سیاست کارمزد جدید FHFA فشار صعودی بیشتری را بر قیمت خانه وارد خواهد کرد

در ژانویه، آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) اعلام کرد که هزینه های اولیه را افزایش خواهد داد اون فانی میFNMA
و فردی مک برای وام مسکن خانه دوم هزینه می کنند. در ماه اکتبر، آژانس اعلام کرد که اجرا خواهد کرد "افزایش هدفمند به کارمزدهای اولیه برای اکثر وام های بازپرداخت نقدی."

هر دو حرکت برای سیاست مالی مسکن فدرال خوب است. دولت فدرال نباید به دنبال کاهش هزینه خرید برای مردم باشد دوم خانه‌ها و یارانه‌های وام‌دهی فدرال نباید با پرداخت‌های نقدی آسان‌تر از سهام پاداش داده شود.

با این حال، لابی‌گران مسکن – که البته، مخالف این تغییرات- می تواند راحت باشد دولت بایدن در آستانه تعطیلی دستگاه فدرال نیست.

در واقع، به عنوان بخشی از بررسی مداوم چارچوب هزینه تضمین فانی و فردی (آنها g-fees، FHFA نیز می باشد از بین بردن هزینه های اولیه برای چندین برنامه خانه تک خانواده. این تغییرات سیاست بد مالی مسکن است. در اینجا خلاصه ای از هزینه هایی است که FHFA حذف خواهد کرد.

• خریداران خانه برای اولین بار با درآمد متوسط ​​منطقه (AMI) یا کمتر از آن در بیشتر ایالات متحده (و کمتر از 120 درصد AMI در مناطق پر هزینه).
• وام های HomeReady و Home Possible (برنامه های وام مسکن شاخص Fannie's و Freddie).
• مزیت HFA و وام های ترجیحی HFA (Fannie's and Freddie وام های کم پیش پرداخت در دسترس آژانس های مالی مسکن واجد شرایط).
• وام های تک خانواده که از برنامه Duty to Serve پشتیبانی می کند.

به گزارش FHFA، آژانس این هزینه ها را حذف می کند "ترویج دسترسی پایدار و عادلانه به مسکن ارزان قیمت." با این حال، با توجه به تعهد فرضی دولت به مبارزه با تورم، زمان بندی عجیب است.

حذف این هزینه ها مسکن را مقرون به صرفه تر نمی کند. ممکن است بسازند وام مسکن به دست آوردن آسان تر است، اما آنها فشار صعودی بر قیمت مسکن، به ویژه آنهایی که در سطح پایین بازار هستند، وارد می کنند.

این تغییرات همچنین نشان می‌دهد که سیستم مالی مسکن آمریکا چقدر به بازار آزاد شباهت ندارد.

برای دیدگاه، فانی و فردی با هم ترکیب شدند داشته اند نه کمتر از سال 50 تا کنون بیش از 2007 درصد سهم از کل منابع وام مسکن. و سهم آنها در حال حاضر ایستاده است در 62 درصد سهم آنها از کل بازار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS).بر اساس گزارش انجمن صنعت اوراق بهادار و بازارهای مالی (SIFMA) از سال 70 تا 2009 به طور متوسط ​​2020 درصد بوده است. (در یک نکته، اگر شامل اوراق بهادار جینی می- کسانی که توسط آنها حمایت می شود وام مسکن FHA–ه فدرال سهم بازار MBS به طور متوسط ​​92 درصد در سال است.)

بنابراین، FHFA، یک آژانس دولتی، می‌تواند به‌طور یک‌جانبه کارمزدها را تغییر دهد - جزئی از کل قیمت - که وام‌گیرندگان در بیشتر بازار وام مسکن می‌پردازند. آمریکایی ها وقتی از این موضوع ناراحت می شوند باید به این وضعیت فکر کنند قیمت خانه بودن خیلی بلند. یک سیستم مالی مسکن مبتنی بر سرمایه گذاری آزاد هیچ شباهتی به سیستم آمریکایی ندارد.

صرف نظر از این، جزئیات نشان می‌دهد که این حذف‌های اخیر هزینه‌ها چقدر برای سیاست به اصطلاح مسکن مقرون‌به‌صرفه آمریکا اثر معکوس خواهد داشت.

