با قیمت مسکن چه اتفاقی می افتد؟ نرخ وام مسکن، عرضه محدود عوامل هستند

قیمت خانه در بیشتر بازارهای سراسر کشور در حال کاهش است.

با این حال، قیمت مسکن در مقایسه با یک سال گذشته هنوز بالاتر است و بعید است که قیمت‌ها به شدت کاهش یابد.

افزایش شدید نرخ وام مسکن در چند ماه گذشته مسکن را برای هرکسی که به وام نیاز دارد گرانتر کرده است. در حالی که برخی از خریداران عقب نشینی می کنند، و برخی از فروشندگان آنچه را که درخواست می کنند کاهش می دهند، تقاضای قوی و عرضه محدود از قیمت ها حمایت می کند.

گزارش‌های اخیر از مقایسه‌های ماهانه استفاده می‌کنند، زیرا چرخش شدید در رونق مسکن که زمانی داغ و ناشی از همه‌گیری بود. بنابراین تغییرات می توانند چشمگیر به نظر برسند.

Black Knight، یک شرکت نرم‌افزار، داده و تحلیل املاک و مستغلات، دومین ماه متوالی کاهش در ماه آگوست را گزارش کرد و قیمت‌ها نسبت به جولای 0.98 درصد کاهش یافت. 1.05% اصلاح شده رو به بالا گزارش کرد کاهش ماهانه در ماه جولای. بلک نایت گفت که در مجموع، اینها بزرگترین کاهش ماهانه در بیش از 13 سال گذشته و هشتمین کاهش بزرگ حداقل از اوایل دهه 1990 است.

بن گرابوسکه، رئیس بخش داده ها و تجزیه و تحلیل شوالیه سیاه، "هر یک از آنها بزرگترین کاهش قیمت یک ماهه از ژانویه 2009 بوده است - آنها با هم نشان دهنده دو ماه متوالی عقب نشینی قابل توجه پس از بیش از دو سال رشد بی سابقه هستند." ، در این گزارش نوشته است.

" تنها ماه‌هایی با کاهش قیمت‌های یک ماهه بالاتر از آنچه در ژوئیه و آگوست شاهد بودیم، در زمستان 2008 بود که پس از ورشکستگی Lehman Brothers و بحران مالی متعاقب آن مشاهده شد.

با وجود همه این عوامل، مهم است که به یاد داشته باشید که املاک و مستغلات نیز به شدت تحت تأثیر نیروهای اقتصادی محلی قرار دارند. فصلی هم هست خانواده ها تمایل دارند در بهار و تابستان خانه های بزرگتر و گرانتر بخرند، بنابراین می توانند در بین سال های تحصیلی نقل مکان کنند. که قیمت ها را بالا می برد. خانه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر معمولاً در پاییز و زمستان به فروش می‌رسند و قیمت‌ها را کاهش می‌دهند. به همین دلیل است که قیمت مسکن معمولاً سال به سال مقایسه می شود تا دقیق ترین قرائت را بدست آورید.

میانگین قیمت خانه در حال حاضر حدود 2٪ یا 8,800 دلار است که کمتر از اوج خود در ژوئن یعنی 438,000 دلار است. بلک نایت گزارش می دهد که قیمت ها در 97 از 100 بازار بزرگ ایالات متحده به اوج خود رسیده است، اما هنوز هم تقریباً 40 درصد بالاتر از سال 2019، قبل از همه گیری هستند.

اما سرعت رشد در حال سرد شدن است. این هفته، CoreLogic گزارش داد که قیمت مسکن در ماه آگوست 13.5 درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بود. بر اساس این گزارش، این کمترین نرخ رشد سالانه از آوریل 2021 است. این تا حدی منعکس کننده تقاضای خنک کننده خریدار به دلیل نرخ های بالاتر وام مسکن است. CoreLogic انتظار دارد که این افزایش های سالانه به کاهش خود ادامه دهند، اما همچنان تا آگوست سال آینده 3.2 درصد افزایش را نشان خواهند داد.

