REITهای برتر برای رشد و درآمد

افزایش نرخ ها به ویژه در سال گذشته به بخش اعتماد سرمایه گذاری املاک و مستغلات ضربه شدیدی زده است. چندین مشاور برجسته و مشارکت کنندگان در MoneyShow.comبا این حال، دیدگاه مخالفی در مورد فضای REIT داشته اند و ارزش بلندمدتی را برای سرمایه گذارانی که به دنبال رشد و درآمد هستند، می بینند.

جیمی منگل, بخش سود

قیمت زمین های کشاورزی در چند سال گذشته بالستیک شده است. اما خرید و نگهداری مزرعه خود به عنوان سرمایه گذاری برای بسیاری از ما کاملاً دور از دسترس است. به همین دلیل است که 30 درصد از کل زمین های کشاورزی در ایالات متحده متعلق به مالکانی است که خودشان کشاورزی نمی کنند.

با یک زمین کشاورزی، به سادگی خرید سهام برای به دست آوردن قرار گرفتن در معرض و ایمنی در بازار زمین های کشاورزی است. خرید در REIT بسیار شبیه صاحبخانه شدن است. REIT های زمین های کشاورزی نسبتاً ساده هستند. در یک مورد، شرکت زمین های لازم برای کشاورزی را تملک می کند و در اجاره بلندمدت به کشاورز اجاره می دهد.

شرکای مزرعه (FPI) یک REIT کمتر شناخته شده است که نزدیک به 200,000 هکتار زمین کشاورزی دارد که به بیش از 100 مستأجر اجاره می دهد که 26 محصول مختلف را در 18 ایالت می کارند. از این پروژه ها اجاره می گیرد و برای سایر کشاورزان 25,000 هکتار هزینه مدیریت می گیرد.

طی سه سال گذشته، Farmland Partners تقریباً 32 درصد بازده سالانه ارائه کرده است. این بیش از سه برابر S&P 500 در همان دوره است و حدود چهار برابر بیشتر از نرخ تورم امروزی است. این یک بازده کل 110٪ است که سود سهام را شامل نمی شود و نزدیک بازدهی 2٪ است.

FPI یک راه عالی برای تنوع بخشیدن به سبد سود سهام شما با بخشی است که به انعطاف پذیری در برابر تورم، افت بازار و حتی رکود معروف است. فقط در این ماه، جهان به رکورد 8 میلیارد نفر جمعیت رسید. شما عاقلانه خواهید بود که از این بخش بسیار دست کم گرفته شده در معرض دید قرار بگیرید.

مارتی فریدسون, سرمایه گذار اوراق بهادار درآمدی Fridson-Forbes

خصوصیات Highwoods (HIW) یک ملک اداری REIT است که مالک، توسعه و اجاره املاک در مناطق تجاری سطح بالای آتلانتا، شارلوت، رالی، نشویل، ریچموند، اورلاندو، تامپا، و پیتسبورگ است. این شرکت در جولای 2022 وارد بازار دالاس شد.

HIW مالک و/یا تقریباً 27 میلیون فوت مربع از فضای ملک با بیش از 1500 مشتری را مدیریت می کند. اگرچه شرکت همچنان رشد محور است، اما ترازنامه محکمی را با انعطاف پذیری مالی فراوان حفظ کرده است. بیش از 60 درصد از درآمد خالص عملیاتی REIT از رالی (24٪)، نشویل (22٪) و آتلانتا (16٪) به دست می آید.

ترازنامه جامد REIT با بدهی تضمین شده که تنها 7.3 درصد از دارایی های ناخالص را تشکیل می دهد، اثبات می شود. HIW گزارش داد وجوه حاصل از عملیات (FFO) در سه ماهه سوم سال 3 معادل 2022 میلیون دلار یا 111.6 دلار به ازای هر سهم بوده که 1.04 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. FFO بالاتر از برآوردهای 8.6 دلاری تحلیلگران بود، در حالی که درآمد کل 0.96 میلیون دلار کمی بهتر از انتظارات بود و 207.0٪ نسبت به سال گذشته افزایش داشت.

