چشم انداز بازار مسکن چیست؟

گیرنده های کلیدی

• فروش مسکن برای نهمین ماه متوالی با کاهش 28.4 درصدی معاملات نسبت به همین زمان در سال گذشته روبرو شده است.
• میانگین قیمت ها نیز کاهش یافته و به 379,100 دلار در مقایسه با 413,800 دلار در ژوئن رسیده است.
• این درحالی است که نرخ وام مسکن به سرعت در حال افزایش است و از زیر 7 درصد در پایان سال 3 حدود 2021 درصد در نوسان است.
• برای خریدارانی که بار اول می‌شوند، این به معنای نگاه بالقوه بلندمدت به برنامه‌های خرید خانه است، با سرمایه‌گذاری گزینه‌ای که باید برای افزایش پیش‌پرداخت خود در نظر بگیرند.

فروش مسکن همچنان در حال کاهش است زیرا اکتبر نهمین ماه متوالی است که شاهد کاهش تعداد هستیم. نسبت به ماه قبل 5.9 درصد کاهش فروش داشته و ارقام سالانه 28.4 درصد کاهش یافته است.

این طولانی‌ترین روند نزولی از سال 1999 است و باعث می‌شود تحلیل‌گران این سوال را مطرح کنند که ممکن است برای بازار مسکن چه معنایی داشته باشد.

زیرا درست مانند بسیاری از داده های اقتصادی که در حال حاضر می بینیم، همه چیز بد نیست. علیرغم اینکه تعداد فروش خانه ها روند نزولی بسیار واضحی را نشان می دهد، میانگین ارزش ها تاکنون به خوبی حفظ شده است.

میانگین قیمت مسکن در ایالات متحده در ماه اکتبر به 379,100 دلار رسید که نشان دهنده افزایش 6.6 درصدی نسبت به 12 ماه قبل است. با این حال، همه اینها با آب شیرین نیست، زیرا این رقم از بالاترین قیمت خود در ماه ژوئن یعنی 413,800 دلار کاهش یافته است.

پس ما اینجا چه می بینیم؟ با ادامه کاهش تعداد فروش مسکن و کاهش قیمت متوسط، آیا این آغاز رکود بازار مسکن است؟ یا اینکه املاک و مستغلات قبل از شارژ مجدد به سادگی نفس می کشند؟

امروز Q.ai را دانلود کنید برای دسترسی به استراتژی های سرمایه گذاری مبتنی بر هوش مصنوعی.

چرا بازار مسکن رو به سردی است؟

واضح است که گرما از بازار مسکن شروع به بیرون آمدن کرده است. علیرغم تحولات ناشی از همه‌گیری کووید-۱۹، این امر در پشت چند سال رشد فوق‌العاده قوی رخ می‌دهد.

توانایی کار از راه دور (و بحران احتمالی وجودی که بسیاری تجربه کرده اند!) منجر به ایجاد یک بخش املاک و مستغلات بسیار فعال شد که شاهد شاخص قیمت مسکن در آمریکا رشد 37.22 درصدی بین سه ماهه اول 1 تا سه ماهه اول 2020.

اکنون به نظر می رسد که جزر و مد در حال تغییر است، اما چرا؟

خوب، ما می توانیم فدرال رزرو را مقصر بدانیم. سرزنش احتمالاً کمی سخت است، اما واقعیت این است که بازار مسکن به طور مستقیم تحت تأثیر افزایش نرخ سود قرار گرفته است. در حال حاضر فدرال رزرو به شدت با تورم مبارزه می کند که منجر به چهار افزایش متوالی نرخ بهره به میزان 0.75 درصد شده است.

اگر فقط یک بار اتفاق بیفتد، یک افزایش بزرگ خواهد بود. اینکه چهار بار متوالی اتفاق بیفتد یک حرکت جدی است.

