جامعه مالکیت خانه یک اشتباه بود

La اطلس فقط منتشر شد یک مقاله جدید این همان نکاتی را در مورد مالکیت خانه من بیان می کند فصل تازه منتشر شده in توانمندسازی کارگر جدید آمریکایی. در واقع، آن را می سازد برخی از همان استدلال ها من داشتم درست میکردم برای سالها.

عنوان مقاله تقریباً گویای همه چیز است: جامعه مالکیت خانه یک اشتباه بود. نویسنده، اورشلیم دمساس، معتقد است کهبا املاک و مستغلات باید به عنوان مصرف تلقی شود نه سرمایه گذاریفرضیه ای که بسیاری از آمریکایی ها عاقلانه از آن پیروی می کنند.

دمسا اشاره می کند که زمانی که دارایی مورد بحث ما محل زندگی شماست، «خرید کم و فروش بالا» توصیه بسیار پوچ است. مردم می‌خواهند در نزدیکی خانواده، نزدیک مدارس خوب، نزدیک پارک‌ها یا در محله‌هایی با انواع امکانات رفاهی که می‌خواهند زندگی کنند، نه اینکه موقعیت خود را مانند سهام پنی معامله کنند.» او همچنین اشاره می کند که "یک خانه به یک مکان جغرافیایی خاص محدود می شود، آسیب پذیر در برابر شوک های اقتصادی و محیطی محلی که می تواند ارزش زمین یا خود ساختار را درست در زمانی که شما به آن نیاز دارید از بین ببرد."

همه اینها نکات خوب و دلایل عالی برای اجتناب از تلقی خانه به عنوان یک سرمایه گذاری هستند.

دمساس همچنین استدلالی است که من در آن مطرح کردم شهادت بانکداری سنا در اکتبر 2021:

اگرچه سهام خانه غالباً بخش بزرگی از ثروت بسیاری از آمریکایی ها را نشان می دهد، خرید خانه می تواند یک سرمایه گذاری پرخطر باشد که کاملاً به افزایش قیمت مسکن بستگی دارد، ویژگی که اساساً با مقرون به صرفه شدن مسکن در تضاد است.

اگرچه دمساس در این مورد تحقیق نمی‌کند، این وابستگی به افزایش قیمت مسکن مشکل بزرگ‌تری است با توجه به اینکه سیاست مسکن فدرال در جهت ایجاد هر چه بیشتر بدهی‌های وام مسکن با حقوق صاحبان سهام است. این امر خرید خانه را به ویژه برای کسانی که در تلاش برای کسب درآمد پایدارتر هستند خطرناک می کند.

من به طور جدی شک دارم که سناتور الیزابت وارن (D-MA) از سرمایه گذاری در بازار سهام تحت حمایت فدرال برای همه آمریکایی ها حمایت کند، اما این همان کاری است که سیاست مسکن فدرال انجام می دهد. (بله، او است به وضوح مایل است به پشتیبانی «وال استریت» و «بانک‌های بزرگ» زمانی که برای او مناسب است، اما اجازه دهید آن را به ستون دیگری رها کنیم.)

در واقع، حداقل در 20 سال گذشته، قیمت مسکن نوسانات مشابهی را نسبت به بازارهای سهام نشان داده است. اینطور نیست که این حقایق حتی برای دیگران مورد توجه قرار نگرفته باشد نویسندگان در اقیانوس اطلس. اما هنوز کاملاً مشخص نیست که دمساس از چه نوع سیاست های جایگزین حمایت می کند.

ما مطمئناً موافقیم که سیاست ترویج مالکیت خانه و تحقیر اجاره مضر است. و به نظر می رسد ما موافقیم که برای مقامات فدرال ریاکارانه است که از برنامه های به اصطلاح مسکن مقرون به صرفه حمایت کنند و در عین حال سیاست هایی را برای افزایش قیمت مسکن ترویج کنند.

در مورد تغییرات خاص سیاست فدرال، من چندان مطمئن نیستم. امیدوارم دمساس به فصل من نگاهی بیاندازد و یک قطعه جدید بنویسد. (حتی اگر او با من مخالف باشد.)

