آنچه در انتظار مسکن در سال 2023 است: کندی و توقف تک‌خانواده

در ژانویه 2020، من نه فقط در مورد سال 2020، پیش بینی کردم، اما برای کل دهه. به نوعی، همه‌گیری جهانی و تعطیلی را که قرار بود چند هفته بعد اتفاق بیفتد، از دست دادم. بنابراین، با کمی دلهره دوباره با کمک یک مقاله وال استریت ژورنال که داده‌های مربوط به سه ماهه سوم سال 2022 را بررسی می‌کند، به فکر سال آینده هستم. در نیمه اول سال 2023 متوقف می شود. آنچه در آینده اتفاق می افتد بستگی به این دارد که خریداران نقدی با پول خود چه می کنند و اینکه آیا دولت ها تصمیمات هوشمندانه می گیرند یا اوضاع را بدتر می کنند.

داستان وال استریت ژورنال (ژورنال). عنوانی در مورد رفتار سرمایه‌گذاران بزرگ در بازار مسکن دارد، اما در نهایت به نکات کلیدی مربوط به شکل‌دهی تصویری از اقتصاد مسکن، به‌ویژه مالکیت و اجاره تک‌خانواده‌ها می‌پردازد. مالکیت در میان برخی از مدافعان و طرفداران به نوعی وسواس تبدیل شده است به خصوص بندر سینسیناتی که دارای یک کمپین باز کرد در برابر آنچه که آن را "سرمایه گذاران نهادی" یا "سرمایه گذاران شرکتی" می نامد.

اشاره کرده‌ام که تلاش عجیبی است، تلاش برای توقف سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای با خرید مسکن با استفاده از پول حاصل از فروش اوراق قرضه به سرمایه‌گذاران. داستان ژورنال اشاره می کند که، «خرید خانه از سوی سرمایه گذاران در سه ماهه سوم 30 درصد کاهش یافت، نشانه ای از افزایش نرخ های استقراض و قیمت بالای مسکن که خریداران سنتی را به حاشیه راند، باعث عقب‌نشینی این شرکت‌ها نیز می‌شود.» شاید این امر شور و شوق نظارتی را در مورد این موضوع نیز کاهش دهد.

اما داده ها نشان می دهد که به طور کلی، "کاهش در فروش کلی خانه وجود دارد که با افزایش سریع نرخ وام مسکن کاهش یافته است." خرید خانه های تک خانواری توسط سرمایه گذاران اغلب به منظور بازسازی آنها و سپس تبدیل آنها به مسکن استیجاری است. داستان مجله نشان می دهد که، رشد اجاره بها نیز کاهش یافته است. بر اساس گزارش شرکت داده‌های مسکن CoreLogic، اجاره خانه‌های یک‌خانوار در سپتامبر نسبت به سال قبل 10.1 درصد افزایش یافت که نسبت به آوریل 13.9 درصد کاهش داشت.CLGX
" این هنوز "قوی تر از بازار آپارتمان است." این داستان نشان می‌دهد که بازار اجاره خانه‌های تک‌خانواری به‌خاطر این‌که اجاره‌کنندگان آن نوع شناسی پول بیشتری دارند، سرپا مانده است. این لزوماً اینطور نیست. اغلب، سرمایه‌گذاران کوچک‌تر خانه‌هایی را مانند خانه‌های بزرگ‌تر خریداری می‌کنند و اغلب این خانه‌ها با پول کمتر به خانواده‌های بزرگ‌تر خدمات می‌دهند.

اما این نیز درست است که این ارائه دهندگان مسکن "با بادهای مخالف افزایش ارزیابی مالیات بر دارایی همراه با افزایش چشمگیر افزایش قیمت مسکن روبرو هستیم." دیوانگی خرید در سال گذشته ارزش دارایی ها را بالا برد و نه تنها با ارزیابی های بالاتر، بلکه برای فروش به مالکان، افرادی که می خواستند بخرند، اجاره نمی دهند، بر مالکان فشار وارد کرد.

