که نزدیک به قیمت متوسط ​​جمع شده بودند، انجام شد.

این الگوی اولیه احتمالاً اواخر امسال و تا سال 2023 شدیدتر خواهد شد. در صورت تداوم تورم ممکن است برای مدت طولانی تری ادامه یابد. فروش با قیمت های بسیار بالا بدون شک ادامه خواهد داشت. مقرون به صرفه بودن برای کسانی که در آن محدوده خرید می کنند، معنای کمتری دارد، در حالی که همین افراد نیاز شدیدی به محافظت از ثروت در برابر ضرر در بازارهای مالی و سایر آسیب های تورم دارند. دیگرانی که زمانی می توانستند به دلیل نرخ پایین وام مسکن به آن دست یابند، به قیمت متوسط ​​نزدیک تر می شوند، در حالی که آنهایی که همیشه مجبور بودند در انتهای پایین توزیع قیمت خرید کنند، مجبور به ترک بازار خواهند شد. فشارهای منفی فروش و ساخت و ساز را محدود می کند و مانع از افزایش قیمت می شود، اما کمتر از آن چیزی است که تنها با نگاهی ساده به هزینه تامین مالی پیشنهاد می شود.