بازار مسکن فقط به دیوار برخورد کرد. آینده قیمت ها، کارگزاران و سهام سازندگان چیست.

آخرین مطالعه در مورد قیمت گذاری در سراسر کشور در ماه مارس منتشر شده است. از آن زمان، نرخ وام مسکن 30 ساله به نزدیک به 6٪ افزایش یافته است و درخواست های خریداران کاهش یافته است. در هفته گذشته، یک جفت کارگزار آنلاین با مطالعه خوبی در مورد جستجوی خانه،

ردفین

(تیک: RDFN) و

قطب نما

(COMP)، اخراج اعلام شد.

در همین حال، سهام Redfin حدود 90 درصد از اوج خود کاهش یافته است. سازندگان هم کلافه شده اند. دوستان اجازه نمی دهند که دوستان دارای وجوه قابل معامله در مبادلات اهرمی با نام هایی مانند

Diexion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL)، به خصوص زمانی که نرخ بهره در حال افزایش است، اما اگر کنجکاو هستید، این نرخ در طول پنج روز معاملاتی فقط 45 درصد از دست داده است.

آیا سرمایه گذاران باید سهام سازندگان خانه را در اینجا بخرند؟ کارگزاران؟ آینده قیمت مسکن چیست؟ و بازار سهام کی بازخواهد گشت؟ اجازه دهید به ترتیب کاهش اعتماد به نفس کوتاه مدت، با شروع از پایین، به آنها پاسخ دهم.

بله، سازندگان بخرید. ترجیح می دهند

لنار

(LEN) و

برادران تلفنی

(TOL)، جید رحمانی، که گروه را برای KBW پوشش می دهد، می گوید. او اشاره می‌کند که سهام سازنده با 60 درصد ارزش دفتری پیش‌بینی‌شده معامله می‌شود، یعنی جایی که در طول رکود، بدون توجه به بحران مالی 2008، به پایین‌تر می‌آیند. Lennar از فروش معوق یک واحد فناوری املاک و مستغلات سود خواهد برد و Toll بر خریداران مرفه تمرکز می کند که حدود 30 درصد از آنها پول نقد می پردازند و بنابراین با نرخ های بالای وام مسکن به تعویق نمی افتند.

نسبت قیمت/درآمد در سراسر گروه به طرز شگفت آوری پایین است، اما آنها را نادیده بگیرید. آنها از دو شرط ناشی می شوند که به زودی تکرار نخواهند شد: جهش ارزش زمین 30 درصد یا بیشتر از زمانی که شرکت ها هکتار خرید کردند تا زمانی که خانه ها را فروختند، و سرعت بسیار بالاتر معاملات در طول همه گیری. سازنده ای که با چهار برابر درآمد معامله می کند، با فرض شرایط عادی ممکن است هشت برابر شود - هنوز هم ارزان است، اما یک تفاوت بزرگ.

قیمت مسکن در ماه مارس نسبت به سال گذشته بیش از 20 درصد افزایش یافت، اما رحمانی انتظار دارد این نرخ تا پایان سال به 2 درصد کاهش یابد. دیدگاه پایه او این است که سال آینده قیمت های ثابتی را به همراه خواهد داشت. سناریوی رکود او، بر اساس مطالعه حجم فروش گذشته، قیمت ها را در سال آینده 5 درصد کاهش می دهد - شاید اگر نرخ وام مسکن به 7 درصد افزایش یابد، بیشتر شود. این ممکن است زیاد به نظر نرسد، اما برای خریداران اخیر با وام های مسکن معمولی، کاهش 5 درصدی قیمت می تواند سهام را تا 25 درصد کاهش دهد.

اکثر صاحبان خانه ها نرخ وام مسکن در جایی نزدیک به نرخ های اخیر ندارند. برخی از دو سوم در زیر 4 درصد قفل شده اند. بعید است این خریداران اگر مجبور نباشند نقل مکان کنند و وام های جدیدی بگیرند، که یکی از دلایلی است که عرضه ممکن است برای سال ها پایین بماند. مورد دیگر این است که وام های مسکن کیفیت بسیار بالاتری نسبت به حباب قبلی مسکن دارند، بنابراین بعید است موجی از نکول و فروش وحشتناک وجود داشته باشد.

