LIHTC را باز کنید، مزایای مالیاتی را برای سازندگان و خانواده ها ایجاد کنید

شکی نیست که در طول عمر 36 ساله خود، اعتبار مالیاتی کم درآمد مسکن (LIHTC) افراد زیادی را در خود جای داده است. اما چند تا؟ همانطور که آخرین پست من نشان داد، ناشناخته های بسیاری در مورد چگونگی و چگونگی عملکرد LIHTC در آن سال ها وجود دارد. به عنوان مثال، یک عدد رایج به عنوان پاسخ به این سوال ارائه شده است: "LIHTC در طول 36 سال خود چند واحد ایجاد کرده است؟" پاسخ اغلب چیزی حدود 29 میلیون است. این رقم از کجا می آید؟ ستون V در پایگاه داده LIHTC، ستونی در صفحه گسترده اکسل که دارای 3,000 جای خالی و 1,500 سلول با "0" به عنوان پاسخ است. اصلاح هزینه‌های فدرال در شرایطی که ارزیابی عمیق به دلیل نبود داده‌های خوب امکان‌پذیر نیست، چالش برانگیز است. با این حال، می‌خواهم بخش LIHTC از نقد پل رایان را با ایده‌هایی برای اصلاح ببندم.

من به این نتیجه رسیده ام که برنامه اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد کم واقعاً یک برنامه نیست. این است بی پروا، یک مجموعه ای از پیچیدگی ها که میلیاردها دلار پول برای پروژه‌های توسعه‌ای به دست می‌آورد که اقتصاد «مسکن مقرون‌به‌صرفه» را تقویت می‌کند که نه مشکل اصلی تورم را حل کرده است - پول زیاد به دنبال تعداد کم واحدهای مسکونی - و نه کشور را به یک راه حل نزدیک‌تر کرده است. یا پایان «بحران» پایدار مسکن. LIHTC بر پایه میلیاردها دلار مالیات معوق ساخته شده است، اما هیچ شخص یا بخش واحدی مسئول پراکنده کردن این همه پول نیست، اطمینان حاصل کند که از آن به طور موثر استفاده می شود، یا ارزیابی می کند که آیا به هدف اعلام شده خود، یعنی تولید و حفظ اجاره مقرون به صرفه دست می یابد یا خیر. بنابراین، چگونه می توان این مفهوم، ایجاد انگیزه برای ساخت مسکنی که با پول کمتر به مردم خدمت می کند، از سیستم فعلی نجات داد.

از سیستم پرونده مالیاتی موجود استفاده کنید

مالیات کمتر برای اجاره کمتر

تصور کنید اگر LIHTC وجود نداشت و کسی در اتاقی از مردم که سعی می‌کرد مشکل تورم مسکن را حل کند، با هیجان دست خود را بالا می‌برد و می‌گفت: "اووو، اووو، اوه، فهمیدم!" همه می ایستند و نگاه می کنند، و یکی می گوید: "باشه، ملوین نظرت چیست." ملوین بلند می شود و با افتخار می گوید: "بیا با کد مالیاتی حلش کنیم!" مردم یا تا زمانی که شلوارشان را خیس نمی کردند می خندیدند، یا می پذیرفتند که ملوین یک نابغه شیطانی است. کد مالیاتی ایالات متحده شاید یکی از پیچیده ترین ساخته های بشر در تاریخ از زمان اهرام مصر باشد، اما بسیار کمتر سازنده است.

اما تقریباً همه افراد در ایالات متحده که مالیات پرداخت کرده‌اند، درک درستی از «معافیت‌ها» دارند، ادعایی که درآمد مشمول مالیات را کاهش می‌دهد، «کاهش» ادعای هزینه‌هایی که درآمد را کاهش می‌دهد، و «اعتبار»، مبلغی که معمولاً به آن اعمال می‌شود. کاهش کل تعهدات مالیاتی آمریکایی ها با این مفهوم آشنا هستند که دولت رفتار با استفاده از مالیات را تشویق و منع می کند یا اینکه کد مالیاتی چنین تأثیری دارد. ساده‌ترین راه برای تشویق سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن، به‌ویژه مسکن استیجاری، کاهش مالیات برای توسعه‌دهنده‌ای است که موافقت می‌کند اجاره‌ها را در یک ساختمان جدید پایین نگه دارد و یک ارائه‌دهنده مسکن برای کاهش آن یا پایین نگه داشتن آن در یک ساختمان موجود.

