اصلاح بازار مسکن چرخشی غیرمنتظره به خود می گیرد

فدرال رزرو کتاب بازی ساده ای برای مبارزه با تورم دارد. به این صورت است: تا زمانی که مخارج تجاری و مصرف کننده در سراسر اقتصاد ضعیف شود و تورم کاهش یابد، به اعمال فشار صعودی بر نرخ بهره ادامه دهید.

از نظر تاریخی ، کتاب بازی فدرال رزرو برای مبارزه با تورم همیشه ضربه شدیدی به بازار مسکن ایالات متحده وارد می کند. وقتی صحبت از معاملات مسکن می شود، پرداخت های ماهانه همه چیز است. و هنگامی که نرخ های وام مسکن افزایش می یابد - که به محض اینکه فدرال رزرو پس از تورم حرکت می کند اتفاق می افتد - این پرداخت ها برای وام گیرندگان جدید افزایش می یابد. این توضیح می دهد که چرا به زودی با افزایش نرخ وام مسکن این بهار، بازار مسکن به سردی مسکن سقوط کرد.

اما این اصلاح مسکن به زودی می تواند از دست بدهد برخی از بخار.

در هفته گذشته نرخ وام مسکن به سرعت کاهش یافته است. از روز سه شنبه، متوسط ​​نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله 5.05 درصد است. ژوئن، زمانی که نرخ وام مسکن به 6.28 درصد به اوج خود رسید.. این کاهش نرخ وام مسکن به خریداران مسکن که در حاشیه قرار گرفته اند، تسکین فوری می دهد. اگر وام گیرنده ای در ماه ژوئن 500,000 دلار وام مسکن با نرخ 6.28 درصد دریافت کند، ماهانه 3,088 دلار به عنوان اصل و بهره پرداخت می کند. با نرخ 5.05٪، این پرداخت فقط 2,699 دلار خواهد بود. در طول این وام 30 ساله، 140,000 دلار پس انداز است.

چه خبر است؟ مانند تضعیف داده های اقتصادی وارد می شود، بازارهای مالی در رکود 2023 قیمت گذاری می کنند. این فشار نزولی بر نرخ وام مسکن وارد می کند.

مارک زندی، اقتصاددان ارشد در این باره گفت: "بازار اوراق قرضه با احتمال بالایی که در سال آینده رکود اقتصادی خواهد داشت، قیمت گذاری می شود و رکود فدرال رزرو را وادار می کند مسیر خود را معکوس کند و نرخ های [صندوق های فدرال] را کاهش دهد." را مودی تجزیه و تحلیل، می گوید ثروت.

در حالی که فدرال رزرو مستقیماً نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند، سیاست های آن بر نحوه قیمت گذاری هر دو در بازارهای مالی تأثیر می گذارد بازدهی 10 ساله خزانه داری و نرخ وام مسکن در انتظار افزایش نرخ صندوق های فدرال و انقباض پولی، بازارهای مالی هم سود ده ساله خزانه داری و هم نرخ وام مسکن را افزایش می دهند. در انتظار کاهش نرخ صندوق های فدرال و تسهیل پولی، بازارهای مالی هم نرخ بازدهی 10 ساله خزانه داری و هم نرخ وام مسکن را کاهش می دهند. مورد دوم همان چیزی است که اکنون در بازارهای مالی شاهد آن هستیم.

داستان ادامه دارد

این نمودار تعاملی را در Fortune.com مشاهده کنید

از آنجایی که نرخ وام مسکن در اوایل سال جاری افزایش یافت, ده ها میلیون آمریکایی واجد شرایط بودن وام مسکن خود را از دست دادند. با این حال، با شروع کاهش نرخ‌های وام مسکن، میلیون‌ها آمریکایی دوباره به وام‌های مسکن دسترسی پیدا می‌کنند. به همین دلیل است که بسیاری از متخصصان املاک و مستغلات از نرخ های کمتر وام مسکن تشویق می کنند: آنها باید به افزایش فعالیت خرید خانه کمک کنند.