اول، تغییرات، هزینه های اولیه را برای خریدارانی که برای اولین بار خانه خریداری می کنند حذف می کند میانگین درآمد در منطقه جغرافیایی خود گذشته از حذف کامل هرگونه تظاهر مبنی بر اینکه تغییرات به خریداران کم درآمد کمک می کند، اصطلاح «اولین خریدار خانه» واقعا به این معنی نیست اولزمان خرید خانه. این حذف هزینه انگیزه خرید گسترده ای را ایجاد می کند.

به طور جداگانه، برنامه Fannie's HomeReady "به خریداران خانه های کم درآمدی که پیش پرداخت زیادی پس انداز ندارند، پاسخ می دهد." برای واجد شرایط بودن، وام گیرندگان «برای اولین بار» در صورتی واجد شرایط هستند که بیش از 80 درصد از AMI درآمد نداشته باشند، امتیاز اعتباری حداقل 620 داشته باشند، و 3 درصد پیش پرداخت داشته باشند. (البته خریداران می توانند آن 3 درصد را از کمک های بلاعوض یا هر تعداد دیگری دریافت کنند برنامه های کمک پیش پرداخت). فردی وام های احتمالی خانه شرایط مشابهی دارند، اگرچه برای افرادی که امتیاز اعتباری ندارند نیز در دسترس هستند.

در صورتی که کافی نباشد، فانی و فردی نیز خود را دارند مزیت HFA و وام ترجیحی HFA برنامه ها. اینها برنامه های ویژه وام با پیش پرداخت کم هستند که فقط برای آژانس های تامین مالی مسکن (HFA) واجد شرایط در دسترس هستند. این HFA ها، البته، سازمان های دولتی ایالتی هستند، بخشی از سیستم ایالتی-فدرالی که ساخته شده است. برای کمک به خریداران خانه با همه چیز از مشاوره گرفته تا کمک های بلاعوض. (طبق گفته شورای ملی آژانس های مسکن دولتی، انتشار کتاب تاریخ دیجیتال ایالتی HFA 2021 با علامت a "نیم قرن همکاری، نوآوری و تاثیر HFA دولتی." نگران مشکل مداوم مقرون به صرفه بودن نباشید، HFA دارای سابقه طولانی در نوآوری و تاثیر است..)

در نهایت، فانی و فردی هر دو برنامه‌های وام جداگانه‌ای برای وام‌های تک خانواده تحت برنامه‌های Duty to Serve دارند. این برنامه ها عمدتاً بر روی خریداران کم درآمد متمرکز است در بازارهای به اصطلاح ضعیف، از جمله مناطق روستایی و مسکن تولیدی.

بنابراین، در خالص، این دور جدید تغییرات کارمزد نشان دهنده هیچ نوع تغییر سیاست عمده ای نیست. ایالات متحده هنوز یک سیستم مالی مسکن تحت تسلط دولت دارد، سیستمی که به شدت برای تسهیل گرفتن وام با کمترین پول ممکن طراحی شده است.

نه تنها این رویکرد است پیشنهادی بامزه برای وام دهندگان و خریداران، اما قیمت ها را نیز بالا می برد. این غم انگیز است، اما به احتمال زیاد مقامات دولتی حداقل 50 سال دیگر نیاز دارند تا این درس ها را بیاموزند.

همانطور که چندین بار اشاره کردم، همه یک آمریکایی معمولی باید برای سیستم مالی مسکن موجود نشان دهد بدهی بیش از حد، هزینه های بالای مسکن، قیمت های بی ثبات خانه، مقررات بیش از حد، و دنباله ای از کمک های مالی فدرال. نرخ مالکیت خانه تقریبا است دقیقاً جایی که قبل از اتکای گسترده به فانی و فردی بود; افزایش قیمت مسکن دارد به طور مداوم از درآمد پیشی گرفت رشد، و مالیات دهندگان مجبور به پرداخت هزینه شده اند صدها میلیارد دلار کمک مالی.

دولت می تواند وانمود کند که کاری انجام می دهد تا مسکن مقرون به صرفه تر شود، اما تحقق این هدف به معنای دور شدن از سیستم فعلی.