خیلی ساده است. اگر توسعه‌دهنده‌ای در حال ساخت 100 واحد آپارتمان باشد و قول دهد که 25 واحد از این واحدها را برای خانوارهایی که کمتر از 60 درصد درآمد متوسط ​​منطقه (AMI) درآمد دارند، حفظ کند، می‌تواند اجاره از دست رفته را به عنوان کسر، هزینه، از پرونده‌های مالیاتی خود مطالبه کند. دولت می تواند برای تشویق مردم به استفاده از کسر، یک جایزه اضافی به معافیت دلار برای دلار اضافه کند. اگر بانک‌ها درگیر می‌شدند، توسعه‌دهندگان می‌توانستند 15 سال زیان در هنگام بستن فاینانس ساختمان را قرض کنند، دولت می‌تواند سود آن وام را نیز به عنوان کسر اجازه دهد و توسعه‌دهنده را قادر می‌سازد تا فوراً به سرمایه دسترسی پیدا کند.

این مفهوم را می‌توان به راحتی در ساختمان‌های موجود نیز به کار برد، و همین کسر را برای ارائه‌دهنده مسکنی که اجاره‌های ساختمان خود را کاهش می‌دهد یا اجاره‌های قبلاً کاهش‌یافته را ثابت نگه می‌دارد، اجازه می‌دهد. یک شیرین کننده در اینجا همچنین اجازه می دهد تا در صورت قرض گرفتن در مقابل ضررهای آتی اجاره، بهره را پوشش دهد، اگر وام شامل بهبود ساختمان باشد که با اجاره های بالاتر قابل بازیابی نباشد. این ممکن است به جای استفاده از تعمیر و نگهداری معوق برای یارانه دادن به اجاره‌های رقابتی‌تر، انگیزه‌ای برای پیشرفت‌ها باشد، رویه‌ای که در نهایت زمانی که هزینه‌های نگهداری یا فروش بزرگ منجر به نیاز به افزایش اجاره‌ها می‌شود، به مالکان می‌رسد.

مشکل این راه حل این است که درآمد متوسط ​​و بازار مسکن نیز تغییر می کند. هر سال، این تغییرات باید برای همه شرکت کنندگان در برنامه اعمال شود. اگر درآمدها افزایش می یافت، اجاره بهای واحدهای مشمول می توانست افزایش یابد، خواه درآمد آن خانوارها افزایش یافته باشد یا خیر، مگر اینکه برنامه به جای کاربرد گسترده AMI، مستلزم ضرر در واحدهای خاص باشد. حتی اگر LIHTC فعلی کار زشتی را در ردیابی میلیاردها دلار تخصیص یافته به ایالت ها انجام می دهد، ردیابی میلیون ها واحد و اینکه آیا مالیات دهندگان به طور دقیق گزارش می دهند یکی دیگر از مواردی است که سرویس درآمد داخلی باید ردیابی کند.

اعتبار مالیاتی بار هزینه

من قبلاً در مورد تقریباً پست گذاشته ام استفاده مفتضحانه از "بار هزینه" توسط حوزه های قضایی و دولت ها درباره «تقاضا» برای مسکن ارزان قیمت صحبت کنند. به طور خلاصه، بار هزینه ایجاد می شود با استفاده از داده های نظرسنجی از خانواده‌های خود گزارش‌دهنده و پاسخ‌گو در مورد درآمد و اجاره‌شان. این نظرسنجی در حال انجام است و مشخص نیست که چقدر قابل اعتماد است. یک چیز مسلم این است که نتایج به محض جدول بندی نتایج نادرست هستند. مردم جابه جا می شوند، درآمدها و اجاره ها تغییر می کند و شرایط کلی اقتصادی در نوسان دائمی است. در بهترین حالت، داده‌های بار هزینه نشان‌دهنده اتفاقی است که برای برخی افراد در جایی با هزینه‌های مسکن آنها رخ داده است. این مبنایی برای سرمایه گذاری عظیم نیست.

اما بیایید بار هزینه را بلوف بنامیم و به هر کسی که 60 درصد یا کمتر از AMI درآمد دارد اجازه می‌دهیم برای بار هزینه‌های خود کسر مطالبه کند. اگر یک مستاجر 50٪ از AMI را به دست آورد، مثلاً 36,000 دلار در سال، باید 1000 دلار اجاره در ماه، 30٪ از درآمد ناخالص ماهانه خود را بپردازد. اگر او بیشتر بپردازد، مثلاً 1,200 دلار، می تواند آن 200 دلار را به عنوان هزینه مطالبه کند، سپس هزینه انباشته مالیاتی را که سال بعد ثبت می کند، کسر کند. یک رویکرد بهتر ممکن است مالیات تکلیفی منفی باشد. اجازه دهید اجاره‌دهنده‌ای که هزینه‌اش را تحمل می‌کند، ادعای اجاره ماه مارس را ثبت کند، سپس وجه نقد موجود در چک‌های حقوقی او را در ماه بعد دریافت کنید. وویلا! بار هزینه در آمریکا عملاً پایان یافته است.