در حالی که نرخ‌های پایین‌تر وام مسکن بدون شک باعث می‌شود خریداران حاشیه‌ای بیشتری به خانه‌های باز بازگردند، هنوز در پایان اصلاحات مسکن مداد نکنید.

بیل مک براید، نویسنده اقتصاد می نویسد: «نکته اصلی این است که کاهش اخیر در نرخ های وام مسکن به حاشیه کمک خواهد کرد، اما بازار مسکن با نرخ 5 درصدی وام مسکن (فروش کمتر، کاهش رشد قیمت مسکن) تحت فشار باقی خواهد ماند. ریسک محاسبه شده وبلاگ، در خبرنامه سه شنبه خود. دلیل؟ حتی با کاهش یک درصدی نرخ وام مسکن، قیمت مسکن از نظر تاریخی پایین است.

مک براید می نویسد: «اگر افزایش قیمت خانه را در نظر بگیریم، پرداخت ها سالانه بیش از 50 درصد در همان خانه افزایش می یابد.

دلیل دیگری وجود دارد که گاوهای نر مسکن نباید بیش از حد اعتماد به نفس داشته باشند: اگر ترس از رکود - که به کاهش نرخ وام مسکن کمک می کند - درست باشد، باعث تضعیف بیشتر در این بخش می شود. اگر کسی می ترسد شغل خود را از دست بدهد، وارد بازار مسکن نمی شود.

زندی می‌گوید: «در حالی که نرخ‌های پایین‌تر به خودی خود برای مسکن مثبت است، اما زمانی که با رکود اقتصادی و افزایش سریع بیکاری همراه باشد، چنین نیست. ثروت.

این نمودار تعاملی را در Fortune.com مشاهده کنید

نرخ وام مسکن از اینجا به کجا خواهد رسید؟

محققان بانک آمریکا این احتمال وجود دارد که بازدهی 10 ساله خزانه داری از 2.7 به 2.0 درصد طی 12 ماه آینده کاهش یابد. این می تواند نرخ وام مسکن را بین 4 تا 4.5 درصد کاهش دهد. (مسیر نرخ وام مسکن با مسیر بازدهی 10 ساله خزانه داری ارتباط نزدیکی دارد.)

اما یک کارت وحشی بزرگ وجود دارد: فدرال رزرو.

فدرال رزرو به وضوح می خواهد بازار مسکن را کند کند. رونق همه گیر مسکن-که در طی آن قیمت مسکن 42 درصد افزایش یافت و خانه سازی به بالاترین حد خود در 16 سال گذشته رسید- یکی از محرک های تورم سرسام آور بوده است. کاهش فروش خانه و کاهش ساخت خانه باید برای تامین مسکن آمریکا که تحت فشار قرار گرفته است، تسکین دهد. ما در حال حاضر شاهد آن هستیم: کاهش شدید شروع مسکن به کاهش تقاضا برای همه چیز تبدیل شده است چوب قاب بندی از کابینت تا پنجره

اما اگر نرخ وام مسکن خیلی سریع کاهش یابد، بازار مسکن در حال رشد می‌تواند مبارزه با تورم فدرال رزرو را به هم بزند. اگر این اتفاق بیفتد، فدرال رزرو بیش از اندازه کافی "قدرت آتش" پولی دارد تا بار دیگر بر نرخ های وام مسکن فشار صعودی وارد کند.

این که ما از نظر فنی در رکود هستیم یا نه، تحلیل من را تغییر نمی دهد. نیل کشکاری، رئیس بانک فدرال رزرو مینیاپولیس، من روی داده‌های تورم متمرکز شده‌ام... و تا کنون، تورم همچنان ما را شگفت‌زده کرده است. روز یکشنبه به سی بی اس گفت. ما متعهد به کاهش تورم هستیم و آنچه را که باید انجام دهیم، انجام خواهیم داد.»

می خواهید در جریان باشید رکود مسکن? من را دنبال کنید توییتر at @NewsLambert.

این داستان در ابتدا به نمایش درآمد Fortune.com