این پرداخت کننده 9.9٪ نادیده گرفته شده ترین معامله سود سهام در سال 2022 است

اکثر مردم آن را نمی دانند، اما املاک و مستغلات در درازمدت سهام را هول کرده است و آماده است که یک برد به دست آورد. از نو در 2023.

و ما سرمایه‌گذاران سود سهام به‌خاطر صندوقی که بازدهی 9.9 درصدی را از بین می‌برد، به خوبی در صف درآمد نقدی قرار داریم. کامل اینجا بازی کن من نام و علامت را در یک ثانیه می نویسم.

اول، درست خواندید: املاک و مستغلات میکند عملکرد بهتری نسبت به سهام در درازمدت داشته باشید—و البته به مقدار کم! واضح است که در این مقایسه بین SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), صندوق شاخص برای تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) و S&P 500 در 20 سال گذشته.

به خاطر داشته باشید که این دوره شامل سقوط COVID-19 نیز می شود و بحران وام مسکن ارزان قیمت، که، البته، مسکن. مشکلی نیست REITها - شرکت‌های تجاری عمومی که مالک همه چیز از انبارها گرفته تا ساختمان‌های آپارتمانی هستند - مستقیماً ظاهر شدند!

کلید جذابیت REIT ها این است که آنها سرمایه گذاری های "عبور" را انجام می دهند: آنها چک های اجاره را از مستاجران جمع آوری می کنند، به اندازه کافی برای روشن نگه داشتن چراغ ها و تمیز نگه داشتن ساختمان ها کم می کنند، سپس بقیه را به عنوان سود سهام به ما تحویل می دهند. نتیجه جریان درآمدی بیشتر از پرداخت سهام عادی است: REIT معمولی 3.2% بازدهی دارد، 500% اس اند پی 1.5 را دوبرابر می کند.

اما حتی اگر RWR سهام را خرد کرده است، ما این کار را انجام می دهیم نه می خواهید در اینجا مسیر غیرفعال ETF را طی کنید. برای مثال، بازدهی 3.2 درصدی RWR به اندازه کافی بزرگ نیست که قلب ما را به تپش برساند. و دوم، با REIT (مانند همه چیز این روزها)، داشتن یک مدیر باهوش و پاسخگو بسیار مهم است.

اثبات این امر در بازدهی RWR در سه سال پرنوسان گذشته، در مقایسه با بازده RWR است صندوق بسته (CEF) ما قصد داریم در مورد امروز صحبت کنیم صندوق درآمد جهانی املاک و مستغلات CBRE (IGR). IGR آن پرداخت عظیم 9.9 درصدی را که یک ثانیه پیش ذکر کردم را حذف می کند (و ماهیانه به شما پرداخت می کند، نه کمتر)!

دلیل اصلی این امر به مدیران پورتفولیوی متخصص IGR مربوط می شود، که به طرز ماهرانه ای بازارهای محلی را که بهترین می شناسند هدایت کرده اند. این نکته کلیدی در املاک و مستغلات است، که همه ما می دانیم که در واقع مجموعه ای از بازارهای کوچک است که همه در هر زمان متفاوت رفتار می کنند.

و وقتی صحبت از املاک و مستغلات می شود، شرکت مدیریت صندوق، CBRE، هیچ کمبودی در دانش ندارد: علاوه بر IGR و صندوق های سرمایه گذار خصوصی، املاک را مدیریت می کند، کارگزاری می کند و پول خود را در املاک سرمایه گذاری می کند. این شرکت دارای 80,000 کارمند در بیش از 100 کشور است که به آن دیدگاه و روابط جهانی در کشورهای خارجی می دهد که هیچ ETF الگوریتمی نمی تواند مطابقت داشته باشد.

CBRE از این دانش برای انحراف هوشمندانه پورتفولیوی IGR به سمت ایالات متحده (68٪) استفاده کرده است، یک حرکت محتاطانه در حالی که اقتصاد ایالات متحده همچنان به رشد خود ادامه می دهد، با تورم که به نظر می رسد شروع به اوج گرفتن است و هزینه های مصرف کننده (بدون ذکر اشتغال). ) خوب نگه داشتن.

اما خرید یک صندوق املاک و مستغلات که به خوبی مدیریت می‌شود، صرفاً برای خرید قدرت تحقیقاتی مدیریت و دسترسی به اطلاعات نیست، بلکه در مورد تنوع نیز است، که به ویژه در املاک و مستغلات بسیار کلیدی است.

