بخش 1031 کد مالیاتی ایالات متحده به افرادی که سود سرمایه از فروش املاک و مستغلات دارند اجازه می دهد تا قرار گرفتن در معرض مالیات بر این سود را به تعویق بیاندازند. برای انجام این کار، آنها باید از این سودها برای خرید ملک مشابه در 180 روز پس از فروش اصلی استفاده کنند و هرگز نمی توانند به پول خود دست بزنند. این فرآیند به عنوان a شناخته می شود 1031 مبادله عنوان. به دلایل واضح، آنها در بین سرمایه گذاران املاک و مستغلات محبوب هستند.
این قانون برای تشویق سرمایه گذاران وجود دارد که به جای اینکه فقط سود خود را در یک بانک بگذارند، پول خود را دوباره به گردش درآورند، جایی که فقط سرمایه گذار از آن سود می برد. به همین دلیل است که شما اجازه دارید 1031 مبادله را هر چند بار که دوست دارید انجام دهید. با این حال، عنصر کلیدی این است که شما نمی توانید از نظر فیزیکی هیچ یک از سودها را لمس کنید. اگر آنها را حتی برای یک روز در بانک خود بگذارید، سود مشمول مالیات می شود.
سرمایه گذاران با واگذاری سود خود به چیزی که به عنوان یک واسطه واجد شرایط شناخته می شود، از این مانع عبور می کنند. یک واسطه واجد شرایط شرکتی است که سود شما را نگه می دارد و پس از یافتن یک ملک جدید، آنها را به دستور شما آزاد می کند. ساده به نظر می رسد، اما وجود یک حفره نظارتی در این فرآیند به این معنی است که باید در انتخاب یک واسطه واجد شرایط دقت کنید.
به دنبال راه هایی برای افزایش بازده خود هستید؟ پوشش بنزینگا در مورد سرمایه گذاری های جایگزین املاک را بررسی کنید:
یا بر اساس معیارهای خود گزینه های سرمایه گذاری فعلی را مرور کنید صفحه نمایش پیشنهادی بنزینگا.
واسطه های واجد شرایط بسیار ضعیف تنظیم می شوند
وقتی پول خود را به دلال املاک یا وکیل می سپارید، نظارت قوی نظارتی تعیین می کند که آنها چگونه می توانند وجوه مشتری را مدیریت کنند. این مقررات به گونه‌ای طراحی شده‌اند که کار نادرست یا سرقت پول شما را برای آنها دشوار کند.
آنها باید پول مشتری خود را در حساب های امانی جدا از حساب عملیاتی شرکت حقوقی یا کارگزاری املاک خود نگهداری کنند. آنها از نظر قانونی از ادغام وجوه یا استفاده از پول مشتری برای هر هدفی غیر از معامله یا خدمات حقوقی که پول تعهد شده است منع شده اند. آنها همچنین ملزم به تطبیق تمام حساب های امانی خود به صورت ماهانه هستند.
این نهادها باید دفتری تهیه کنند که تاریخ و دلایل واریز و برداشت از حساب های امانی آنها را فهرست کند. آنها موظفند این دفتر کل را با صورت‌حساب‌های بانکی ماهانه متعادل کنند و سوابق تطبیق‌های خود را برای بازرسی توسط نمایندگان ایالتی در هر زمان در ساعات کاری عادی نگهداری کنند. عدم انجام این کار می تواند منجر به از دست دادن مجوز آنها شود، حتی اگر پولی گرفته نشده باشد.
مشکل برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات این است که هیچ نهاد نظارتی معادل در سطح فدرال مسئول نظارت بر واسطه های واجد شرایط نیست. را IRS حتی یک هشدار در مورد این نهادها در وب سایت خود دارد. در سطح ایالتی، تنها هشت ایالت بر رفتار واسطه‌های واجد شرایط نظارت می‌کنند. آن ها هستند:
نیوهمپشایر
ویرجینیا
واشنگتن
مین
کالیفرنیا
آیداهو
کلرادو
نوادا
این بدان معناست که یک واسطه واجد شرایط در 42 ایالت غیرقانونی دیگر از نظر تئوری می‌تواند با پول صرافی 1031 شما دست و پا بزند، و تا زمانی که آنها آن را به درخواست شما پس از تکمیل مبادله خود آزاد کنند، شما عاقل‌تر نخواهید بود. این یک فکر ترسناک و همان تعریف روح در ماشین است.
اگر واسطه واجد شرایط شما با پول شما تمام شود چه؟
علیرغم فقدان مقررات فدرال و ایالتی شرکت‌های واسط واجد شرایط، سوء استفاده از پول شما برای آنها جرم است. اگر آنها با پول شما فرار کنند و در هنگام مطالبه آن را پرداخت نکنند، ممکن است تحت تعقیب قضایی و حبس قرار گیرند. با این حال، این مشکل شما را به عنوان یک سرمایه گذار حل نمی کند.
به یاد داشته باشید، شما فقط 180 روز فرصت دارید تا مبادله خود را انجام دهید. آن ساعت تحت هیچ شرایطی از حرکت باز نمی ایستد. بنابراین، اگر واسطه واجد شرایط شما در زمان نیاز به انجام مبادله پول شما را نداشته باشد و نتوانید آن را در مدت 180 روز تکمیل کنید، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه بر روی پول دزدیده شده خود هستید.