این سرمایه گذاری سهام عادی REIT برای پرتفوی های با ریسک پایین تا متوسط ​​مالیات معوق مناسب است. سود سهام به عنوان درآمد عادی مشمول مالیات می شود و با رشد ثابت ثابت مانده است. با بازده سالانه 39.00% با 5.13 دلار یا کمتر خرید کنید.

جان باکینگهام, دلال محتاط

پزشکان املاک و مستغلات (DOC) یک REIT مراقبت های بهداشتی کوچک است که املاک اجاره شده به پزشکان، بیمارستان ها، سیستم های ارائه مراقبت های بهداشتی و سایر ارائه دهندگان مراقبت های بهداشتی را خریداری، مالک و مدیریت می کند. دارایی‌های آن معمولاً در محوطه‌ای با بیمارستان یا موقعیت استراتژیک و وابسته به یک بیمارستان یا سازمان پزشک است.

همه‌گیری بدون شک بر مستاجرین تأثیر گذاشته است، اما با افزایش سن جمعیت، ارائه‌دهندگان خدمات بهداشتی، و انتقال مراقبت‌ها به محل درمان سرپایی، روندها به نفع REIT باقی می‌ماند، در حالی که نزدیک به 75 درصد از ساخت‌وساز ساختمان‌های اداری جدید پزشکی خارج از محوطه بیمارستان‌ها است.

و مدیریت می‌گوید افزایش هزینه‌های ساخت و ساز به شرکت این امکان را داده است که سودهای اجاره را فراتر از محدوده تاریخی 2 تا 3 درصد بدون به خطر انداختن کیفیت جذب کند.

در واقع، 256,000 فوت مربع از سبد سهام DOC اخیراً در مجموع نرخ اجاره مجدد 8.0% تمدید شد، بالاترین میزان سه ماهه در تاریخ شرکت. افزایش نرخ ها بر عملکرد سهام اکثر REIT در سال 2022 تأثیر گذاشته است، اما کاهش 19 درصدی از سال تا به امروز نقطه ورود مطلوبی را ایجاد می کند. بازده سود سهام 6.2 درصد قوی است.

تیم پلهن, شکارچی سود سهام

Trust Properties Starwood (STWD) یکی از سهام پرتفوی ما از اولین شماره ژوئن 2014 ما بوده است. در طول سال ها، آن را به بزرگترین موقعیت ما تبدیل شده است. این شرکت یک پرداخت کننده سود سهام بسیار پایدار بوده است و سهام برجسته ای برای اضافه کردن سهام در طول اصلاحات بازار سهام بوده است.

استاروود یک REIT مالی است که کسب و کار اصلی آن منشأ وام‌های مسکن تجاری است، استاروود یکی از بزرگترین بازیگران در این زمینه است که بر روی اعطای وام‌های بزرگ با شرایط تخصصی تمرکز دارد. این مقیاس به شرکت مزیت رقابتی نسبت به بانک ها و REIT های مالی تجاری کوچکتر می دهد.

در سال‌های اخیر، استاروود چیزی را که اکنون بزرگترین شرکت خدمات تجاری وام مسکن است، خریداری کرده است. در چند سال گذشته، املاک منتخب، از جمله آپارتمان‌ها، ساختمان‌های اداری معمولی و پردیس‌های اداری پزشکی را نیز به دست آورده است. استاروود همچنین در وام مسکن و زیرساخت های مسکونی سرمایه گذاری کرده است.

من سود سهام استاروود را یکی از مطمئن‌ترین سود سهام در فضای سهام پربازده می‌دانم. Starwood Capital، یک شرکت سهام خصوصی متمرکز بر املاک و مستغلات با بیش از 60 میلیارد دلار دارایی تحت مدیریت، REIT را مدیریت می کند.

استاروود کپیتال یک سازمان جهانی با 2,200 نفر است و استاروود پرپرتی تراست از این دسترسی و تخصص برای یافتن چشم‌اندازهای وام مسکن تجاری با ارزش و سایر سرمایه‌گذاری‌ها بهره می‌برد.

