شما نیازی به دکترا ندارید. در اقتصاد از دانشگاه شیکاگو برای درک آن نرخ 7 درصدی وام مسکن تهدیدی برای بازار مسکن آمریکا است.
ما در حال حاضر آن را می بینیم. روز سه‌شنبه، مطلع شدیم که درخواست‌های خرید وام مسکن در هفته گذشته 13 درصد کاهش یافته است. این بسیار شدیدتر از کاهش 1.1 درصدی است که در هفته گذشته شاهد بودیم. تفاوت؟ کاهش 13 درصدی درخواست خرید وام مسکن در هفته گذشته همزمان شد با اولین قرائت هفتگی 7 درصد نرخ وام مسکن از سال 2002.
مطمئناً، از نظر تاریخی، هیچ چیز غیرعادی در مورد نرخ 6 یا 7 درصد وام مسکن وجود ندارد. اما نرخ عددی تاثیر آن را نادیده می گیرد شوک مداوم نرخ وام مسکن: این نرخ‌ها، همراه با قیمت‌های کف‌آلود خانه، پرداخت‌های ماهانه جدید را در مرزهای بالای تاریخ قرار می‌دهند. هنگام محاسبه درآمد، اکنون خرید آن گرانتر از زمانی است که در اوج حباب مسکن در دهه 00 بود.
این افزایش قیمت مقرون به صرفه در حال حاضر اقتصاددانان و تحلیلگران مسکن به طور یکسان چشم انداز قیمت مسکن خود را در ایالات متحده کاهش داده اند. بیشتر از این نگاه نکنید را مودی تجزیه و تحلیل.
در ماه آگوست، مودی آنالیتیکس پیش بینی کرد قیمت مسکن در ایالات متحده بین 0 تا 5 درصد کاهش یابد.. در سپتامبر، مودیز آنالیتیکس چشم انداز خود را به 5 تا 10 درصد کاهش در سطح ملی کاهش داد. اما روز چهارشنبه بار دیگر این پیش بینی را کاهش داد. اکنون مودی آنالیتیکس انتظار دارد که قیمت مسکن در ایالات متحده 10 درصد کاهش یابد.
مارک زندی، اقتصاددان ارشد مودیز آنالیتیکس، می گوید: «قیمت مقرون به صرفه و همراه با آن تقاضای مسکن کاهش یافته است. ثروت. «قیمت‌ها [در حال حاضر] نسبت به گذشته بسیار کمتر چسبنده هستند. این به این واقعیت برمی گردد که آنها به سرعت [در طول همه گیری] بالا رفتند، و فروشندگان مایلند قیمت خود را در اینجا به سرعت کاهش دهند تا یک معامله را ببندند.
نکته اینجاست: پیش‌بینی پایه Moody's Analytics هیچ رکودی را فرض نمی‌کند. اگر یک رکود آشکار شود، مودی آنالیتیکس اکنون انتظار دارد که قیمت مسکن در ایالات متحده بین 15 تا 20 درصد کاهش یابد. این خیلی دور نیست کاهش 27 درصدی قیمت مسکن در ایالات متحده که بین سال‌های 2006 و 2012 مشاهده شد.
این نمودار تعاملی را در Fortune.com مشاهده کنید
هنگامی که گروهی مانند Moody's Analytics می گویند "بازار مسکن ایالات متحده" یا "قیمت خانه در ایالات متحده"، آنها در مورد دیدگاهی کلی از کشور صحبت می کنند. در منطقه، نتایج همیشه متفاوت است. از نظر Moody's Analytics، این امر به ویژه در آینده صادق خواهد بود.
In بازارهای مسکن به میزان قابل توجهی بیش از حد ارزش گذاری شده انداکنون مودیز آنالیتیکس پیش بینی می کند که قیمت مسکن بین 15 تا 20 درصد کاهش خواهد یافت. در صورت وقوع رکود، مودیز آنالیتیکس انتظار دارد که کاهش قیمت مسکن در ایالات متحده بین 25 تا 30 درصد در بازارهای مسکن "به طور قابل توجهی بیش از ارزش گذاری شده" افزایش یابد.
این بازارهای به اصطلاح "به طور قابل توجهی بیش از حد ارزش گذاری شده" تنها در چند بخش از کشور منزوی نیستند - آنها در همه جا هستند.
Moody's Analytics هر سه ماهه ارزیابی می‌کند که آیا عوامل بنیادی محلی، از جمله سطوح درآمد محلی، می‌توانند از قیمت مسکن محلی حمایت کنند یا خیر. تا سه ماهه دوم سال، 210 بازار مسکن، از جمله Boise ("بیش از ارزش" شده 77٪ و لاس وگاس ("بیش از ارزش" 60٪)، در آن اردوگاه "به طور قابل توجهی بیش از ارزش گذاری شده" قرار گرفتند.
این نمودار تعاملی را در Fortune.com مشاهده کنید
هنگامی که یک بازار مسکن وارد رکود می شود—دوره ای از کاهش فروش خانه و سطوح ساخت و ساز خانه—معمولاً بازارهای کف آلود یا حبابی مسکن که در معرض بالاترین خطر کاهش قیمت مسکن هستند.