نرخ پایه مستقیماً با نرخی که مصرف کنندگان برای وام مسکن می پردازند مرتبط است. ایده پشت آن این است که با افزایش نرخ بهره وام مسکن، کارت‌های اعتباری، وام‌های شخصی و هر نوع اعتبار دیگری، پول کمتری در جیب مصرف‌کنندگان برای خرج کردن چیزهای دیگر وجود دارد.

مخارج کمتر به معنای درآمد کمتر برای مشاغل است که به کاهش رشد اقتصادی و در نهایت کاهش تورم کمک می کند.

و تاثیر زیادی بر بازار وام مسکن دارد.

هفته گذشته، میانگین 30 سال نرخ ثابت وام مسکن در ایالات متحده به 6.61 درصد رسید.، که از 7.08 درصد در هفته قبل اندکی کاهش یافته است. این یک افزایش بزرگ نسبت به پایان سال 2021 است، جایی که میانگین نرخ وام مسکن زیر 3٪ بود.

همین موضوع باعث ایجاد مشکل قابل توجهی برای بازار املاک و مستغلات شده است.

اگر زوجی را در نظر بگیرید که به دنبال خانه اول خود هستند، در ماه های اخیر بسیار گران شده است. آن‌ها می‌توانستند برای پیش‌پرداخت خود سخت پس‌انداز کنند، با در نظر گرفتن بودجه‌ای که می‌توانستند برای پرداخت ماهانه وام مسکن خود بپردازند.

آنها احتمالاً بازار را زیر نظر داشتند و حتی ممکن است چند خانه را انتخاب کرده باشند که متناسب با نیازهای آنها باشد.

اکنون، همان زوج ممکن است متوجه شوند که خانه رویایی آنها به طور ناگهانی از دسترس مالی آنها خارج شده است. برای وام مسکن 400,000 دلاری با نرخ بهره 3 درصد، آن زوج به دنبال بازپرداخت ماهانه 1,686 دلار در ماه برای یک دوره ثابت 30 ساله بودند.

در حال حاضر، با نرخ های حدود 7٪، همان وام مسکن برای آنها 2,661 دلار در ماه هزینه دارد.

همان خانه، همان قیمت، همان پیش پرداخت، اما وام مسکنی که تقریباً 1,000 دلار در ماه گران تر است. برای بسیاری از خریداران، این امر باعث می‌شود که خرید اولین خانه‌شان به سادگی مقرون به صرفه نباشد.

این فقط برای اولین بار مشکل خریدار نیست

همین مسئله برای صاحبان خانه‌های موجود که می‌خواهند خانه را تغییر دهند، ظاهر می‌شود. گاهی اوقات امکان انتقال وام مسکن موجود به یک ملک جدید وجود دارد، اما به طور کلی مردم به جای کوچک کردن، می خواهند خانه خود را برای ارتقاء تغییر دهند.

در این مثال، بسیاری از جابجایی‌کنندگان خانه باید مقداری وجوه اضافی به وام مسکن خود اضافه کنند تا نقل مکان به یک ملک بزرگ‌تر یا مجلل‌تر را تسهیل کنند. باز هم، اکنون این برای افرادی که در آن موقعیت قرار دارند بسیار دشوارتر از شش یا دوازده ماه پیش است.

این باعث کاهش سرعت در تمام طول زنجیره می شود. جابجایی خانه کمتر به معنای املاک کمتر در بازار برای فروش است و خریداران کمتری به دنبال مکان جدید هستند. عرضه کمتر معمولا منجر به تقاضای بالا می شود، اما در این شرایط تقاضا و عرضه همزمان کاهش می یابد.

چشم انداز بازار مسکن

بدیهی است که ما یک توپ کریستالی نداریم، اما این احتمال وجود دارد که روند فعلی برای مدتی ادامه یابد. ما می‌توانیم به طور منطقی در این مورد مطمئن باشیم، زیرا جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، قصد خود را در مورد نرخ‌های بهره در سال آینده کاملاً روشن کرده است.

