"بدهی زامبی" چیست؟ چرا صاحبان خانه با رهن قدیمی مواجه هستند؟

رز پروفی فکر می‌کرد دومین وام رهنی خانه‌اش در بروکلین حدود یک دهه پیش حل و فصل شد - تا اینکه اسنادی دریافت کرد که ادعا می‌کرد بیش از 130,000 دلار بدهکار است.

پیامبری که در سال 2006، شش سال پس از آمدن از هائیتی، خانه دو خانواده خود را مجدداً تأمین مالی کرد، گفت: «شکه شدم. من حتی این افراد را نمی شناسم زیرا آنها هرگز با من تماس نگرفتند. آنها هرگز با من تماس نگرفتند.»

پیامبر بخشی از موجی از صاحبان خانه است که می گویند با شروع اقدامات سلب مالکیت خانه هایشان در مورد وام های دومی که بیش از یک دهه پیش گرفته شده بود، کور شدند. تراست ها و خدمات وام های رهنی پشت این اقدامات می گویند که وام ها سال ها پیش نکول شده اند.

برخی از این مالکان می گویند که حتی از داشتن وام مسکن دوم به دلیل ساختارهای گیج کننده وام مطلع نبودند. برخی دیگر بر این باور بودند که وام دوم آنها با اولین پرداخت وام مسکن آنها داده شده یا بخشیده شده است. به طور معمول، آنها می گویند که سال ها است که وام های دوم خود را دریافت نکرده اند، زیرا اولین وام مسکن خود را پرداخت کرده اند.

حالا به آنها گفته می شود که وام ها تمام نشده است. در عوض، آن‌ها همان چیزی هستند که منتقدان آن را «بدهی زامبی» می‌نامند - وام‌های قدیمی با اقدامات جمع‌آوری جدید.

بازار مسکن: افت فروش مسکن در انتظار چهارمین ماه متوالی

«اخبار نرخ وام مسکن»: آخرین افزایش نرخ بهره فدرال رزرو کارشناسان را به این فکر کرده است که آیا نرخ وام مسکن در «یک یا دو سال دیگر» کاهش خواهد یافت.

اولین بار در بازار مسکن؟ بیش از 15 شرایط املاک و مستغلات که باید بدانید، از FICO تا سپردن

آیا باید بدهی زامبی ها را پرداخت کنم؟

در حالی که هیچ آژانس دولتی فدرال تعداد اقدامات سلب مالکیت در وام مسکن دوم را دنبال نمی کند، وکلای کمک به صاحبان خانه می گویند که در سال های اخیر افزایش یافته است. وکلای دادگستری می گویند که بسیاری از وام ها متعلق به خریداران وام های مسکن مشکل دار هستند و اکنون در حال پیگیری هستند زیرا ارزش خانه ها افزایش یافته و دارایی بیشتری در آنها وجود دارد.

آندریا بوپ استارک، وکیل مرکز ملی حقوق مصرف کننده مستقر در بوستون، گفت: «آنها آنها را نگه داشته اند و هیچ ارتباطی با وام گیرندگان ندارند. "و سپس ناگهان آنها از چوب کاری بیرون می آیند و تهدید می کنند که سلب مالکیت می کنند زیرا اکنون ارزش ملک وجود دارد. آنها می توانند ملک را سلب مالکیت کنند و در واقع چیزی پس از پرداخت اولین وام مسکن دریافت کنند.

داستان ادامه دارد

وکلای صاحبان وام‌ها و شرکت‌هایی که به آنها خدمات ارائه می‌دهند استدلال می‌کنند که آنها به دنبال بدهی قانونی هستند، صرف نظر از اینکه وام گیرنده چه اعتقادی داشته است. و آنها می گویند که برای ادعای آن قانونی عمل می کنند.

چگونه این اتفاق افتاد؟

اقدامات دادگاه در حال حاضر را می توان در انتهای رونق مسکن در اوایل این قرن دنبال کرد. برخی شامل خطوط اعتباری سهام خانگی هستند. برخی دیگر از وام های 80/20 سرچشمه می گیرند، که در آن خریداران مسکن می توانند وام اولی را که حدود 80 درصد قیمت خرید را پوشش می دهد، و وام دوم را پوشش می دهند که 20 درصد باقی مانده را پوشش می دهد.

تقسیم وام ها به وام گیرندگان این امکان را می داد که از پیش پرداخت های کلان اجتناب کنند. اما وام دوم می تواند دارای نرخ بهره 9 درصد یا بیشتر و پرداخت های بالونی باشد. حامیان مصرف‌کننده می‌گویند وام‌ها - که بسیاری از آنها از وام‌دهندگان بی‌اعتبار نشأت می‌گرفتند - شامل شرایط غارتگرانه بودند و در جوامع رنگین پوست و محله‌های کم درآمد به بازار عرضه شدند.

افزایش تعداد افرادی که پس از شروع رکود بزرگ از پرداخت وام مسکن عقب ماندند، شامل صاحبان خانه هایی شد که وام دوم دریافت کردند. آن‌ها از جمله افرادی بودند که از برنامه‌های اصلاح وام فدرال استفاده کردند، برای کمک به حفظ خانه‌های خود، سرمایه‌گذاری مجدد کردند یا اعلام ورشکستگی کردند.

در برخی موارد، وام های اول اصلاح شد، اما وام دوم اصلاح نشد.

چند سال تا بخشودگی بدهی؟

برخی از وام‌های مسکن دوم در آن زمان «پرداخت شد»، به این معنی که طلبکار از جستجوی پرداخت منصرف شده بود. این بدان معنا نیست که وام بخشیده شده است. اما این تصور بسیاری از صاحبان خانه بود که ظاهراً برخی از آنها ساختار وام 80/20 را اشتباه درک کردند.