این توضیح می دهد که چرا این رکود مستمر مسکن به سرعت باعث ایجاد الف اصلاح قیمت مسکن: همه چیز در طول این مدت بسیار کف آلود شد رونق همه گیر مسکن. مدرک؟ در سه ماهه دوم سال 2019، Moody's Analytics تنها سه بازار منطقه ای مسکن را "به طور قابل توجهی بیش از حد ارزش گذاری شده" ارزیابی کرد.
این نمودار تعاملی را در Fortune.com مشاهده کنید
شرکت هایی مانند Moody's Analytics فقط به این دلیل که نرخ وام مسکن به 7٪ رسیده است، نزولی تر نمی شوند. در عوض، آنها در حال تجدید نظر در چشم انداز خود هستند، زیرا بازارهای مالی سیگنال می دهند که نرخ وام مسکن 6٪ یا 7٪ ممکن است برای مدت طولانی تر از حد انتظار باقی بماند. زندی می‌گوید تا زمانی که نرخ‌های وام مسکن تا این حد بالا باقی بماند، فشار نزولی شدیدی بر این قیمت‌های کف‌آلود مسکن اعمال خواهد شد.
زندی انتظار دارد طی شش ماه آینده نرخ وام مسکن حدود 6.5 درصد باشد. این نسبت به چشم انداز قبلی او 5.5 درصد است.
در بازار وام مسکن چه می گذرد؟ خب خیلی
در حالی که فدرال رزرو مستقیماً نرخ‌های بلندمدت مانند نرخ وام مسکن را تعیین نمی‌کند، انتظارات مربوط به جایی که فدرال رزرو احتمالاً نرخ‌های کوتاه‌مدت آینده را تعیین می‌کند (یعنی نرخ صندوق‌های فدرال) بر نحوه قیمت‌گذاری نرخ‌های وام مسکن در بازارهای مالی تأثیر می‌گذارد. در ماه های اخیر، بازارهای مالی به این نتیجه رسیده اند که فدرال رزرو بعید است در کوتاه مدت از مبارزه با تورم عقب نشینی کند. البته این به معنای افزایش نرخ های کوتاه مدت برای مدت طولانی تر است. فشار رو به بالا روی نرخ های بلندمدت مانند نرخ وام مسکن.
اما این تنها بخشی از جهش در نرخ های وام مسکن را توضیح می دهد. بیشتر در بازی وجود دارد.
در ماه‌های اخیر، چیزی را دیدیم که زندی آن را «تفاوت فوق‌العاده گسترده بین نرخ وام مسکن و نرخ خزانه‌داری» می‌خواند. از نظر تاریخی، بازدهی 10 ساله خزانه داری و نرخ وام مسکن هماهنگ هستند. این در حال حاضر شکسته است - با معامله نرخ های وام مسکن چهار انحراف استاندارد بالاتر از آنچه که بازده خزانه داری از لحاظ تاریخی دلالت می کند. زندی می گوید این به ریسک پیش پرداخت خلاصه می شود. سرمایه گذاران بر این باورند که وام گیرندگان وام مسکن 2022 در آینده با نرخ های پایین تری سرمایه گذاری خواهند کرد. برای تعدیل آن به اصطلاح ریسک پیش پرداخت، بازارهای مالی بر نرخ های وام مسکن فشار صعودی اعمال کرده اند.
این نمودار تعاملی را در Fortune.com مشاهده کنید
بگذارید واضح باشیم: این اصلاح قیمت مسکن از ماه ها پیش آغاز شد. در بخش هایی از کشور، اصلاح در حال حاضر نسبتا شیب دار است.
کدام بازارهای مسکن سریع‌ترین تغییر را دارند؟ ما بزرگترین اصلاح را می بینیم بازارهای حبابی مثل آستین (که در آن ارزش خانه بین ماه می و آگوست 7.4 درصد کاهش یافتBoise (5.3٪ کاهش) و Phoenix (4.4٪) این بازارها همه شاهد سیل فعالیت سرمایه گذاران و خریداران WFH در طول همه گیری بودند. آن مکان ها همچنین شاهد بودند که قیمت خانه هایشان بسیار فراتر رفته است چه درآمدهای محلی از نظر تاریخی حمایت می کند.
*"معیار ارزیابی مسکن مودی آنالیتیکس، درصد تفاوت بین قیمت واقعی مسکن و قیمت مسکن است که از لحاظ تاریخی با دستمزدها و حقوق سرانه و هزینه های ساخت و ساز مطابقت دارد. قیمت یک خانه در نهایت با ارزش زمینی که در آن ساکن است تعیین می شود که به هزینه فرصت زمین که با دستمزد و حقوق اندازه گیری می شود و هزینه ساخت خانه وابسته است. در سراسر کشور، تقریباً نیمی از ارزش یک خانه، زمین و نیمی دیگر ساختار است، اما این میزان در سراسر کشور به طور قابل توجهی متفاوت است. به عنوان مثال، در سانفرانسیسکو، زمین بیشترین مقدار ارزش خانه را دارد، در حالی که در د موین، آیووا، برعکس است. مارک زندی، اقتصاددان ارشد Moody's Analytics می نویسد که معیار ارزش گذاری مسکن ما این تفاوت ها را نشان می دهد.
این داستان در ابتدا به نمایش درآمد Fortune.com
منبع: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html