در حالی که نرخ های وام مسکن در حال حاضر بالا به نظر می رسد، احتمالاً آنها بسیار بالاتر خواهند رفت. ارقام واقعی همچنان قابل مشاهده است، اما فدرال رزرو نشان داده است که اوج نرخ های پایه را تا پایان چرخه فعلی نزدیک به 5 درصد می بیند.

این افزایش حدود 0.75 درصدی نسبت به سطح فعلی است که می تواند به معنای نرخ بالای 8 درصد وام مسکن باشد. این برای بازار مسکن صعودی نیست.

در حال حاضر خریداران به دلیل هزینه های بسیار بالاتر وام مسکن تمایلی ندارند. همانطور که قیمت مسکن شروع به کاهش بیشتر می کند، فروشندگان به همان اندازه تمایلی به فروش ندارند و به احتمال زیاد تا زمانی که بتوانند به ارزش فروش نزدیکتر به آنچه در سال 2021 بود دست یابند، آن را حفظ کنند.

این یک سناریوی رایج در بازار مسکن است. با جلوگیری از سقوط همه جانبه مانند آنچه در سال 2008 شاهد بودیم، این بخش عملاً به خواب زمستانی می رود زیرا خریداران سرسخت برای مقدار زیادی مقاومت می کنند و فروشندگان سرسخت ارزش املاک خود را به بالاترین سطح قبلی لنگر می اندازند.

چگونه خریداران بار اول می توانند آماده شوند

ما قصد نداریم آن را بپوشانیم، خرید اولین خانه شما احتمالاً قبل از اینکه آسان تر شود، بسیار سخت تر می شود. اما این بدان معنا نیست که هیچ کاری نمی توانید برای بهبود شانس خود انجام دهید.

یکی از بهترین راه‌ها برای رسیدن به نردبان ملک این است که مطمئن شوید پیش‌پرداخت شما تا حد امکان زیاد است. بدیهی است که این به معنای پس انداز تا آنجایی است که می توانید، اما همچنین مهم است که پول برای شما نیز کار کند.

اگر انتظار دارید ملکی را طی یک یا دو سال آینده بخرید، احتمالاً به گزینه های مبتنی بر پول نقد مانند سی دی ها پایبند باشید. جنبه مثبت افزایش نرخ بهره این است که آنها کمی بیشتر از قبل بهره می پردازند، اما هنوز هم چیز دیوانه کننده ای نخواهد بود.

اگر سه سال یا بیشتر تا زمانی که می‌خواهید در بازار خانه باشید فرصت دارید، گزینه‌های بیشتری دارید. این زمانی است که می توانید به دنبال سرمایه گذاری برای کمک به افزایش سپرده اولیه خود باشید.

احتمالاً هنوز نمی خواهید ریسک فوق العاده بالایی داشته باشید، بنابراین سرمایه گذاری با طیف گسترده ای از تنوع می خواهید. ما کیت شاخص فعال در کل بازار ایالات متحده سرمایه گذاری می کند و هر هفته از قدرت هوش مصنوعی برای پیش بینی و تعادل مجدد پرتفوی استفاده می کند.

علاوه بر این، ما همچنین می توانیم مجهز به هوش مصنوعی خود را اضافه کنیم حفاظت از نمونه کارها. این از هوش مصنوعی برای تجزیه و تحلیل پرتفوی شما استفاده می کند و سپس قرار گرفتن آن در معرض انواع مختلف ریسک از جمله ریسک نرخ بهره، ریسک نفت و ریسک کلی بازار را ارزیابی می کند.

سپس به‌طور خودکار استراتژی‌های پوشش‌دهی پیچیده را برای جبران آن‌ها، بر اساس حساسیت کل مجموعه، اجرا می‌کند.

مثل این است که صندوق سرمایه گذاری شخصی خود را در جیب خود داشته باشید.

امروز Q.ai را دانلود کنید برای دسترسی به استراتژی های سرمایه گذاری مبتنی بر هوش مصنوعی.