انجمن ملی مشاوران املاک، در خود گزارش فروش مسکن مردادماه، نشان داد که قیمت متوسط ​​یک خانه موجود در سال نسبت به سال 7.7 درصد افزایش یافته است. آن را با 15 درصد افزایش سالانه در ماه می گذشته مقایسه کنید. میانه اغلب با انواع خانه های فروش تغییر می کند. پس از رونق فروش خانه های لوکس در طول همه گیری، فروش خانه های با قیمت بالاتر در ماه اوت کاهش یافت. این ممکن است حداقل بخشی از سود کوچکتر سالانه را تشکیل دهد.

با این حال، مشاوران املاک خاطرنشان کردند که در حالی که قیمت مسکن به طور سنتی از جولای تا آگوست کاهش می‌یابد، امسال سه برابر سرعت عادی کاهش یافت.

برخی از بازارها سریعتر از بازارهای دیگر نرم می شوند. به گزارش بلک نایت، برخی از بازارهایی که بیشترین کاهش را داشتند، برخی از گران‌ترین بازارها هستند، مانند سن خوزه، سانفرانسیسکو و سیاتل. این بازارها بیشترین ضربه را از افزایش نرخ های وام مسکن وارد می کنند زیرا در ابتدا بسیار مقرون به صرفه بودند.

سایر بازارهایی که شاهد افت شدید بودند، بازارهایی هستند که بیشترین جهش تقاضا را در طول همه گیری مشاهده کردند، مانند فونیکس و لاس وگاس. با توانایی کار از هر جایی، مردم به این بازارهای نسبتاً مقرون به صرفه‌تر هجوم آوردند، جایی که آب و هوا ممکن است دوستانه‌تر بوده باشد. این افزایش تقاضا به قیمت ها دامن زد.

در بازارهای فلوریدا که به دلیل جابجایی بسیاری از کارگران فناوری از دره سیلیکون به کمربند خورشیدی در طول همه‌گیری، همچنان شاهد تقاضای قوی هستند، افزایش قیمت‌های بزرگ ادامه دارد.

بعید به نظر می رسد قیمت مسکن به شکلی که در دوران رکود بزرگ ناشی از بحران مالی رخ داد، به شدت کاهش یابد، زیرا تقاضا بسیار بیشتر از عرضه است.

قبل از همه‌گیری، به دلیل یک دهه کم‌ساختی پس از رکود بزرگ، عرضه کم بود. خرید خانه خشمگین در طول همه گیری فقط این کمبود را تشدید کرد. این عدم تعادل تقاضای عرضه چیزی بود که قیمت مسکن را تنها در دو سال بیش از 40 درصد افزایش داد.

فروشندگان کمتری نیز وجود دارد. آنها بازار را ضعیف می بینند و برخی نمی خواهند برای خانه خود کمتر از آنچه که احساس می کنند شایسته است دریافت کنند.

در حال حاضر، فروشندگان بالقوه نه تنها با کاهش تقاضا و کاهش قیمت ها به دلیل نرخ های بهره به شدت بالاتر دست و پنجه نرم می کنند، بلکه آنها همچنین انگیزه فزاینده ای برای چشم پوشی از وام مسکن با نرخ پایین تاریخی خود در این محیط دارند. برخی ممکن است منتظر بازار باشند تا ببینند که آیا تقاضا - و قیمت - در بهار باز می گردد یا خیر.

در بازار خانگی موجود حدود سه ماه عرضه وجود دارد که حدود نیمی از بازار متعادل محسوب می شود. در بازار خانه های جدید عرضه بیشتری وجود دارد، اما ساخت و ساز جدید با قیمت بالاتری عرضه می شود و خریداران امروز با نرخ های وام مسکن بالاتری دست و پنجه نرم می کنند. با وجود کاهش اندکی قیمت ها، مقرون به صرفه بودن هنوز در یکی از بدترین سطوح تاریخ است.

چیزی که به نظر می رسد اکثر کارشناسان با آن موافق هستند این است که این یک بازار مسکن "عادی" یا حتی یک اصلاح عادی در قیمت ها نیست. تورم، نااطمینانی اقتصاد جهانی، افزایش نرخ وام مسکن و عرضه کم مسکن برای فروش همگی بر خریداران بالقوه تاثیر می‌گذارند. باید دید تا چه حد عقب نشینی خواهند کرد و این عقب نشینی چقدر قیمت ها را کاهش می دهد.