این سهام سود سهام می تواند از شما محافظت کند زیرا فدرال رزرو اقتصاد را کند می کند

دلایل زیادی برای در نظر گرفتن تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، یا REIT، به عنوان پناهگاه های نسبتا امن برای ارائه درآمد ثابت در زمانی که تورم بالا باقی می ماند و پیش از رکود اقتصادی احتمالی وجود دارد، وجود دارد.

در زیر صفحه‌ای از REITهای سهام وجود دارد که انتظار می‌رود جریان نقدی زیادی برای افزایش سود سهام در سال 2023 ایجاد کنند.

در باید بدانید ستون در 24 آگوست، استیو گلدشتاین پیش‌بینی‌های جدید را خلاصه کرد.ابر چرخه در تورم و نرخ بهرهاز داریو پرکینز، مدیر عامل اقتصاد کلان جهانی در TS Lombard.

پرکینز انتظار دارد که نرخ‌های بهره بلندمدت به حرکت خود ادامه دهند و پیشنهاد می‌کند که در دهه 2020 سرمایه‌گذاران باید «رویکرد دقیق‌تری برای تخصیص دارایی‌ها» اتخاذ کنند.

او با فاصله گرفتن از ارائه دهندگان خدماتی که تا سال 2021 بر بازار صعودی تسلط داشتند، معتقد است آنچه که بهترین نتیجه را خواهد داشت تخصیص به دارایی های مشهود از جمله املاک و مستغلات است.

شکستن بخش REIT

تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات انواع مختلفی دارند، اما عنصر کلیدی این است که آنها از طریق اکثر درآمدها به سهامداران منتقل می شوند تا ساختار REIT دارای مزیت مالیاتی را حفظ کنند.

دو دسته کلی از REIT وجود دارد: REITهای وام مسکن، که به وام گیرندگان تجاری یا مسکونی وام می دهند و/یا در اوراق بهادار با پشتوانه رهنی سرمایه گذاری می کنند، و REITهای سهام، که مالک املاک تجاری یا مسکونی هستند و آن را اجاره می دهند.

REIT ها چرخه ای هستند و با افزایش نرخ های بهره، ارزش گذاری ها تحت فشار قرار می گیرند. این تأثیر می‌تواند به‌ویژه برای REITهای وام مسکن مشهود باشد، زیرا با افزایش نرخ‌های بهره، کسب‌وکار وام‌دهی وام مسکن کند می‌شود.

تا کنون در سال جاری، تا 24 آگوست، بخش املاک و مستغلات S&P 500 15٪ کاهش یافته است در حالی که S&P 500 کامل است.
SPX
12٪ کاهش یافته است، هر دو با سود سهام سرمایه گذاری مجدد.

نگاهی طولانی مدت ممکن است شما را شگفت زده کند. شاخص های S&P Dow Jones بخش املاک و مستغلات را از بخش مالی در سال 2016 جدا کرد. اما اگر برای اندازه گیری عملکرد بلندمدت به گروه صنعتی S&P 500 REIT محدود شویم، میانگین بازده سالانه 20 ساله 9.9 درصد بوده است، کمی جلوتر. میانگین بازده 500 ساله S&P 20 9.8 درصد است.

REIT بر اساس دسته

انواع مختلف REIT چرخه های اقتصادی متفاوتی را طی می کنند. برای مثال، REIT هتل‌ها و مستاجران آن‌ها در مراحل اولیه همه‌گیری ویروس کرونا، که با تعطیلی مجازی صنعت مسافرت در نیمه اول سال 2020 آغاز شد، به شدت آسیب دیدند.

به گفته ویکرام مالهوترا، مدیر عامل املاک و مستغلات در میزوهو، بسیاری از REIT بر فضای انبارداری و تدارکات متمرکز شده اند، که در سال های اخیر از افزایش دو رقمی اجاره بها سود برده است.

اما Amazon.com Inc.
AMZN
در آن گفت بیانیه مطبوعاتی مالی سه ماهه اول در آوریل که پس از دوبرابر کردن اندازه شبکه تکمیل خود در عرض تنها دو سال، "دیگر به دنبال ظرفیت فیزیکی یا پرسنلی نبود" و "به طور کامل بر بهبود بهره وری و کارایی هزینه" در زیرساخت های تحویل خود متمرکز بود.

در طی یک مصاحبه، مالهوترا گفت که پس از اعلام آمازون، او و همکارانش "در بازار مشاهده کردند و شنیدند که آمازون انبارهایی را در بازار اجاره فرعی قرار داده است."

او گفت: "بنابراین بزرگترین بازیگر در تجارت الکترونیک به بازار گفت که این بازار بیش از حد دارد و در حال منطقی کردن است و این باعث کاهش نرخ سهام لجستیک شد."