اما چیزی باید در مقرون به صرفه بودن ارائه داد. پرداخت‌های معمولی وام‌های مسکن جدید از 23 درصد درآمد قابل تصرف، نزدیک به 26 درصد بالاترین میزان آن در حباب گذشته، فراتر رفته است. اما درآمد سالانه 6 درصد رشد می کند، بنابراین توقف طولانی قیمت مسکن می تواند به بازیابی قیمت مسکن کمک کند. رحمانی می‌گوید: به‌هرحال، این همه‌گیری باعث شده مردم زمان بیشتری را در خانه‌های خود بگذرانند، بنابراین باید مایل باشند که درصدی از درآمد خود را تا حدودی بیشتر برای مسکن بپردازند.

استفان شلدون، تحلیلگر ویلیام بلر می گوید برای خرید سهام کارگزاران عجله نکنید. او رتبه بندی عملکرد بازار را در سه مورد از آنها دارد: Redfin،

هلدینگ RE/MAX

(RMAX)، و

هلدینگ جهانی eXp

(EXPI). گلن کلمن، مدیر عامل Redfin در یک پست وبلاگی در هفته گذشته نوشت که تقاضای ماه می 17 درصد کمتر از حد انتظار است و این شرکت 8 درصد از کارمندان خود را اخراج خواهد کرد. Redfin مستقیماً نمایندگان را استخدام می کند، در حالی که بسیاری از کارگزاران از پیمانکاران مستقل استفاده می کنند.

کلمن نوشت که رکود فروش می تواند سال ها طول بکشد تا ماه ها. نمایندگان بیشتری می توانند خودشان را ترک کنند. عضویت انجمن ملی مشاوران املاک، که نشان دهنده تعداد افرادی است که خانه می فروشند، در سال گذشته به 1.6 میلیون نفر رسید که از حدود یک میلیون نفر در سال 2012 افزایش یافته است.

شلدون در ویلیام بلر می‌گوید که از میزان کاهش ارزش‌گذاری کارگزاران متعجب است، اما احساسات ضعیف است و او منتظر نشانه‌هایی از ثبات است. ردفین در اوایل سال گذشته کمتر از یک دهم اوج ارزش بازار سهام خود را دریافت می کند، حتی اگر درآمد تقریباً دو برابر شده باشد. این باعث می شود که سهام در حدود یک سوم درآمد باشد. انتظار می رفت که جریان نقدی رایگان از سال 2024 به طور مداوم مثبت شود. اکنون، خواهیم دید.

در مورد بورس هم خبرهای خوب و بد دارم که هیچ کدام قابل اعتماد نیستند. شاخص S&P 500 در هفته گذشته به کمتر از 15 برابر درآمد پیش بینی شده برای سال آینده کاهش یافت که نشان می دهد قیمت ها به میانگین های تاریخی بازگشته اند. اما نمی توان گفت که بازار در مسیر ارزان شدن از میانگین ارزش گذاری خود فراتر نخواهد رفت. و

گلدمن ساکس

می گوید پیش بینی ها برای رشد 10 درصدی درآمد در سال جاری و سال آینده بسیار بالا به نظر می رسد.

گلدمن می‌گوید انتظار رشد آهسته‌تری داشته باشید و در صورت وقوع رکود، درآمد ممکن است در سال آینده به کمتر از سطح سال گذشته کاهش یابد. برآوردهای بانک تحت این سناریو باعث می شود که S&P 500 امروز بیش از 18 برابر سود سال آینده معامله شود. گلدمن پیش‌بینی می‌کند که این شاخص تا پایان سال بدون رکود 17 درصد نسبت به سطح روز پنج‌شنبه افزایش می‌یابد یا با یک رکود 14 درصد کاهش می‌یابد. تبریک یا تسلیت مرا پذیرا باشید.

Credit Suisse می گوید نگران نباشید. از نظر آماری، پیش‌بینی‌های فردی برای سود شرکت به‌شدت خوشه‌بندی شده‌اند. این برعکس چیزی است که قبل از مخزن درآمد اتفاق می افتد.

قبلاً شنیده ام که مردم از بازار سهام به عنوان یک "خوشه کل" یاد می کنند، اما نمی دانستم که آنها در مورد پراکندگی تخمینی صحبت می کنند.

نوشتن به جک هاف در [ایمیل محافظت شده]. او را در توییتر دنبال کنید و مشترک او شوید پادکست Barron's Streetwise.