سهام در بازار نزولی هستند، آیا سقوط مسکن باید دنبال شود؟

کلاهبرداریهای کلیدی

• داده های انجمن ملی مشاوران املاک نشان می دهد که قیمت مسکن از مارس 37 تا 2020 درصد افزایش یافته است
• در همین حال، کل فروش خانه در ماه می 8.6 درصد نسبت به سال گذشته و 3.4 درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است.
• داده های Moody's Analytics نشان می دهد که میانگین قیمت خانه ها 24.7 درصد بیش از حد ارزش گذاری شده است و قیمت ها چهار برابر سریع تر از درآمد افزایش می یابد.
• از آنجایی که خریداران مسکن به طور مداوم از بازار قیمت گذاری می شوند، بسیاری از سرمایه گذاران و مالکان نگران هستند که سقوط مسکن در گوشه و کنار باشد.

دوشنبه، شاخص S&P 500 18.7% YTD بسته شد و نزدیک به بازار نزولی هفته گذشته بود. در همین حال، نزدک کامپوزیت حدود 27 درصد در سال افت کرد، در حالی که داو با کاهش 14 درصدی همراه شد. به عبارت دیگر، بخش عمده ای از بازار در کشور نزولی یا نزدیک به آن قرار دارد و هیچ مهلتی برای سهامی که قیمت آنها نسبت به اوج ژانویه کاهش یافته است، در نظر گرفته نمی شود.

و اکنون، سرمایه گذاران و صاحبان خانه نگران هستند که بازار مسکن بتواند از این روند پیروی کند.

داده ها از انجمن ملی معاملات ملکی (NAR) نشان می دهد که بین مه 2021 و مه 2022، قیمت خانه های موجود نزدیک به 15 درصد افزایش یافته است. از مارس 2020، آنها 37٪ افزایش یافته اند. در همین حال، میانگین قیمت مسکن برای اولین بار به بالای 400,000 دلار رسید.

در حالی که قیمت های بالا برای سرمایه گذاران و فروشندگان خوب است، آنها به طور مداوم خریداران با درآمد پایین و متوسط ​​را از بازار بیرون می کنند. و اکنون، برخی نگران هستند، همین قیمت‌ها که فروشندگان را خوشحال کرده است، می‌تواند باعث سقوط بازار مسکن شود.

حباب ها و تصادفات

حباب‌های دارایی زمانی رخ می‌دهند که تقاضا، سفته‌بازی و رونق بازار قیمت‌ها را فراتر از پایه‌های خود افزایش دهند. نتیجه نهایی؟ دارایی های گران قیمتی که تا زمانی که خریداران علاقه مند هستند، همچنان در تقاضا باقی می مانند.

با توجه به فدرال رزرو دالاس، حباب های املاک و مستغلات به دلیل تأثیرات اقتصادی گسترده آنها خاردار هستند. حباب های مسکن اغلب منجر به طیفی از پیامدهای ناخواسته مانند:

• الگوهای سرمایه گذاری و خرید تحریف شده
• تخصیص نادرست منابع اقتصادی
• امواجی که باعث رشد اقتصادی و اشتغال می شود

پس از آن زمانی که سرمایه گذاران وحشت می کنندیا ورشکستگی ها و سلب مالکیت به بازار می آیند، حباب «ترک می کند». قیمت املاک سقوط می کند، سرمایه گذاران برای سودده ماندن تلاش می کنند و صاحبان خانه ممکن است خود را زیر آب بیابند. بسیار وام های گران قیمت

با این حال، هر حباب لزوماً به یک سقوط تمام عیار ختم نمی شود.

برخی از بازارها ممکن است به جای آن اصلاحاتی را تجربه کنند، جایی که قیمت مسکن به تدریج کاهش می یابد و سپس برای ماه ها یا سال ها راکد می شود.

در مقابل، سقوط شامل افت سریع قیمت است (اغلب با موجی از سلب مالکیت همراه است) که فرش را از زیر بازار بیرون می کشد.

سپس و در حال حاضر

سقوط تمام عیار بازار مسکن آنقدرها هم که فکر می کنید رایج نیست. با این حال، با وجود رکود بزرگ در ذهن بسیاری، صاحبان خانه و سرمایه گذاران محتاط هستند.