Prologis Inc.
PLD
بزرگترین REIT ایالات متحده در انبارها و فضای لجستیکی است که به صورت عمومی معامله می شود. این شرکت آمازون، فدکس را فهرست کرده است.
FDX,
خانه انبار
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
به عنوان پنج مشتری بزرگ خود در پایان سال 2021، آمازون 24 میلیون فوت مربع یا 7 درصد از کل آن را اجاره کرده است.

سهام Prologis برای سال 21 تا 2022 آگوست 24 درصد کاهش یافت و سود سهام دوباره سرمایه گذاری شد. بازده سود سهام حدود 2.5 درصد است. Prologis قرار است شرکت Duke Realty را خریداری کند.
خواب
از طریق یک معامله کل سهام به ارزش 26 میلیارد دلار زمانی که در ژوئن اعلام شد.

میزوهو در Prologis رتبه‌بندی خنثی دارد که به گفته مالهوترا "غیر توافقی" بود. مطمئناً اینطور است - در میان 17 تحلیلگر که توسط FactSet نظرسنجی شده است، 13 نفر سهام را "خرید" یا معادل آن ارزیابی می کنند. بقیه رتبه بندی های خنثی هستند.

او ادامه داد که Mizuho بر اپراتورهای لجستیک شخص ثالث مانند XPO Logistics Inc نظارت می کند.
XPO,
FedEx و United Parcel Service Inc.
یو پی اس
برای نشانه هایی از کند شدن تقاضا در صورتی که اقتصاد به طور قابل توجهی کاهش یابد.

با تمام آنچه گفته شد، ممکن است پوشش نقره ای برای REIT های انبار/تدارکات وجود داشته باشد: مالهوترا انتظار دارد رشد اجاره بها در فضا از محدوده فعلی بالای 10 درصد به "تک رقمی متوسط ​​تا بالا" کاهش یابد. وزارت کار گفته است شاخص قیمت مصرف کننده در ماه جولای 8.5 درصد افزایش نشان داد از یک سال قبل که از 9.1 درصد در ماه قبل بهبود یافته است. انتظار اینکه اپراتورهای انبارهای REIT بتوانند اجاره بهای خود را افزایش دهند تا با نرخ تورم مطابقت داشته باشد یا از آن سبقت بگیرد، ممکن است زیاد طولانی نباشد.

این جایی است که نظر خود شما بر اساس تحقیقات خود وارد عمل می شود. آیا ادامه روند خرید آنلاین و تقاضا برای تحویل سریع، Prologis و رقبای آن را قادر می‌سازد تا طی پنج تا 10 سال آینده عملکرد بهتری داشته باشند؟ بازده کل 24 ساله پرولوجیس در 138 آگوست 85 درصد بود (در مقایسه با 500 درصد برای S&P XNUMX)، حتی با عقب نشینی بزرگ امسال.

غربالگری REITهای سهام

برای نگاهی گسترده به تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات فهرست شده در ایالات متحده، با 185 مورد موجود در شاخص راسل 3000 شروع کردیم.
AUR.
به گفته FactSet، این شاخص حدود 98 درصد از سهام ایالات متحده را نشان می دهد.

سپس به تمرکز سرمایه گذاری هر REIT نگاه کردیم و تمام REITهای وام مسکن را حذف کردیم تا لیست به 158 شرکت کاهش یابد. ما به 112 شرکت کاهش دادیم که برآوردهای اجماع بین حداقل پنج تحلیلگر مورد نظرسنجی FactSet برای وجوه تعدیل شده از عملیات در سال 2023 در دسترس بود.

روشی برای اندازه گیری توانایی پرداخت سود سهام شرکت، بررسی جریان نقدی آزاد تخمینی آن است - جریان نقدی باقی مانده پس از مخارج سرمایه ای مورد انتظار. برای REIT، وجوه حاصل از عملیات (FFO) - یک معیار غیر GAAP - معمولا استفاده می شود. FFO استهلاک و استهلاک (اقلام غیر نقدی) را به سود اضافه می کند، در حالی که سود حاصل از فروش دارایی را حذف می کند. وجوه تعدیل‌شده از عملیات (AFFO) فراتر می‌رود و مخارج سرمایه‌ای مورد انتظار را برای حفظ کیفیت سرمایه‌گذاری‌های دارایی تسویه می‌کند.

اگر AFFO تخمینی یک شرکت را بر قیمت سهام فعلی آن تقسیم کنیم، بازده تخمینی AFFO خواهیم داشت. این را می توان با بازده سود سهام فعلی مقایسه کرد تا ببینیم آیا "فضای بزرگ" برای افزایش بیشتر وجود دارد - امیدوارم فضای زیادی وجود داشته باشد.

در میان 112 REIT باقیمانده، 104 سود سهام پرداخت می کنند و فضای 2023 را حداقل 1.00٪ تخمین زده اند - این کاهش نهایی ما است.

