چشم انداز مسکن، مراکز خرید، فضاهای کاری و سایر املاک و مستغلات

تریپ به‌عنوان مدیر ارشد سرمایه‌گذاری جهانی و رئیس سرمایه‌گذاری Nuveen Real Estate، یکی از بزرگترین مدیران سرمایه‌گذاری املاک کشور، که بیش از 144 میلیارد دلار از املاک ایالات متحده را در سال گذشته به دست آورد، 10 میلیارد دلار را نظارت می‌کند. در حالی که بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگر به دلیل شیوع بیماری همه‌گیر، نسبت به املاک خرده‌فروشی ضعیف بودند، تریپ به درستی فرصت‌هایی را در میان زیرمجموعه‌های خرده‌فروشی که به درستی پیش‌بینی می‌کردند خریداران چگونه ممکن است بخواهند در یک بیماری همه‌گیر خرید کنند، پیدا کرد. تریپ با او صحبت کرد است بارون از دیویدسون، NC، در مورد برخی از آخرین ایده های مخالف خود، از جمله اینکه چرا اجاره ممکن است به داشتن خانه ترجیح داده شود، چرا فضای اداری مرده نیست، و بهترین انواع مراکز خرید، مسکن سالمندان، و صنایع برای داشتن. نسخه ویرایش شده گفتگوی ما در ادامه می آید.

است بارون: وضعیت بازار مسکن چگونه است؟

کارلی تریپ: هنوز سه تا پنج میلیون کمبود در سراسر ایالات متحده وجود دارد. سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری کوتاهی می‌کردند و سازندگان خانه در ساختن کند بودند. ما یک دهه کامل کم کاری داشتیم و اکنون در حال بازی کردن هستیم. شروع مسکن در واحدهای چند خانواری در بالاترین حد خود قرار دارد. تاخیر در تحویل از میانگین هفت ماه به بیش از 16 ماه رسیده است. این یک دستورالعمل عالی برای تقویت در کل بازار مسکن است.

قیمت خانه افزایش یافته است. آیا این یک حباب است؟

پس از همه‌گیری قدردانی زیادی وجود داشته است، اما مردم به این فکر نمی‌کنند که نرخ وام مسکن تا این حد کاهش یافته است. اگر به میانگین قیمت مسکن بین سال‌های 2006 و 2021 نگاهی بیندازید و آن را در برابر هزینه وام مسکن بر اساس نرخ‌های امروزی افزایش دهید، یک خانه 250,000 دلاری در سال 2006 خانه امروزی 400,000 دلاری است. حتی در 20 بازار ترکیبی برتر، از نظر تورم تعدیل شده، ما به سطح 2007 بازگشته ایم. من فکر نمی کنم حباب وجود داشته باشد.

آیا نگران مقرون به صرفه بودن هستید؟

بله، تا حد زیادی به دلیل عرضه کم مسکن ارزان قیمت. درصد ساخت خانه های نوساز [فروش به قیمت] 200,000 دلار یا کمتر کمتر از 2٪ از سهام [موجود] است. مردم فقط خانه های کوچکتر و مقرون به صرفه تر نمی سازند. اگر یک سازنده بتواند سود را به حداکثر برساند و با قیمت بالاتری بسازد، این همان کاری است که انجام می دهد. برای سال 2022، یکی از مناطقی که من دوست دارم مسکن مقرون به صرفه است که عرضه و خدمات کمتری دارد. ما شاهد مشارکت‌های دولتی و خصوصی بیشتری در آنجا هستیم، و اگر Build Back Better انجام شود، مقدار زیادی [پول] متعهد به توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه است.

همچنین گروه رو به رشدی از مردم وجود دارند که می‌خواهند در مقایسه با خود اجاره کنند - یکی از دلایلی که ما منطقه نوظهور اجاره‌های تک خانواده را دوست داریم. زمانی که پدر و مادرم در حال تشکیل خانواده بودند، ثروت آفرینی از داشتن خانه بود. امروزه بسیاری از مردم راه‌های دیگری برای دسترسی به خلق ثروت دارند. در حال حاضر، می توانید این پیش پرداخت را در بازار، بیت کوین یا رابینهود سرمایه گذاری کنید. مصرف کنندگان در مورد نحوه سرمایه گذاری دلارهای خود آموزش بیشتری می بینند - و اینکه آنها انتخاب دارند که با پول خود چه کنند.

در کجای کشور بیشترین فرصت ها را پیدا می کنید؟

الگوهای مهاجرت خیره کننده بوده است. این مهاجرت از شهرهای ساحلی به کمربند آفتاب - در سراسر کارولینا، جورجیا و تگزاس - گسترده بوده است. زندگی در هوای آزاد در آب و هوای گرمتر با دسترسی به سواحل و کوه ها روشی است که مردم امروز می خواهند زندگی کنند، و مزایای مالیاتی برای شرکت ها نیز مهم است. فناوری این مناطق خرد شهری را در سراسر ایالات متحده ایجاد کرده است که قبلاً وجود نداشتند. مکان‌های زیادی وجود دارد که افراد می‌توانند شغل سودآور و دسترسی به آموزش برای خانواده‌های خود داشته باشند. شهرهای ساحلی قرار نیست از بین بروند، اما پراکندگی جمعیت بسیار بیشتر است.