به عنوان مثال، IGR در بیش از 80 REIT سرمایه گذاری می کند که خود صدها و گاهی هزاران ملک در هر کدام دارند. و مانند بسیاری دیگر از صندوق‌های REIT که همین کار را انجام می‌دهند، زمانی که یک مستأجر بدکار پرداخت اجاره را متوقف می‌کند، متوجه نمی‌شود، زیرا هزاران نفر دیگر هستند که این کار را انجام می‌دهند.

به عنوان مثال، در حال حاضر، دارایی های برتر IGR شامل REIT هایی است که دارای طیف گسترده ای از خواص هستند. تاج قلعه بین المللی (CCI) ، به عنوان مثال، مالک بیش از 40,000 برج سلولی در سراسر جهان به علاوه 115,000 "سلول کوچک" است که ظرفیت شبکه محلی را در شهرهای بزرگتر افزایش می دهد. مقدمه
PLD
(PLD) دارای 4,732 انبار در سراسر جهان است. و REIT مسکونی خانه های دعوت (INVH)، بیش از 85,000 خانه برای یک خانواده اجاره داده است.

بنابراین ما در حال حاضر تنوع زیادی در اینجا داریم، و این فقط از سه دارایی IGR است!

یکی دیگر از دلایلی که اغلب نادیده گرفته می شود برای در نظر گرفتن وجوه REIT این است که هم این صندوق ها و هم خود REIT به اهرم ارزان تری نسبت به من و شما دسترسی دارند. برای مثال، در حال حاضر، افزایش نرخ وام مسکن یک مشکل بزرگ برای سرمایه گذاران فردی است که دارای ملک اجاره ای هستند – اما نه. بنابراین برای REIT:

پرداخت های وام مسکن از پشت بام می رود

با افزایش نرخ بهره به 5 درصد در اوایل سال جاری و باقی ماندن در آن سطح، وام های مسکن افزایش یافته است. اما نرخ بهره برای REIT بسیار پایین تر است، به طوری که بسیاری از آنها در حال حاضر هزینه های استقراض را زیر 3٪ دارند.

REIT از نرخ‌های پایین‌تری برخوردار هستند زیرا به‌طور حرفه‌ای مدیریت می‌شوند و در بسیاری از املاک متنوع هستند، بنابراین ریسک کمتری نسبت به سرمایه‌گذار خصوصی معمولی شما دارند. این یکی از دلایلی است که REITها در واقع سابقه نسبتاً ثابتی از ارسال بازده مثبت در دوره های افزایش نرخ بهره دارند.

این نمودار بر اساس مطالعه‌ای توسط NAREIT، یک شرکت تحقیقاتی و داده‌ای REIT است، و به وضوح نشان می‌دهد که REIT معمولاً در دوره‌هایی با نرخ بهره بالاتر سود کسب می‌کند. این به این دلیل است که هزینه های استقراض کمتر آنها تا حدودی آنها را از این روند جدا می کند. علاوه بر این، دوره‌های افزایش نرخ معمولاً با یک اقتصاد قوی همراه می‌شوند (مانند امروز). این به معنای تقاضای بالاتر برای املاک REIT است که به REIT ها اجازه می دهد اجاره بها را افزایش دهند. این افزایش ها بسیار بیشتر از هر گونه افزایش در هزینه های وام به دلیل نرخ های بالاتر است.

IGR را به‌عنوان سازه‌های «Discount Momentum» خریداری کنید

در نهایت، بیایید در مورد تخفیف IGR به NAV یا تفاوت بین قیمت بازار و ارزش هر سهم پرتفوی آن صحبت کنیم (این معیار منحصر به CEFs است). در حال حاضر، این تخفیف کوچک است، به این معنی که IGR کم و بیش منصفانه ارزش دارد.

روند در اینجا واضح است: تخفیف IGR به سمت قلمرو پریمیوم است - سوال این است که تا کجا. همانطور که این اتفاق می افتد، فشار بیشتری بر قیمت سهام IGR وارد می کند. و البته، شما آن 9.9٪ پرداخت سالم (ماهانه) را در تمام مدت دریافت خواهید کرد.

مایکل فاستر تحلیلگر تحقیقات اصلی است چشم انداز مخالف. برای ایده های عالی درآمد بیشتر ، برای آخرین گزارش ما اینجا را کلیک کنید "درآمد غیر قابل تخریب: 5 صندوق معامله با 8.4٪ سود سهام."

افشای: هیچ