میلیاردر بری استرنلیخت، به عنوان مدیرعامل استاروود کپیتال و استاروود پرپرتی تراست، اغلب تعهد خود را به ساخت STWD برای حفظ سود سهام تکرار کرده است. Sternlicht و تیم مدیریت ارشد بیش از 100 میلیون دلار سهام STWD دارند.

از لحاظ تاریخی، STWD بین 7.5 تا 8.5 درصد قیمت گذاری شده است. بازدهی 8% معادل 24.00 دلار قیمت سهم است. انباشت سهام برای کمتر از 20 دلار یک سرمایه گذاری بلند مدت جذاب را ایجاد می کند.

در طول تقریباً هفت سال گذشته، من STWD را در طول اصلاحات بازار و عقب نشینی قیمت سهام خریداری کرده ام. میانگین هزینه من کمتر از 17.00 دلار برای هر سهم است. علاوه بر نمونه کارها مدل ما، من یک موقعیت طولانی شخصی در REIT دارم.

امیدوارم STWD را به عنوان یک سرمایه گذاری بلندمدت در نظر بگیرید - سرمایه ای که با آن بتوانید از فرصت ها برای کاهش میانگین هزینه و افزایش جریان درآمد سود سهام خود استفاده کنید.

پراكاش كولی, قدرت تقسیم

بازار نزولی معاملاتی ایجاد کرده است. سهام هایی که برای سال ها بیش از حد ارزش گذاری شده بودند اکنون کمتر از ارزش گذاری شده اند. علاوه بر این، بازده سود سهام برای برخی از سهام به بالاترین میزان در یک دهه گذشته رسیده است. یک سهم کم ارزش با بازده +4٪ است درآمد املاک و مستغلاتO
(O)، یک تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) که تحت یک ساختار اجاره ای تک مستاجر و سه شبکه کار می کند.

این شرکت املاک تجاری را توسعه می دهد یا خریداری می کند و به زنجیره های خرده فروشی اجاره می دهد. طبق قرارداد خالص اجاره، اجاره نامه مسئول اجاره ماهانه پایه و مالیات املاک، بیمه اموال و نگهداری است. میانگین مدت اجاره حدود نه سال است و شامل اجاره پله برقی می شود. مجموع درآمد 2,788 میلیون دلاری در دوازده ماه بعد بود. مدیر عامل فعلی سامیت روی است.

REIT یکی از پنج REIT بزرگ جهانی است که دارای املاک در ایالات متحده، بریتانیا و اسپانیا است. این شرکت حدود 11,427 ملک تجاری دارد و به 1,125 مشتری اجاره می دهد. میانگین نرخ اشغال ملک 98.2 درصد است که بسیار بیشتر از همتایان خود است.

10 مشتری برتر Walgreens هستندWBA
، دلار ژنرالDG
, 7-Eleven, Dollar TreeLTRD
/دلار خانواده، فدرال اکسپرسFDX
، LA Fitness، Sainsbury، BJ's، B&Q، و CVS Pharmacy. همچنین، REIT دارای تنوع جغرافیایی است، به طوری که تگزاس، بریتانیا، کالیفرنیا، ایلینوی، فلوریدا، اوهایو و جورجیا 44.8٪ از پایه اجاره را تشکیل می دهند.

درآمد ملکی به عنوان یکی از سهام سود سهام ماهانه بدنام است. این شرکت همچنین با 29 سال افزایش متوالی یکی از اریستوکرات های سود سهام است. بازده سود سهام آینده 5.19% بالاتر از میانگین 5 ساله 4.35% است. REIT یکی از قوی ترین ترازنامه ها را در مقایسه با همتایان خود با رتبه اعتباری درجه سرمایه گذاری A3/A- متوسط ​​دارد. درآمد املاک کمتر از ارزش گذاری شده است و با نسبت قیمت به AFFO تقریباً 14.7 برابر معامله می شود. این مقدار کمتر از محدوده تاریخی 10 ساله آن است.

بن رینولدز, ده REIT برتر

اعتماد سهامداران ملی ذخیره سازی (NSA) یک REIT خود مدیریت است که در سال 2013 تأسیس شد و در عملیات و کسب املاک خود ذخیره سازی در 100 منطقه شهری برتر در ایالات متحده و پورتوریکو تخصص دارد.