ما 104 REIT را در هشت دسته کلی قرار دادیم. این همیشه آسان نیست، زیرا REIT ممکن است بسیار متنوع باشد. بنابراین دسته ها تلاشی برای قرار دادن هر REIT در یک گروه با توجه به سنگین ترین تمرکز تجاری آن است. سپس کمی بیشتر به 2023 دسته کلی ادغام کردیم و آنها را بر اساس بازده مورد انتظار AFFO در سال XNUMX مرتب کردیم.

به عنوان مثال، شرکت های انبارداری/تدارکات در رده «صنعتی» قرار دارند. ما با آن یکی شروع می کنیم.

REIT های صنعتی

در اینجا 10 REIT صنعتی که با بالاترین بازده مورد انتظار AFFO برای سال 2023 پشت سر گذاشتند، آورده شده است:

برای اطلاعات بیشتر در مورد هر شرکت، از جمله نمایه های تجاری، روی علامت ها کلیک کنید. سپس خواندن راهنمای تفصیلی تومی کیلگور برای انبوه اطلاعات که به صورت رایگان در صفحات نقل قول MarketWatch در دسترس است.

بهداشت و سلامت

در اینجا همه نه REIT وجود دارد که دارایی‌های مراقبت‌های بهداشتی را اجاره می‌کنند و از صفحه عبور می‌کنند. این گروه شامل شرکت‌های متمرکز بر مسکن سالمندان نمی‌شود:

شرکت	دارای صدای تیک تیک	بازده تخمینی AFFO 2023	بازده سود سهام فعلی	تخمینی فضای سر	سرپوش بازار. (میلیون دلار)
اموال پزشکی تراست Inc.	MPW	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$9,111
Global Medical REIT Inc.	GMRE	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$742
مراقبت های بهداشتی Sabra REIT Inc.	SBRA	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$3,582
Innovative Industrial Properties Inc.	IIRP	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$2,710
CareTrust REIT Inc.	CTRE	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$2,101
Community Healthcare Trust Inc.	CHCT	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$973
Healthpeak Properties Inc.	اوج	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$14,617
Healthcare Realty Trust Inc. کلاس A	HR	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$9,826
شرکت Welltower	خوب	٪۱۰۰	٪۱۰۰	٪۱۰۰	$35,916
منبع: FactSet

مسکونی

این دسته شامل REITهایی است که دارای املاک مسکونی تک خانواده یا چندخانواره و همچنین جوامع مسکونی تولیدی و مسکن سالمندان هستند. در اینجا 10 REIT مسکونی که از صفحه عبور کرده اند آورده شده است:

هتل ها و املاک تفریحی

در اینجا هشت REIT وجود دارد که هتل ها و/یا املاک تفریحی را اجاره می دهند و از صفحه عبور می کنند:

دفاتر

در اینجا 10 REIT که ساختمان های اداری را که از صفحه عبور کرده اند نگهداری می کنند:

خرده فروشی

در اینجا 10 REIT وجود دارد که عمدتاً دارایی های خرده فروشی را که از صفحه نمایش عبور کرده اند اجاره می دهند:

ارتباطات

در اینجا هر پنج شرکتی هستند که دارایی‌های زیرساخت‌های ارتباطی را اجاره می‌دهند یا در مورد Outfront Media Inc.
OUT,
تابلوهای تبلیغاتی:

مراکز داده

این سه مرکز داده REIT از صفحه عبور کردند:

خود ذخیره سازی

برای آخرین دسته ما، پنج REIT خود ذخیره‌سازی از صفحه عبور کردند:

اگر به فضای REIT علاقه مند هستید، باید تحقیقات خود را انجام دهید و اهداف سرمایه گذاری خود - رشد، درآمد یا هر دو - را در ذهن داشته باشید و آماده باشید تا برای طولانی مدت متعهد بمانید، یعنی چندین سال.

در میان REIT های فهرست شده در جداول بالا، Malhotra دارای رتبه بندی "خرید" در Ventas Inc است.
VTR,
شرکت Welltower
خوب,
اموال پزشکی تراست Inc.
MPW,
شرکت پارامونت گروپ
PGRE
و Duke Realty (که اکنون مطابق با Prologis معامله می‌کند و انتظار دارد ادغام کامل شود).

وقتی از مالهوترا پرسیده شد که REITهای دارای رتبه خرید چه مشترکاتی دارند، مالهوترا گفت: "اینها شرکتهایی هستند که به عنوان افراد حقیقی، ما معتقدیم قدرت قیمت گذاری برای آنها ادامه خواهد داشت."

او همچنین گفت که همه از روندهای موضوعی، از جمله، برای REIT های مراقبت های بهداشتی، پیری جمعیت بهره می برند.

از ری دالیو در MarketWatch بشنوید بهترین ایده های جدید در جشنواره پول در 21 و 22 سپتامبر در نیویورک. پیشگام صندوق های تامینی دیدگاه های قوی در مورد اینکه اقتصاد به کجا می رود دارد.