مالیات می تواند بر جریان نقدینگی املاک و مستغلات تأثیر بگذارد

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات جریان نقدینگی، که به عنوان املاک اجاره ای نیز شناخته می شود، می تواند راهی موثر برای تولید تا حد زیادی باشد. جریان غیرفعال درآمد. شما یک ملک می خرید، یک یا دو مستاجر نصب می کنید و اجاره ماهانه را دریافت می کنید. این به اندازه کافی ساده به نظر می رسد، اما اطمینان از اینکه ملک اجاره ای یک سرمایه گذاری ارزشمند است، کمی بیشتر دخیل است. دانستن نحوه محاسبه جریان نقدی در املاک و مستغلات برای به حداکثر رساندن سود به عنوان یک مالک دارای اهمیت است.

A مشاور مالی می تواند به شما کمک کند تا املاک و مستغلات را در مجموعه خود بگنجانید.

جریان نقدی در املاک و مستغلات چیست؟

به زبان ساده، جریان نقدی به حرکت پول در داخل و خارج از یک تجارت اشاره دارد. هنگامی که شما در مورد جریان نقدینگی املاک و مستغلات بحث می کنید، در مورد پولی صحبت می کنید که توسط ملک (یعنی درآمد اجاره) و پولی که در ارتباط با ملک خرج می شود، صحبت می کنید.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند جریان نقدی مثبت یا جریان نقدی منفی ایجاد کند. وقتی یک ملک دارای جریان نقدی مثبت باشد، درآمد آن از هزینه ها بیشتر می شود. از سوی دیگر، وقتی جریان نقدی منفی وجود دارد، هزینه ها از درآمد بیشتر است.

جریان نقدی مثبت برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات زیرا به این معنی است که آنها از دارایی یا املاکی که دارند پول در می آورند. هرچه حاشیه سود بیشتر باشد، بازگشت سرمایه آنها بهتر است. جریان نقدی مثبت همچنین می‌تواند نگهداری سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را آسان‌تر کند، زیرا ممکن است پول نقد مازادی داشته باشید که می‌توانید برای نگهداری، تعمیرات و نگهداری از آن استفاده کنید.

جریان نقدی منفی به این معنی است که سرمایه گذار در یک ملک اجاره ای پول خود را از دست می دهد. اگر ملک برای مدت طولانی خالی بماند یا اگر قیمت اجاره نتواند با هزینه‌ای که سرمایه‌گذار برای نگهداری ملک هزینه می‌کند، همگام شود، جریان نقدی منفی می‌تواند اتفاق بیفتد.

نحوه محاسبه جریان نقدی در املاک و مستغلات

محاسبه جریان نقدی در املاک و مستغلات با دانستن چند جزئیات کلیدی در مورد ملک شروع می شود. به طور خاص، برای محاسبه جریان نقدی برای املاک اجاره ای، باید بدانید:

• این ملک چقدر درآمد ناخالص ایجاد می کند

• کل هزینه های ملک

• چه بدهی هایی، در صورت وجود، مربوط به ملک است

داستان ادامه دارد

درآمد ناخالص اجاره نشان دهنده تمام درآمدی است که ملک قبل از کسر هر گونه هزینه ایجاد می کند. از جمله پرداخت وام مسکن. هنگامی که جریان نقدی را برای املاک اجاره ای مسکونی محاسبه می کنید، اجاره معمولا منبع اصلی درآمد است. اما بسته به آنچه در قرارداد اجاره شما گنجانده شده است، می‌توانید با دریافت هزینه‌های حیوان خانگی، هزینه تأخیر یا سایر هزینه‌ها، درآمد کسب کنید.