رکود بزرگ

سقوط بازار مسکن در سال‌های 2007-2008 یک رویداد منحصربه‌فرد بود که ناشی از سهل انگاری‌های متعدد دولت، وام دهندگان و سرمایه‌گذاران بود.

برای شروع، نرخ‌های ارزان و حداقل مقررات وام‌های رهنی به بانک‌ها این امکان را می‌داد که وام‌های گران‌قیمت را به وام گیرندگان فاقد صلاحیت ارائه کنند. بسیاری از این وام‌ها حتی بدون مدارک مناسبی که توانایی بازپرداخت وام گیرندگان را مستند می‌کرد، صادر می‌شدند.

در همین حال، سرمایه گذاران «اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن» (MBS) را خریداری کردند که وام های مسکن را به عنوان دارایی های قابل سرمایه گذاری دسته بندی می کند. با افزایش نرخ وام های گران قیمت، وام های گران قیمت سهم بیشتری از این اوراق را تشکیل می دادند.

متأسفانه، بسیاری از صاحبان خانه‌ها نمی‌توانستند پرداخت‌های خود را انجام دهند، و با شروع بحران بانک‌ها برای بازپرداخت وام‌گیرندگان معوق، بحران را تسریع کرد. در بسیاری از موارد، بانک‌ها متحمل زیان‌هایی شدند که در تلاش بودند تا دارایی‌های دارای ارزش کاهشی را از بین ببرند. به زودی، صاحبان خانه‌ها از وام‌های مسکن زیر آب به چپ و راست فرار کردند و بانک‌ها دارای اموالی بودند که ارزش کمتری نسبت به وام آن داشتند.

در همان زمان، سرمایه‌گذاران MBS بحران خود را تجربه کردند، زیرا وام گیرندگان نکول کردند و سودشان را تخلیه کردند.

در نهایت، تلاقی رویدادها یک رکود جهانی (و تن‌ها مقررات جدید وام‌دهی وام مسکن) را به وجود آورد.

سریع به سال 2022 منتقل می شوید

و سپس ما رونق فعلی مسکن را داریم که - همانطور که خواهید دید - دلایل بسیار متفاوتی دارد. یعنی: همه گیری کووید-19.

هنگامی که همه گیری برای اولین بار شروع شد، فدرال رزرو نرخ بهره را کاهش داد تا از a بحران اقتصادی و تشویق به خرج کردن. در همان زمان، بین قرنطینه‌های اجباری توسط دولت و بی‌اعتنایی کارکنان، بسیاری از شرکت‌ها سیاست‌های جدید کار از خانه را وضع کردند. در همین حال، بسیاری از خانواده ها وجوه محرک را صرف پس انداز کردند یا بدهی های خود را پرداخت کردند.

ترکیبی از وجوه محرک، بدهی ارزان و انعطاف پذیری WFH بسیاری از صاحبان خانه ها را به تخلیه شهرهای گران قیمت ترغیب کرد. در همین حال، غرغرهای زنجیره تامین و محدودیت‌های کووید-19 ساخت خانه‌های جدید را با مشکل مواجه کرد و عرضه را محدود کرد.

در نتیجه تقاضا افزایش یافت. به زودی، خریداران خود را در حال رقابت برای املاک مشابه یافتند و قیمت ها را به شدت بالا بردند زیرا صاحبان خانه های سرگیجه پیشنهادات نقدی اغلب بسیار بالاتر از قیمت درخواستی را پذیرفتند.

آیا می توانیم سقوط احتمالی بازار مسکن را رد کنیم؟

اگرچه ما دیگر در قرنطینه نیستیم، اما اثرات کووید-19 بر بازار مسکن همچنان باقی است. برخی نگرانند که به این معنی است که یک سقوط مسکن ممکن است در گوشه و کنار باشد.

برای شروع، اخیر دفتر سرشماری داده ها نشان می دهد که فروش خانه چهار ماه متوالی کاهش یافته است. فروش خانه های جدید به تنهایی بین مارس و آوریل 16.6 درصد کاهش یافته است. و در ماه می، کل فروش خانه 3.4 درصد نسبت به ماه قبل و 8.6 درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. در مجموع، موجودی خانه های موجود در ژوئن فروخته نشده به 1.16 میلیون واحد افزایش یافت.