نکته گسترده ای که من به آن اشاره می کنم در کتاب جدید کاتوهمانطور که در بیشتر مطالبی که در مورد تامین مالی مسکن می نویسم، این است که سیاست فدرال تقریباً به طور کامل برای افزایش تقاضا تنظیم شده است. این یک مشکل است زیرا بازارهای مسکن همیشه در مقایسه با بسیاری از انواع دیگر کالاهای مصرفی با محدودیت عرضه مواجه هستند. همچنین این یک واقعیت است که این محدودیت های عرضه اغلب توسط قوانین و مقررات ایالتی و محلی هدایت می شود. به این معنا که بسیاری از مکان‌های مطلوب در حال حاضر پر از مسکن هستند، و تنها تغییرات حاکمیت محلی می‌تواند کاری در مورد آن انجام دهد، هرچند حتی کسانی که بعید است تغییرات در کوتاه مدت اثرات بزرگی داشته باشند.

با توجه به این واقعیت، بهترین کاری که دولت فدرال می‌تواند انجام دهد این است که از کاهش تقاضا جلوگیری کند. اما این برعکس چیزی است دولت فدرال (حداقل) در 50 سال گذشته این کار را انجام داده است.

تمام مشارکت های فدرال واقعاً در دهه 1930 شروع شد، عمدتاً به عنوان تلاشی برای افزایش مشاغل. اما جایی در طول مسیر، همه مشاوران املاک، سازندگان و سرمایه‌داران دریافتند که بهتر است کار کنند. با سیاستمداران اکنون داریم یک آشفتگی کامل، چیزی که به طور واضح مسکن را ارزان تر کرده است، مخصوصا برای افراد کم درآمد.

کد مالیاتی فدرال بدهی های وام مسکن را ترویج می کند. الزامات سرمایه بازل، نگهداری اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن تحت حمایت دولت (MBS) را ترویج می کند. و Fannie Mae و Freddie Mac مدت‌هاست که نسبت به شرکت‌های خصوصی از موقعیت ویژه‌ای برخوردار بوده‌اند. رقابت بخش خصوصی با دولت فدرال غیرممکن است، بنابراین ارائه بیمه وام مسکن دولتی و تضمین های فدرال (حتی ضمنی) برای MBS اثر قابل پیش بینی داشته است.

از سال 2009 تا 2020، سهم سالانه فانی و فردی از کل بازار MBS به طور متوسط ​​70 درصد بود، حتی اگر منشور آنها صراحتاً استفاده بیش از حد از امکانات خود را ممنوع کنند. از جمله اوراق بهادار Ginnie Mae، آنهایی که توسط وام مسکن FHA پشتیبانی می شوند، سهم فدرال بازار MBS به طور متوسط ​​92 درصد در سال بود.

با این حال، تعداد کمی به یاد دارند که وضعیت قبل از بحران 2008 تفاوت چندانی نداشت. از جانب 1996 به 2007سهم سالانه فانی و فردی از کل بازار MBS به طور متوسط ​​60 درصد است که تنها حدود 10 درصد کمتر از سهم پس از بحران است.

درخواست کمک فدرال بیشتر منطقی به نظر نمی رسد زیرا کمک بیش از حد فدرال دقیقاً همان چیزی است که ما را به اینجا رسانده است. سیاست های فدرال به طور مداوم تقاضا را با تسهیل گرفتن وام مسکن افزایش داده است. به نظر می رسد هیچ حرکتی در کنگره برای معکوس کردن این روند وجود ندارد و فقط یک احمق می گوید که این ربطی به منافع خاصی ندارد.

اگر در این مورد اشتباه می‌کنم، کنگره جدید می‌تواند با کمترین میوه شروع کند. می‌تواند فانی و فردی را از تأمین مالی وام در خانه‌های تعطیلات منع کند و می‌تواند مفاد استفاده بیش از حد منشور آنها را اجرا کند. سپس می تواند آنها را از تامین مالی منع کند خانه هایی که بیش از 1 میلیون دلار قیمت دارند و نیاز دارند که «برای اولین بار خانه خریدار» واقعاً باشند کسانی که هرگز صاحب خانه نشده اند.

قرار نیست نفسم را حبس کنم.