این تراست دارای 915 ملک خود ذخیره سازی تلفیقی در 39 ایالت و پورتوریکو با 58.1 میلیون فوت مربع است. همچنین مجموعه‌ای از 185 ملک را که متعلق به سرمایه‌گذاری مشترک خود است، مدیریت می‌کند. NSA 25 درصد از سهام هر یک از سرمایه گذاری های مشترک خود را دارد.

در سه ماهه سوم، NSA درآمد خود را 37 درصد نسبت به سه ماهه سال قبل به لطف رشد قوی در نرخ اجاره و افزایش خریدها افزایش داد. درآمد فروشگاه‌های مشابه به لطف افزایش 10.7 درصدی درآمد اجاره‌ای به ازای هر فوت مربع اشغال شده، 13.6 درصد رشد کرد، که تا حدی با کاهش 240 واحدی در اشغال جبران شد.

REIT FFO هر سهم خود را 26% افزایش داد و راهنمای خود را برای FFO هر سهم خود در کل سال از 2.80-2.85 دلار به 2.80-2.82 دلار کاهش داد. در نقطه میانی، این راهنمایی حاکی از رشد 24 درصدی نسبت به سال 2021 است.

به عنوان یکی از بزرگترین اپراتورهای خود ذخیره سازی، به نظر می رسد NSA مزیت های رقابتی قابل توجهی را باز کرده است. در طول پنج سال گذشته، رشد درآمد خالص عملیاتی همان فروشگاه 9.2٪ را به دست آورده است. این در مقایسه با 7.4%، 9.0%، 9.0% و 5.6% است CubeSmartCUBE
(مکعب)، فضای ذخیره سازی اضافیEXR
(EXR) ذخیره سازی زندگی (LSI)، و ذخیره سازی عمومیPSA
(PSA) به ترتیب.

همچنین با توجه به قراردادهای چند ساله و عملکرد قوی آن در سراسر همه گیری، NSA باید در دوران رکود عملکرد خوبی داشته باشد. با این وجود، به دلیل تاریخچه کوتاه خود، REIT هنوز انعطاف پذیری خود را ثابت نکرده است.

NSA در طول تاریخ کوتاه خود سود سهام خود را به شدت افزایش داده است، از 0.54 دلار در سال 2015 به 2.20 دلار در سال جاری. این شرکت در حال حاضر بازدهی بالای تاریخی 5.8 درصدی را ارائه می دهد. نسبت پرداخت آن 78 درصد افزایش یافته است، اما مطابق با میانگین تاریخی REIT است. همچنین با توجه به ترازنامه مناسب و مسیر رشد قابل اعتمادش، NSA احتمالاً به افزایش قابل توجه سود سهام خود برای سال‌های بیشتر ادامه خواهد داد.

در طول تاریخچه کوتاه خود، NSA به لطف رشد شدید نرخ اجاره و خرید املاک جدید، به سرعت رشد مالی خود را داشته است. ما انتظار داریم که رشد آتی توسط این دو عامل ادامه یابد، زیرا REIT ادعا می کند که یک خط لوله از 307 ملک را خریداری می کند. ما رشد 8.0 درصدی FFO هر سهم را طی پنج سال آینده پیش‌بینی می‌کنیم.

بر اساس پیش بینی FFO 2022 برای هر سهم 2.81 دلار، سهام با نسبت قیمت به FFO (P/FFO) 13.5 معامله می شود. این یک پایین‌ترین قیمت برای سهام است که بیشتر به دلیل هزینه‌های بهره بالاتر در بحبوحه افزایش نرخ‌های بهره است. با این حال، برآورد ارزش منصفانه ما برای این REIT P/FFO 16.5 است.

افزایش چند برابری P/FFO می تواند بازده سهامداران را تا 4.1 درصد در سال افزایش دهد. ما همچنین انتظار داریم که FFO سالانه به ازای هر سهم 8.0٪ رشد کند، در حالی که سهام دارای بازده سود 5.8٪ است. ما انتظار داریم بازدهی کل 16.9٪ در سال در پنج سال آینده باشد.