زیبایی این رویکرد در این است که تمام وکلا، حسابداران و بوروکرات‌هایی که سیستم LITHC فعلی را اجرا می‌کنند، اداره می‌شود و از توسعه‌دهندگان و ارائه‌دهندگان مسکن اجتناب می‌کند. این ایده پرداخت بیش از حد اجاره توسط خانوارها را جدی می گیرد و پول دولت را به جایی می رساند که سیاستمداران همیشه در حال حل کردن مشکل یا بحران مسکن هستند، اما قوانین بیشتری وضع می کنند که عرضه را خفه می کند، قیمت ها را افزایش می دهد و سپس تقاضای سیاسی بیشتری برای پول نقد ایجاد می کند. از اقتصاد برای یارانه دادن به تورم تنظیمی منحرف شود.

با این حال مشکلاتی در این رویکرد وجود دارد. مردم دست به انتخاب می زنند، از جمله پرداخت بیش از 30 درصد از درآمد خود به عنوان اجاره. همانطور که بیش از یک دهه است که گفته اماستاندارد هنجاری 30% روشی وحشتناک برای اندازه گیری کمی یک مشکل کیفی، رابطه مردم با قیمت است. برخی از مردم بیشتر می پردازند و حالشان خوب است، برخی دیگر هزینه کمتری می پردازند و هنوز در حال مبارزه هستند. این نوع برنامه قطعا تورم زا خواهد بود، و انگیزه خرید برای معاملات را از بین می برد، زیرا هر فردی که سطح درآمدی کمتری دارد، در هر کجا که زندگی می کند، یارانه تضمین می شود. اعمال محدودیت بر یارانه ها و اجاره بها ممکن است کمک کند، اما یک بوروکراسی باید برای انجام این کار ایستادگی کند، و قوانین بیشتر و بیشتر (مشکلات بخش 8 را ببینید) دنبال خواهد شد.

اعتبارات مالیاتی را به عملکرد محلی در مقررات زدایی متصل کنید

بله گفتم: مقررات زدایی. اصطلاح دوران ریگان برای کسانی که در سمت چپ هستند تحقیر می شود و توسط اکثر جمهوری خواهان در مورد برنامه های مسکن در سطح فدرال فراموش شده است. در مورد پست گذاشتم طرح اولیه مسکن مونتانا بر اساس این شناخت که اصرار بیشتر و بیشتر یارانه مسکن به دولت‌های محلی نه تنها قوانین و مقررات قتل عرضه را حفظ می‌کند، بلکه باعث تشویق بیشتر نیز می‌شود. پاسخ در اینجا تحمیل انضباط بر دولت های ایالتی و محلی است. اگر اندازه و تأثیر کدهای مسکن و کاربری زمین خود را افزایش دهید، یارانه کمتری دریافت خواهید کرد.

چالش این رویکرد این است که همه 535 عضو کنگره مشاغل سیاسی خود را از رژیم دلارهای فدرال برای نیازهای ایالت خود تغذیه می کنند. ذاتاً هیچ اشکالی در این وجود ندارد، اما بازگشت به مقامات و رأی دهندگان ایالت خود برای تهدید از دست دادن بودجه برای برنامه های موجود، یک استراتژی سیاسی خوب نیست. و اعتیاد به وضع قوانین بیشتر که توسعه مسکن را محدود می‌کند و سپس به تورم یارانه می‌دهد، آنقدر قوی است که کاهش بودجه از سیستم اعتبار مالیاتی احتمالاً باعث می‌شود معتادان به دنبال منابع محلی دیگری مانند مالیات‌های بالاتر، هزینه‌ها و جریمه‌های توسعه جدید باشند.

روی اصول اساسی تمرکز کنید

در نهایت مشکل تورم مسکن راحت ترین مشکل مسکن برای حل است. زمانی که تقاضای مسکن به دلیل مشاغل جدید و رشد افزایش می‌یابد، بیان کنید که دولت‌های محلی باید از مسیر خارج شوند و با کاهش موانع نظارتی و تشویق به تولید، تا حد امکان اجازه تولید را بدهند. تولید بیشتر به معنای رقابت بیشتر است، شرایطی که به نفع مصرف کنندگان است. یارانه ها باید به صورت نقدی به خانوارهایی پرداخت شود که هنوز برای پرداخت اجاره بها مشکل دارند و ساخت و سازهای جدید باید محدود به مسکن افرادی شود که نمی توانند درآمد کافی برای هر پرداخت اجاره کامل داشته باشند و مشکلات دیگری دارند که از مسکن با سایر خدمات بهره مند می شوند. شاید ساده‌سازی مشوق‌های مالیاتی برای کاهش اجاره‌بها در مسکن‌های جدید و موجود، پلی برای رسیدن ما به این راه‌حل اساسی‌تر و کارآمدتر باشد.