همه اینها در زمانی اتفاق می‌افتد که مانند سینسیناتی، «صاحبان اجاره‌ای بزرگ تحت نظارت بیشتر دولت‌های فدرال و محلی قرار دارند." من قبلاً به مسائل مربوط به مالکیت در جاهای دیگر پرداخته ام، اما اینجا جایی است که همه این پیشینه به شکل گیری پایه حدس های من در مورد آنچه در آینده پیش رو است کمک می کند. از آنجایی که خریداران متوجه می‌شوند به دلیل نرخ‌های بهره بالا توانایی خرید ندارند، و فروشندگان نمی‌توانند خریدارانی بیابند که بتوانند به اندازه کافی بپردازند، صاحبان مضطرب زیادی خواهند داشت، به خصوص اگر رکود شروع شود و مردم شروع به از دست دادن شغل کنند.

همانطور که در سال های 2008 و 2009، افراد دارای پول نقد با خرید زمین و مسکن فراوان و حتی پروژه هایی که امروزه در دست ساخت یا تامین مالی هستند، در موقعیتی قرار می گیرند که می توانند این مشکل را برطرف کنند. داستان ژورنال این را برای سرمایه‌گذاران بزرگ‌تر تأیید می‌کند که نشان می‌دهد «در حال آماده‌سازی سرمایه‌های کلان برای خرید خانه هستند. کسب و کار مدیریت دارایی جی پی مورگان در این ماه گفت که یک سرمایه گذاری مشترک با مالک اجاره ای Haven Realty Capital برای خرید و توسعه یک میلیارد دلار خانه تشکیل داده است. این امر «استفاده از مزیت برای خریداران سنتی» را دشوار می کند. میتونی دوباره بگی!

از آنجایی که پول ارزان تمام می‌شود و مردم شغل خود را از دست می‌دهند، بسیاری - از جمله توسعه‌دهندگان و سازندگان - ناامید خواهند شد که نجات پیدا کنند. من جای دیگری اشاره کرده ام، بازار مسکن در سال 2023 در تولید مسکن شکست خواهد خورد. شروع هر پروژه در محیطی که در داستان ژورنال شرح داده شده است بسیار خطرناک خواهد بود. از آنجایی که تولید متوقف می شود و کسانی که پول نقد زمین، مسکن و پروژه ها را خریداری می کنند، شهرها به ویژه در صورت بازگشت تقاضا در اواخر سال یا در سال 2024 برای افزایش قیمت بسیار آماده خواهند بود.

دولت های محلی احتمالاً دو کار را انجام خواهند داد. اول، مانند سینسیناتی، آنها وسوسه می شوند که سرمایه گذاران یا دیگرانی را که با پول نقد ملک می خرند، مجازات کنند. این کمکی نمی کند اما آینده را تاریک تر می کند. بدرقه سرمایه گذاران صرفاً به معنای سلب مالکیت و ورشکستگی برای کسب و کارها و مالکان گسترده خواهد بود که به عرضه آسیب بیشتری وارد می کند. بانک ها نیز شانس زیادی برای جابه جایی املاک نخواهند داشت. دومین کاری که برخی از شهرها انجام خواهند داد هیچ کاری نیست. در حالی که این وضعیت آینده را بدتر نمی کند، به سادگی راه را برای وحشت بعداً با افزایش قیمت ها هموار می کند زیرا عرضه تحت فشار است.

آنچه اکنون شهرها می توانند و باید انجام دهند این است که تمام مقرراتی را که به سلامت و ایمنی مربوط نمی شود، تعلیق کنند، صدور مجوز را به شکلی چشمگیر تسریع کنند و از هر منابعی که برای سرمایه گذاری در تکمیل پروژه های دچار مشکل دارند استفاده کنند. دولت‌های محلی نیز می‌توانند زمین را به صورت معامله بخرند و بعداً زمین را به آن واگذار کنند پس از بازگشت بازار، تراست زمین اجتماعی.

شهرهایی که دارای بینش هستند و به خود انعطاف پذیری می دهند، برنده بهبود آینده خواهند بود و خود را قادر می سازند تا به مقرون به صرفه بودن به عنوان کلیدی برای جذب مشاغل جدید اشاره کنند. آنهایی که هیچ کاری انجام نمی دهند یا اصرار دارند به سرمایه گذاران حمله کنند یا قوانین بیشتری وضع کنند، به طور قابل پیش بینی با تورم در بازار مسکن مواجه خواهند شد. این به سرمایه‌گذارانی که پول در می‌آورند آسیبی نمی‌زند، اما به افرادی که برای تامین هزینه‌های زندگی خود تلاش می‌کنند آسیب می‌رساند و آنها شاهد عقب افتادن ثروت خود با افزایش دیگران خواهند بود.