من همچنین عاشق مسکن بالای 55 هستم، جایی که احساس می‌شود افراد همفکر نزدیک به بازنشستگی، یا آشیانه‌های خالی که به تنیس، توپ بازی، و امکانات فیزیکی دسترسی دارند، [نزدیک] اعضای خانواده وجود دارد. خطر اختلال بیشتری برای چیزهایی مانند مراقبت از حافظه وجود دارد، که در صورت تغییر فناوری می تواند تغییر کند.

این مهاجرت چگونه بر چشم انداز فضای اداری تأثیر می گذارد؟

شرکت ها مزایای حضور افراد در یک مکان و نیاز به بازگرداندن افراد به دفتر را می شناسند. بنابراین، شما [امکانات رفاهی مانند] غذا و سالن های ورزشی را می بینید. بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ نهادی و سهام خصوصی قرار است دوباره روی دفاتر جایزه در بازارهای ساحلی شرط بندی کنند. که در سال 2022 دوباره باز خواهد شد.

انتظار می رود چه مقدار از نیروی کار به دفتر بازگردند؟

در دراز مدت، اختلال و کاهش تقاضا [برای فضای اداری] احتمالاً 10٪ است. بسته به مکان و نوع آن متفاوت خواهد بود. ما هنوز در مورد املاک با استفاده تخصصی مانند استودیوها، علوم زیستی پزشکی، و ساختمان های اداری بسیار مجهز و کوچکتر در سراسر Sunbelt بسیار خوش بین هستیم. در بسیاری از این بازارها که مردم در آن جا به جا می شوند، دفاتر عرضه نشده است. هنوز حرکت مثبت زیادی وجود دارد. انتخاب امری کلیدی است و نیاز به انتقال از مصرف کربن سنگین به مصرف خالص صفر خطری وجود دارد. هیچ خطر بزرگتری برای این انتقال [انرژی] نسبت به فضای اداری وجود ندارد.

وقتی صحبت از انتقال انرژی شد، سرمایه گذاران املاک و مستغلات چگونه باید به تغییرات آب و هوا و کربن زدایی فکر کنند؟

املاک و مستغلات نوین متعهد شده است که تا سال 2040 [انتشار] خالص را به صفر برساند. ما بر ارزیابی تک تک دارایی های خود تمرکز می کنیم و [تجزیه و تحلیل] برای هر چیزی که می خریم شامل هزینه تا انتقال می شود. صادقانه بگویم، ما به یک شبکه تجدیدپذیر بهتر در سراسر ایالات متحده نیاز داریم. هر یک از دارایی‌های ما از مدلی استفاده می‌کند که خطر طوفان، آتش‌سوزی و سیل و همچنین خطرات نظارتی محلی را در سطح جزئیات ارزیابی می‌کند. به عنوان مثال، شامل توپوگرافی است: نیویورک می تواند دیوارهای دریایی بسازد، اما میامی نمی تواند زیرا زمین یک اسفنج است. ما همه اینها را بر اساس ارزش در معرض خطر ارزیابی می کنیم. اگر در یک دوره 20 ساله خیلی زیاد باشد، ما سرمایه گذاری نخواهیم کرد.

افزایش نرخ بهره چه تاثیری بر این فرصت خواهد داشت؟

املاک و مستغلات در زمان تورم بهتر از سایر [مناطق] عمل می کنند. شما ساختارهای اجاره ای را تعبیه کرده اید که افزایش سالانه آن بیشتر از تورم است، و ساختارهایی که از طریق افزایش هزینه ها به مستاجرین منتقل می شوند. اما تورم ریسک بزرگی برای اقتصاد ما است و محرک‌ها و تسهیل‌کننده‌های تورم ریسک بزرگ‌تری هستند.

چگونه است؟

به کمبود نیروی کار نگاه کنید. این هرگز خوب نیست کمبود عرضه زمان زیادی طول می کشد تا از طریق سیستم کار کند و به تاکتیک های جغرافیای بین المللی در مورد کووید بستگی دارد. با زودپز تورم هم سروکار داریم. فدرال رزرو موضع جنگ طلبانه تری اتخاذ می کند، اما تنها می تواند نرخ بهره را در کوتاه مدت کنترل کند. سرمایه گذاران نرخ های بلندمدت را کنترل می کنند، بنابراین به منحنی بازده بسیار توجه کنید. این بزرگترین شاخص پیشرو [برای مشکل] خواهد بود. اگر منحنی بازدهی شروع به صاف‌تر شدن کند، و اگر [فدرال رزرو] همچنان نرخ‌ها را در کوتاه‌مدت افزایش دهد و تقاضا در بلندمدت نرخ‌ها را نسبتاً پایین نگه دارد، من را نگران می‌کند. اگر [منحنی بازده] صاف است و قطعاً اگر معکوس است، توجه کنید.

