بازار مسکن آمریکا در حال رکود است. آیا اقتصاد به زودی دنبال خواهد شد؟

احتمالاً بدتر هم خواهد شد.

زمانی که فدرال رزرو در ماه مارس به سرعت شروع به رشد کرد، قیمت مسکن به بالاترین حد خود رسیده بود افزایش نرخ بهره برای مبارزه با تورم بالا. اقدام تهاجمی بانک مرکزی وام مسکن ثابت 30 ساله را از 6 درصد در پاییز گذشته به بیش از 2.75 درصد رساند.

ترکیبی از وام های مسکن پرهزینه و قیمت های فوق العاده بالا باعث شده است خرید خانه برای اکثر خریداران سخت است. انجمن ملی مشاوران املاک گفت که قیمت به پایین ترین سطح در 16 سال گذشته رسیده است.

به گفته یک ضرب المثل قدیمی، همانطور که مسکن پیش می رود، اقتصاد ایالات متحده نیز رو به افزایش است. کاهش سرعت ساخت‌وساز در سه ماهه دوم، بخش بزرگی از رشد را از تولید ناخالص داخلی کم می‌کند. و فروش کمتر به این معنی است که مالکان جدید کمتر پولی را برای تجهیز خانه های خود خرج می کنند.

با این حال، بازار مسکن اکنون با سال 2006 بسیار متفاوت است و به خودی خود، بعید است که اقتصاد را به خندق بکشاند. اقتصاددانان می گویند که ایالات متحده ممکن است در یکی دو سال آینده وارد رکود شود، اما مسکن دلیل اصلی نخواهد بود.

الکس پل، اقتصاددان آمریکایی در Mizuho Securities گفت: «ما انتظار داریم که فروش در ماه‌های آینده کاهش بیشتری پیدا کند، اما انتظار نداریم که فروپاشی دهه 2000 تکرار شود.

نشانه کوچکی از حباب

بازار مسکن امروز شباهت بسیار کمی به سال های 2000 دارد.

برای یک چیز، خریدار معمولی امتیاز اعتباری بالایی دارد و کمتر احتمال دارد که نکول کند. تنها حدود 2 درصد از کل وام‌های مسکن جدید به خریدارانی که امتیاز اعتباری ضعیف‌تری دارند، تعلق می‌گیرد.

در مقابل، تحقیقات شرکت وال استریت جفریز نشان می دهد که حدود 15 درصد از وام گیرندگان در اوج حباب مسکن تقریباً دو دهه پیش از اعتبار کم اعتبار برخوردار بودند.

بسیاری از این وام گیرندگان خانه های خود را در رکود 2007-2009 از دست دادند و ارزش املاک و مستغلات به شدت کاهش یافت، ثروت کاغذی میلیون ها آمریکایی را ربود و آنها را فقیرتر کرد. فروش انبوه سهام در بازار سهام به مشکلات آنها افزود.

"اثر ثروت" منفی به کاهش شدید هزینه های مصرف کننده کمک کرد که رکود را عمیق تر کرد. مصرف کنندگان تقریباً 70 درصد از همه چیزهایی را که در اقتصاد انجام می شود تشکیل می دهند.

با این حال، کندی فعلی مسکن احتمالا منجر به کاهش قیمت و کاهش ارزش مسکن نخواهد شد.

برای شروع، ایالات متحده برای سال‌ها از کمبود مسکن رنج می‌برد، حتی در حالی که تعداد خانواده‌های جدید در حال تشکیل، تقاضا را به اوج رسانده است. این بیماری همه گیر همچنین به طور چشمگیری تعداد افرادی که از خانه کار می کنند و سر و صدا برای مسکن بیشتر افزایش داده است.

بیل آدامز، اقتصاددان ارشد از بانک کامریکا، گفت: تقاضا برای مسکن تا حدی به دلیل افزایش کار از راه دور و تغییر در سبک زندگی قوی است.

سازندگان سعی کرده اند بیشتر این تقاضا را برآورده کنند. ساخت و ساز خانه‌های جدید و واحدهای اجاره‌ای در آوریل به سرعت سالانه 1.8 میلیون افزایش یافت - بالاترین رقم در 16 سال گذشته - قبل از اینکه نرخ‌های وام مسکن بالاتر شروع شود. اما این هنوز کمتر از رکورد 2.2 میلیون در اوایل سال 2006 است، زمانی که جمعیت آن 11٪ بود. کوچکتر.

به این زودی ها هم خوب نمی شود. ساخت و ساز در ماه مه به شدت کاهش یافت و احتمالاً به کندی ادامه خواهد داد، که باعث کاهش بیشتر عرضه خانه‌ها برای فروش و حفظ فشار صعودی بر قیمت‌ها خواهد شد.

روکش های نقره ای

قیمت های بالای خانه کاملاً چیز بدی نیست، به ویژه برای کسانی که قبلاً خانه های خود را دارند. ارزش های ثابت خانه می تواند تا حدی اقتصاد را از رکود محافظت کند.

چطور؟ صاحبان خانه احتمالاً از نظر مالی نسبت به سال 2006 احساس بهتری خواهند داشت زیرا تخم لانه اصلی آنها هنوز در حال قدردانی است.

علاوه بر این، میلیون‌ها صاحب خانه از نرخ‌های بهره کم سابقه در طول همه‌گیری برای تامین مالی مجدد و صرفه‌جویی در بسته‌ای برای خود استفاده کردند. بسیاری از آنها همچنین وام مسکن ثابت را انتخاب کردند و از افزایش نرخ ها مصون ماندند.

در اواسط دهه 2000 که نیمی از وام‌های مسکن قابل تنظیم بودند، اینطور نبود. افزایش نرخ بهره میلیون‌ها مالک خانه را مجبور می‌کند تا هزینه‌های ماهانه وام مسکن بالایی را بپردازند و بسیاری از کسانی که توانایی پرداخت این کار را نداشتند، نکول کردند.

اکنون تنها حدود 10 درصد از کل وام های مسکن قابل تنظیم هستند. علاوه بر این، درصد درآمدی که صاحبان خانه باید به وام مسکن خود اختصاص دهند در پایین ترین حد است.

آنتا مارکوفسکا، اقتصاددان ارشد در Jefferies گفت: «ارتباط بین مسکن و مصرف احتمالا ضعیف‌تر از گذشته است.

چیزی که می‌تواند ضربه بزرگ‌تری به بازار مسکن وارد کند، افزایش بیکاری است که باعث می‌شود افراد بیشتری نکول کنند.

با وجود اینکه نرخ بیکاری تنها 3.6 درصد است و انتظار می‌رود کمبود نیروی کار برای سال‌ها ادامه داشته باشد، برخی از اقتصاددانان این سوال را مطرح می‌کنند که آیا در صورت ورود ایالات متحده به رکود، کسب‌وکارها به اخراج دسته جمعی متوسل می‌شوند یا خیر.

در این میان، بازار مسکن با وجود افزایش نرخ سود و قیمت‌های بالا همچنان وضعیت نسبتا خوبی دارد. فروش و هزینه ساخت و سازهای جدید نزدیک به سطوح قبل از همه گیری است و نشان می دهد که سطح پایین مانند سال 2006 کاهش نخواهد یافت.

البته برخی از کارشناسان 15 سال پیش هم همین را گفتند. مقاله ای در کریستین ساینس مانیتور در آن زمان می گوید: «محققان می گویند که رکود اخیر مسکن لزوماً به معنای پایان رشد اقتصادی نیست.

آنچه در پی آن رخ داد بدترین رکود در چند دهه اخیر بود.