داستان مالک ملکی که با موفقیت یک اجاره زمینی را فسخ کرد

هنگامی که یک مالک ملک و یک توسعه‌دهنده (یا سرمایه‌گذار) قرارداد اجاره زمینی بلندمدت می‌بندند، مستاجر و وام دهندگان آن اصرار دارند که مالک ملک نمی‌تواند به راحتی اجاره زمین را برای پیش‌فرض فسخ کند. مستاجر حقوق گسترده ای برای "درمان" پیش فرض های خود خواهد داشت. اگر مستاجر درمان نکند، قرض دهنده مستاجر دارای حقوق اضافی درمان است. به هر طریقی، مستاجر و قرض دهنده آن باید بتوانند اجاره نامه را حفظ کنند. در نتیجه، صاحبان املاک تقریباً هرگز نمی توانند اجاره زمین را فسخ کنند، تا آنجا که ممکن است این کار را انجام دهند.

یک مورد اخیر در نیویورک، تفاوت چشمگیری را از این اصل نشان داد. زمانی شروع شد که مستاجر پرداخت اجاره بها را متوقف کرد. مالک ملک به مستاجر و وام دهنده اش اخطارهای مختلفی در مورد این قصور داد، اما هنوز کسی اجاره بها را پرداخت نکرد.

به عنوان گام بعدی، مالک ملک تصمیم گرفت که طبق روش فسخ اجاره که در اجاره نامه تعبیه شده بود، ادامه ندهد، که باید به وام دهنده اطلاع داده شود. در عوض، مالک ملک اقدامی را برای عدم پرداخت اجاره بها بر اساس قانون نیویورک آغاز کرد که چنین اقداماتی را مجاز می‌داند. مالک ملک به وام دهنده مستاجر از این روند اطلاع نداد، زیرا نه اجاره نامه و نه قانون چنین اخطاری را ایجاب نمی کرد. هنگامی که مستاجر هنوز اجاره را پرداخت نکرد، مالک ملک در نهایت اجاره را به عنوان رویداد نهایی در روند عدم پرداخت فسخ کرد.

در اجاره نامه آمده بود که در صورت خاتمه قرارداد، مالک ملک باید به قرض دهنده مستاجر اجاره جدیدی را برای جایگزینی اجاره نامه فسخ شده پیشنهاد می کرد. ظاهراً وام دهنده مالک ملک را در آن پیشنهاد قبول نکرد، بنابراین اجاره نامه از طریق روند عدم پرداخت خاتمه یافت و وام دهنده نمی توانست اجاره جایگزینی را مطالبه کند.

به عنوان اقدامی درود مری برای نجات وثیقه‌اش، وام‌دهنده سعی کرد به قانون عجیب نیویورک تکیه کند که به مستاجر و وام‌دهنده‌اش اجازه می‌دهد تا با پرداخت هر آنچه که طبق اجاره‌نامه سررسید شده بود، اجاره‌ای فسخ شده را به زندگی برگردانند. مستاجر یک سال فرصت دارد تا "بازخرید" اجاره خود را انجام دهد. اگر مستاجر اجاره خود را در این مدت بازخرید نکند، وام دهنده مستاجر حق دارد این کار را انجام دهد - اما در بیشتر موارد فقط در روز پس از پایان مهلت بازخرید مستاجر و فقط تا ساعت 2 بعد از ظهر آن روز.

این قانون نیویورک همچنین می گوید که مستاجر می تواند از حقوق بازخرید خود چشم پوشی کند. تقریباً هر اجاره نیویورک شامل چنین چشم پوشی می شود، اما وام دهنده در این دعوای خاص سعی کرد استدلال کند که چشم پوشی مستاجر در مورد وام دهنده اعمال نمی شود. دادگاه مخالفت کرد. در یک نقطه وام دهنده اعلام کرد که نظر خود را تغییر داده است و نمی خواهد از هیچ حق بازخریدی استفاده کند، اما این مانع از تصمیم دادگاه علیه وام دهنده در مورد این موضوع نشد. این پایان وثیقه وام دهنده بود.

هر قرض دهنده ای در مقابل اجاره زمینی می تواند درس های مهمی از این پرونده بیاموزد.

اولاً، هر گونه اجاره باید مالک ملک را ملزم کند که هرگونه عدم پرداخت یا اقدامات دیگری را که به دنبال فسخ اجاره است به هر قرض دهنده ای اطلاع دهد. این کافی نیست که مالک ملک را ملزم به اطلاع دادن به وام دهنده در مورد اعمال حق قراردادی مالک ملک برای فسخ اجاره نامه کند.

ثانیاً، اگر اجاره‌نامه به وام‌دهنده حقوقی می‌دهد تا نکول‌های مستاجر را برطرف کند، وام‌دهنده باید از این حقوق استفاده کند و اجازه ندهد مالک ملک هیچ مسیری را برای اجرای اجاره شروع کند.

سوم، مقررات پیچیده و با دقت تدوین شده در اجاره نامه (یا هر سند دیگری) گاهی اوقات همه مواردی را که باید پوشش دهند، پوشش نمی دهند. در اینجا، مالک ملک توانست راهی برای دور زدن فرآیند فسخ قراردادی که در اجاره نامه گنجانده شده بود پیدا کند و به گونه ای فسخ کند که وام دهنده را درگیر نکند.

اگر وام دهنده تهاجمی تر عمل می کرد و توجه بیشتری می کرد، شاید می توانست وثیقه خود را حفظ کند.

مورد ارجاع شده است بانک ولز فارگو، NA علیه جوزف ای. مارکس شرکت.، دادگاه عالی ایالت نیویورک 159999/2019.