این برای نمونه کارها چه معنایی دارد؟

ما به سرمایه گذاری در جایی ادامه می دهیم که اعتقاد بالایی داریم که در مورد مسکن به عنوان یک ضرورت است. صنعتی همچنان کم عرضه است. ما هفتمین مالک مالکیت صنعتی ایالات متحده [انبارها، امکانات لجستیکی، و دارایی آخرین مایل که به عنوان آخرین نقطه بین زنجیره تامین و تحویل به مشتری نهایی عمل می کند] هستیم. ما به صورت روزانه فضا را اجاره می کنیم و از نزدیک می بینیم که چقدر قوی است. هنوز هیچ نشانه ای از کاهش سرعت وجود ندارد. تقاضا همچنان از هر رکورد قبلی از دیدگاه حجم کل اجاره پیشی می‌گیرد. در بخش صنعتی در سطح کشور، نرخ جای خالی زیر 4 درصد است.

با توجه به افزایش تجارت الکترونیک و حرکت به سمت مدیریت موجودی «به‌موقع»، تقاضا برای آخرین مایل در سال‌های اخیر افزایش یافته است و تمرکز ما بر این است. ما همچنین نسبت به بخش‌های جایگزین مانند انبارداری و مطب‌های پزشکی - که هر دو مبتنی بر ضرورت هستند - و همچنین علوم زیستی که بادهای دنباله‌دار باورنکردنی دارد، خوش‌بین هستیم.

بدبینی زیادی در مورد خرده فروشی و به خصوص مراکز خرید وجود دارد.

آیا ما به عنوان یک کشور در خرده فروشی آجر و ملات مازاد عرضه داشتیم؟ کاملا. در مقایسه با هر کشور صنعتی دیگری، ما پنج برابر خرده فروشی داریم. اما طی 10 سال گذشته هیچ عرضه جدیدی به عنوان درصد از سهام خرده‌فروشی وجود نداشته است و برآوردها کاهش 25 درصدی موجودی خرده‌فروشی را می‌طلبد که در درجه اول مربوط به تبدیل به کاربری مختلط، آپارتمان‌ها، مطب‌های پزشکی یا صنعتی است. پنج سال آینده

در حالی که خرده فروشی به شدت بر مکان متمرکز شده بود، اکنون می دانیم که آنهایی که تمرکز همه کانالی دارند، پایگاه مصرف کننده بسیار چسبنده تری دارند. من همیشه به درآمد تارگت به‌عنوان پیش‌فرض نگاه می‌کنم. آنها یک رابط و زیرساخت همه‌کاناله عالی دارند و چندین کالا را می‌فروشند - غذا، پوشاک، کتاب. می‌توانید تحویل، تحویل، یا کنار خیابان را در همان روز از فروشگاه انجام دهید. رابط کاربری آسان برای استفاده است. شما می بینید که سرمایه گذاران انگشتان پای خود را دوباره به خرده فروشی فرو می برند. سه ماهه چهارم اولین فصلی بود که در آن افتتاح خالص فروشگاه های جدید بیشتر از خالص بسته شدن بود و لیزینگ با هدایت خرده فروشان خاص شروع به رشد کرد.

آیا با افزایش نرخ ها کار متفاوتی انجام می دهید؟

بزرگترین حوزه از نظر استراتژیک نحوه تأمین مالی شما است. ما در حال حرکت از ساختارهای با نرخ شناور به ساختارهای با نرخ ثابت هستیم تا بخشی از این ریسک را پوشش دهیم. ما همچنین در حال ارزیابی فرصت‌ها برای افزایش اهرم هستیم و قفل کردن بدهی بلندمدت با نرخ ثابت نرخ‌های داده شده در پایین‌ترین حد تاریخی بوده است.

پس، مرکز خرید نمرده است؟

آنهایی که اجاره نشینی خوبی دارند و خیلی بزرگ نیستند [احتمال بیشتری برای زنده ماندن دارند]. احساس بسیار شدیدی نسبت به مراکز خرید در فضای باز/ مراکز سبک زندگی دارم. مراکز خرید محصور و توریستی تر، مانند هاوایی، لاس وگاس، یا اورلاندو، به عملکرد بسیار خوبی ادامه خواهند داد. خرده فروشی با فرمت بزرگ و بسته چالش برانگیز خواهد بود.

آینده املاک و مستغلات چیست؟

ما صاحب برخی [خواص] علوم زندگی شگفت انگیز هستیم که مانند شهرهای کوچک هستند. یکی در سن دیگو وجود دارد که دارای زمین‌های فوتبال، باغ‌های آبجو، و مکان‌هایی است که می‌خواهید برای کار بروید. حتی در دفتر مرکزی ما در نیویورک، یک باشگاه ورزشی شگفت‌انگیز، اتاق‌های مدیتیشن، تفنگ‌های Thera، یک بار/کافه و زنبورداران در پشت بام در تلاش برای پایداری جمعیت زنبور عسل وجود دارد.

ممنون، کارلی

نوشتن به رشما کاپادیا در [ایمیل محافظت شده]