سایر وام گیرندگان می گویند که در دریافت پاسخ در مورد وام دوم خود با مشکل مواجه بودند.

در منطقه میامی، کشیش کارلوس مندز و همسرش، لیست گارسیا، اصلاحیه ای را در اولین وام مسکن خود در سال 2012 امضا کردند، پس از مشکلات مالی که منجر به عدم پرداخت و تشکیل پرونده ورشکستگی شد. این زوج در سال 2006، دو سال پس از ورود از کوبا، خانه را در هیالیه خریده بودند و دو دختر خود را در آنجا بزرگ کردند.

مندز گفت که آنها نتوانستند پاسخی در مورد وضعیت دومین وام مسکن خود از بانک دریافت کنند و در نهایت به آنها گفته شد که بدهی لغو شده است یا لغو خواهد شد.

سپس در سال 2020، آنها اسناد سلب حق مالکیت را از یک مالک بدهی دیگر دریافت کردند.

وکیل آنها، ریکاردو ام. کورونا، گفت که به آنها گفته می شود 70,000 دلار بابت پرداخت های سررسید گذشته به اضافه 47,000 دلار اصل بدهی دارند. اما او گفت که سوابق نشان می‌دهد که وام در سال 2013 تسویه شده است و دارندگان وام حق دریافت سود ناشی از سال‌هایی را ندارند که زوجین صورت‌حساب دوره‌ای دریافت نکرده‌اند. پرونده در جریان است.

مندز به زبان اسپانیایی گفت: «با وجود همه چیز، ما می جنگیم و به عدالت اعتماد می کنیم، ایمان خود را به خدا حفظ می کنیم، بنابراین می توانیم این مشکل را حل کنیم و خانه را حفظ کنیم.

وام های دوم بسته بندی و فروخته شد، برخی از آنها چندین بار. طرفداران اقدامات دادگاهی که اکنون برای جمع آوری پول آغاز شده است، اغلب سرمایه گذارانی هستند که به اصطلاح وام های رهنی مضطرب را با تخفیف های عمیق خریداری می کنند. بسیاری از خریداران بدهی شرکت‌هایی با مسئولیت محدود هستند که مانند بانک‌های بزرگ تنظیم نمی‌شوند.

شاکی پرونده در مورد خانه مندز و گارسیا به عنوان انجمن صندوق پس انداز ویلمینگتون، FSB، "نه در ظرفیت فردی خود، بلکه صرفاً به عنوان امین برای BCMB1 Trust" ذکر شده است.

سخنگوی ویلمینگتون گفت که این شرکت به‌عنوان یک امانتدار از طرف بسیاری از تراست‌ها عمل می‌کند و «هیچ اختیاری در رابطه با مدیریت املاک و مستغلات در پورتفولیو ندارد». تلاش‌ها برای یافتن شخصی مرتبط با BCMB1 Trust برای پاسخ به سؤالات موفقیت‌آمیز نبود.

برخی از افرادی که با سلب مالکیت روبرو هستند، شکایت های خود را با استناد به الزامات فدرال مربوط به بیانیه های دوره ای یا سایر قوانین حمایت از مصرف کننده تنظیم کرده اند. در جورجیا، زنی که با سلب حق سلب مالکیت روبرو بود، در دادگاه فدرال ادعا کرد که هرگز اخطارهای دوره ای در مورد وام مسکن دوم یا اخطاریه های خود را هنگام انتقال آن به مالکان جدید دریافت نکرده است، همانطور که قانون فدرال لازم است. طبق پرونده های دادگاه، این پرونده در ماه ژوئن تحت شرایط محرمانه حل و فصل شد.

چگونه از شر بدهی زامبی خلاص شوم؟

در نیویورک، پیامبر یکی از 13 شاکی در یک دعوای فدرال است که ادعا می کند بدهی وام مسکن فراتر از محدودیت شش ساله نیویورک است که منجر به نقض قوانین فدرال و ایالتی شده است.

راشل گبال، معاون مدیر خدمات حقوقی بروکلین، که در حال رسیدگی به این پرونده با انجمن کمک های حقوقی است، گفت: "من فکر می کنم چیزی که آن را بسیار مخرب می کند این است که این مالکان خانه هستند که برای تبدیل شدن به وام های خود بسیار سخت تلاش کردند." آنها فکر می کردند که از بدهی خود مراقبت می کنند.

بر اساس این شکایت، متهمان در آن پرونده، سرویس دهنده وام SN Servicing و شرکت حقوقی Richland and Falkowski هستند که وکالت تراست های وام مسکن درگیر در اقدامات دادگاه، از جمله BCMB1 Trust بودند. در پرونده های قضایی، متهمان با تفسیر شاکی از مرور زمان مخالفت می کنند و می گویند درست عمل کرده اند و به دنبال رد دعوا هستند.

دانیل ریچلند، وکیل دادگستری در نامه‌ای به قاضی نوشت: «ادعاها در اقدامات مختلف توقیف وام مسکن صادقانه است و گمراه‌کننده یا فریبنده نیست. در مقابل، ادعاهای شاکی غیرقابل قبول است و در نتیجه حکم اخراج را دارد.

کلودیا تورنز، نویسنده آسوشیتدپرس و جنیفر فارار، محقق، مشارکت داشتند.

این مقاله در ابتدا در ایالات متحده آمریکا امروز ظاهر شد: "بدهی زامبی" چیست؟ صاحبان خانه با رهن قدیمی مواجه هستند.