در بخش هزینه‌ها، شما تمام هزینه‌هایی را که برای داشتن ملک می‌پردازید، در نظر می‌گیرید. بنابراین این می تواند شامل مواردی مانند:

• مالیات بر مستغلات

• بیمه

• هزینه های مدیریت املاک (اگر به شخص دیگری پول می دهید تا ملک را برای شما مدیریت کند)

• ابزارگــان

• تعمیر و نگهداری و تعمیرات

• تبلیغات

• برای اجاره ملک ممکن است لازم باشد مجوزهای تجاری داشته باشید

• هزینه های قانونی و حرفه ای (به عنوان مثال، هزینه های تخلیه)

همچنین نرخ جای خالی ملک را در اینجا درج کنید. نرخ جای خالی نشان دهنده چند روز از سال است که ملک بدون مستاجر می گذرد، به این معنی که اصلاً درآمدی ایجاد نمی کند. برای یافتن نرخ خالی ملک، کل مدت زمانی که ملک در طول یک سال خالی مانده است را جمع آوری کنید، سپس آن را بر مدت زمانی که ملک می توانست برای آن اجاره شده باشد تقسیم کنید و پاسخ را در 100 ضرب کنید. .

بنابراین اگر ملک به مدت 16 هفته خالی بود اما می توانست به مدت 52 هفته اجاره شود، دارای نرخ 30.76٪ خالی (16/52 x 100) است. نرخ جای خالی هنگام اجاره ملک به عنوان هزینه عملیاتی در نظر گرفته می شود.

هنگامی که درآمد و هزینه ناخالص خود را به دست آوردید، می توانید به مرحله بعدی که محاسبه خالص است بروید. درآمد عملیاتی (NOI). برای پیدا کردن NOI برای املاک و مستغلات جریان نقدی، به سادگی هزینه ها را از درآمد کم می کنید. عدد حاصل مقدار جریان نقدی تولید شده توسط عملیات است. هیچ بدهی که ممکن است با ملک مرتبط باشد را فاکتور نمی کند. برای یافتن خالص جریان نقدی پس از در نظر گرفتن خدمات بدهی، باید خدمات بدهی را از درآمد خالص عملیاتی کم کنید.

چرا محاسبات جریان نقدی در املاک و مستغلات مهم است؟

محاسبه جریان نقدی برای مسائل مربوط به املاک و مستغلات، زیرا می تواند به شما کمک کند تا تعیین کنید سرمایه گذاری ملک اجاره ای چقدر سودآور است. نگاه کردن به اینکه چقدر می توانید برای اجاره یک ملک خاص دریافت کنید، برای ارائه تصویر دقیق کافی نیست. ابتدا باید هزینه های عملیاتی ملک و هرگونه پرداخت بدهی را که باید در رابطه با آن انجام دهید را حذف کنید تا بفهمید چه مقدار جریان نقدی برایتان باقی مانده است.

اگر شما نرخ بازدهی خاصی که مد نظر شماست، محاسبه جریان نقدی برای املاک و مستغلات می تواند به شما ایده دهد که آیا ملک احتمالاً انتظارات را برآورده می کند، از آنها فراتر می رود یا کوتاهی می کند. هیچ نرخ بازدهی مشخصی وجود ندارد که در هنگام سرمایه گذاری در املاک اجاره ای مطلوب در نظر گرفته شود. این تا حد زیادی ذهنی است، بر اساس بازار اجاره ای که در آن سرمایه گذاری می کنید و اهداف فردی شما.

به عنوان یک قاعده کلی، هوشمندانه است که ویژگی هایی را در نظر بگیرید که از آزمون 1% عبور می کنند. قانون 1٪ نشان می دهد که یک ملک احتمالاً سودآور است اگر بتوانید به طور واقع بینانه 1٪ از قیمت خرید آن را به عنوان اجاره دریافت کنید. بنابراین اگر یک آپارتمان 350,000 دلاری برای اجاره می خرید، باید بتوانید حداقل 3,500 دلار اجاره ماهانه بپردازید.

اینکه آیا این واقع بینانه است یا نه، می تواند به این بستگی داشته باشد بازار مسکن و اجاره به عنوان مثال در سانفرانسیسکو یا نیویورک دریافت 3,500 دلار برای اجاره بها چندان دور از ذهن نیست. اما پرداخت همین مبلغ برای یک خانه تک خانواده در یک شهر کوچک در آیووا احتمالاً پرواز نخواهد کرد. بنابراین مهم است که هنگام اعمال قانون 1 درصد، کل بازار و همچنین هزینه زندگی و درآمد آن منطقه را در نظر بگیرید.