یک واسطه واجد شرایط پول شما را از دست می دهد و شما را با یک صورتحساب مالیاتی در این فرآیند می بندد؟ آخ. در برخی موارد، بیمه‌گران واسط واجد شرایط بخشی از پول را پس می‌دهند، اما بعید است که در زمان کافی برای تکمیل مبادله اتفاق بیفتد. بنابراین، انتخاب یک واسطه واجد شرایط نامناسب می تواند به معنای واقعی کلمه باعث یک کابوس مالی شود که سال ها طول می کشد تا از آن بیدار شوید.
آیا سرقت واسطه واجد شرایط اغلب اتفاق می افتد؟
خوشبختانه نه، اینطور نیست. اما وقتی این واقعیت را در نظر بگیرید که واسطه‌های واجد شرایط می‌توانند از ده‌ها یا حتی صدها فروش املاک و مستغلات در یک زمان سود داشته باشند، تنها یک واسطه واجد شرایط که کار اشتباهی انجام دهد می‌تواند میلیون‌ها دلار ویران کند.
نگاهی به صورت ادوارد اوکون، که رئیس سابق گروه مالیاتی 1031 بود. او شرکت واسط واجد شرایط خود را با استفاده از پول مشتری راه اندازی کرد تا یک سبک زندگی مجلل را تأمین کند که شامل عمارت در چندین ایالت، چندین قایق و جواهرات زیادی بود که برای همسرش که مدل بیکینی بود، ولخرجی کرد.
وقتی پولش تمام شد و نتوانست پول مشتریانش را بپردازد، آنها نمی‌دانستند چه چیزی یک شوک بزرگ‌تر است: فهمیدن پول‌هایشان به سرقت رفته یا فهمیدن اینکه هیچ چارچوب قانونی یا نظارتی برای جلوگیری از دزدی اوکان وجود ندارد. آی تی. در زمان دستگیری، اوکون در حال نهایی کردن معامله برای خرید یک شرکت واسط واجد شرایط با نزدیک به 900 میلیون دلار بود.
او به 100 سال زندان محکوم شد و تقریباً 40 میلیون دلار از اموال خود را از دست داد. در نهایت، مشتریان از دست رفته او حدود 70 درصد از پول خود را به دست آوردند. اما آن 70 درصد به موقع برای پرداخت صورت حساب مالیاتی خود که باید از جیب خود پرداخت می کردند، نیامدند و همچنان با پیگیری وی برای جبران خسارت، هزینه های قانونی را متحمل شدند.
چگونه از خود در برابر یک واسطه واجد شرایط محافظت کنید؟
ادوارد اوکون تنها نیست که از شرکت های واسط واجد شرایط برای ارتکاب تخلفات مالی استفاده می کند. وجود دارد موارد متعدد جایی که واسطه‌های واجد شرایط دستگیر شده‌اند و زیان‌های ناشی از این پرونده‌ها به صدها میلیون دلار می‌رسد. با وجود این، هنوز هیچ نظارت فدرال بر صنعت وجود ندارد. بنابراین، چگونه از خود در برابر یک واسطه واجد شرایط محافظت می کنید؟
اگر در ایالتی زندگی نمی‌کنید که واسطه‌های واجد شرایط را تنظیم می‌کند (و احتمالاً این کار را نمی‌کنید، زیرا تنها هشت نفر از آنها وجود دارند)، بهترین گزینه احتمالاً انتخاب یک واسطه واجد شرایط است که همچنین یک وکیل دارای گواهینامه دولتی نیز باشد. حداقل در این صورت آنها ملزم به انجام تطبیق حساب های ماهانه خواهند بود.
این هیچ تضمینی نیست، اما به شما آرامش خاطر می دهد تا بدانید که واسطه واجد شرایط انتخابی شما، کانون وکلای ایالتی را زیر نظر دارد. دوم، تحقیق خود را انجام دهید. بررسی های آنلاین واسطه را بررسی کنید. آیا آنها به پاسخگو بودن و فعال بودن در ارتباط با مشتریان شهرت دارند؟ آیا رتبه BBB آنها بالا است؟ هنگام مصاحبه با واسطه های واجد شرایط، سوالات سخت بپرسید. پاسخ های مورد نظر خود را دریافت کنید یا به سراغ پاسخ بعدی بروید.
شما باید از منافع خود در صرافی 1031 محافظت کنید
قبل از مسابقه بوکس، داور هر دو مبارز را به رینگ می‌خواند و به آنها می‌گوید: دستان خود را بالا نگه دارید و از خود محافظت کنید. این توصیه محکم برای سرمایه گذارانی که از طریق مبادله عنوان 1031 کار می کنند صدق می کند. این مسئولیت شماست که واسطه واجد شرایط خود را با احتیاط و با دقت زیاد انتخاب کنید. شما سخت کار کردید تا از سرمایه گذاری خود سود ببرید. این به شما بستگی دارد که از آن محافظت کنید.
عکس استودیو پروستاک در شاتر استوک
اطلاعات بیشتر از بنزنین را ببینید
هشدارهای بلادرنگ در مورد سهام خود را از دست ندهید - بپیوندید بنزنین پرو رایگان! ابزاری را امتحان کنید که به شما کمک می کند هوشمندانه، سریع تر و بهتر سرمایه گذاری کنید.
© 2022 Benzinga.com. بنزینگا مشاوره سرمایه گذاری ارائه نمی دهد. کلیه حقوق محفوظ است.
منبع: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html