مالیات می تواند بر جریان نقدینگی املاک و مستغلات تأثیر بگذارد

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند در طول زمان نتیجه دهد، اما IRS سهم منصفانه خود را از درآمد اجاره ای که شما به ارمغان می آورید می خواهد. هنگام انجام محاسبات جریان نقدی برای املاک، به یاد داشته باشید که آنچه را که باید در مالیات پرداخت کنید، در نظر بگیرید. آن درآمد به طور کلی، درآمد خالص اجاره با نرخ مالیات بر درآمد معمولی شما مشمول مالیات می شود. بنابراین اگر در گروه مالیاتی بالاتری قرار دارید، این می تواند به معنای پرداخت مالیات بیشتر بر درآمد اجاره باشد.

با این حال، می توانید مقداری از بدهی خود را جبران کنید کسر هزینه های اجاره ملک. برخی از هزینه هایی که می توانید کسر کنید عبارتند از:

• هزینه های نگهداری و نظافت

• تعویض لوازم خانگی یا HVAC

• بهره وام

• بیمه املاک

• مالیات بر مستغلات

• هزینه های تبلیغات

• هزینه های مدیریت املاک

• هزینه های HOA یا هزینه های کاندو

• ابزارگــان

• خدمات دیگر مانند کنترل آفات یا محوطه سازی

• هزینه های حقوقی و حرفه ای (مثلاً اگر برای اخراج مستاجر باید پرداخت کنید)

• هزینه های جای خالی

همچنین می توانید هزینه استهلاک ملک را کسر کنید. کسر این هزینه ها می تواند درآمد مشمول مالیات اجاره شما را کاهش دهد. درک میزان مالیاتی که احتمالاً برای داشتن یک ملک اجاره ای بدهکار هستید، می تواند به شما ایده بهتری درباره میزان سود خود را که واقعاً در پایان روز نگه دارید، ارائه دهد.

خط پایین

درک جریان نقدی در مسائل املاک و مستغلات هنگام ارزیابی فرصت های سرمایه گذاری جدید. آخرین چیزی که می خواهید این است که در یک ملک اجاره ای سرمایه گذاری کنید تا تبدیل به یک گودال پول شود. دانستن نحوه محاسبه جریان نقدی برای املاک و مستغلات می تواند هنگام تنظیم یک برنامه سرمایه گذاری به شما کمک کند و از سرمایه گذاری بد خودداری کنید.

نکات سرمایه گذاری

• اگر می‌خواهید بدون نیاز به انجام تمام کارهای سخت مالکیت ملکی اجاره‌ای داشته باشید، راه‌های آسان‌تری برای سرمایه‌گذاری وجود دارد. برای مثال، پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری جمعی املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و مسکونی را بدون نیاز به مالکیت خود ملک ممکن می‌سازد. اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITs) گزینه دیگری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون خرید ملک است. REITها ملزم به پرداخت 90 درصد از درآمد مشمول مالیات به سرمایه گذاران به عنوان سود سهام در هر سال هستند، و شما را با یک جریان ثابت از درآمد با تلاش کمی از جانب شما ارائه می دهد.

• صحبت با یک مشاور مالی در مورد اینکه آیا املاک و مستغلات جریان نقدینگی می تواند افزودنی خوبی برای سبد شما باشد یا خیر را در نظر بگیرید. پیدا کردن یک مشاور مالی واجد شرایط لازم نیست سخت باشد. SmartAsset ابزار رایگان شما را با حداکثر سه مشاور مالی که در منطقه شما خدمت می کنند مطابقت می دهد، و می توانید بدون هیچ هزینه ای با مشاوران خود مصاحبه کنید تا تصمیم بگیرید کدام یک برای شما مناسب است. اگر برای یافتن مشاوری آماده هستید که بتواند به شما در دستیابی به اهداف مالی شما کمک کند، در حال حاضر آغاز شده است.

اعتبار عکس: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky

پست نحوه محاسبه جریان نقدی در املاک و مستغلات به نظر می رسد برای اولین بار در وبلاگ SmartAsset.