اما در حالی که فروش کاهش یافته است، قیمت ها از این روند پیروی نکرده اند. در واقع، ماه می رکورد جدیدی را با قیمت متوسط ​​یک خانه جدید نزدیک به 450,000 دلار ثبت کرد. در همان زمان، میانگین قیمت فروش کل مسکن به بالای 511,000 دلار رسید.

اگر فکر می‌کنید که به نظر عالی می‌رسد، تنها نیستید. اوایل سال جاری، Moody's Analytics گزارش داد که قیمت مسکن در ایالات متحده باقی مانده است به طور متوسط ​​24.7٪ بیش از حد ارزش گذاری شده است. در ماه مارس، فدرال رزرو دالاس هشدار داد که قیمت های فروش مسکن از قیمت اجاره پیشی گرفته است، که نشان دهنده ارزش های "تورم ناپایدار" است.

و این فقط گرانی مسکن نیست، بلکه سرعت رسیدن آن به آنجا نیز مهم است. تنها در سال گذشته، قیمت مسکن افزایش یافته است چهار برابر سریعتر از درآمد. در عین حال وام مسکن نرخ بهره از 3 درصد در ژانویه به 6.4 درصد در پایان ژوئن رسیده است که بیش از دو برابر هزینه وام است.

در مجموع، اعداد و ارقام حاکی از دورنمای ضعیف بازار مسکن است. تورم بسیار بالا، افزایش نرخ بهره و موجودی محدود، بسیاری از خریداران مسکن را از بازار خارج کرده است. با توجه به اینکه صاحبان خانه برای رسیدن به نردبان ملک نیاز دارند خود را بیشتر بسط دهند، اگر عوامل اقتصادی منجر به کاهش درآمد یا افزایش نرخ وام مسکن شود، حباب ممکن است منفجر شود.

تفاوت های اساسی بین 2008 و 2022

با این حال، اجماع عمومی در میان اقتصاددانان این است که در حالی که سقوط بازار مسکن وجود دارد ممکن است ، اینطور نیست احتمالا.

برای شروع، پایه های فعلی بازار نسبت به 14 سال قبل بسیار پایدارتر باقی می مانند. معیارهای سخت‌گیرانه‌تر وام‌دهی و حمایت‌های قوی از خریداران مسکن به این معنی است که بخش عمده وام‌های مسکن مدرن به موقع پرداخت می‌شوند. نیمه دوم سال 2021 شاهد بودیم که خریداران مسکن متوسط ​​​​با a ثبت میانگین امتیاز اعتباری بالا از 786.

علاوه بر این، بزهکاری ها حدود 3٪ باقی می مانند و سه ماهه اول سال 2022 فقط شاهد آن بودیم 78,000 پرونده توقیف. (در مقابل، 10 میلیون آمریکایی بین سال‌های 2006 تا 2010 خانه‌های خود را از دست دادند که تنها در سال 3.1، 2008 میلیون پرونده سلب حق اقامه دعوی شد.)

به طور مشابه، صاحبان خانه در حال حاضر دارای امتیاز قابل توجهی هستند 28 تریلیون دلار سرمایه خانگی در مقایسه با سهام اغلب منفی خانه متعلق به سال 2008. و جی پی مورگان یادداشت می کند که صاحبان خانه های مدرن تقریباً همان سطح بدهی قبل از سال 2008 را متحمل نشده اند.

در عین حال، موجودی مسکن، اگرچه در حال افزایش است، اما نزدیک به پایین ترین حد تاریخ باقی می ماند. سپتامبر گذشته، NARAR
گزارش عرضه 2.4 ماهه خانه برای فروش. تا ماه فوریه، تنها به 2 ماه کاهش یافت.

در همین حال، سازندگان با استناد به افزایش هزینه ها و کاهش تقاضا، از تولید عقب نشینی کرده اند. (برعکس در پیش از رکود بزرگ صادق بود.)

محتمل ترین سناریو

با این حال، بازار مسکن قوی به این معنی نیست که جایی برای کاهش قیمت وجود ندارد. تمایز: اکثر اقتصاددانان بر این باورند که اصلاح، نه سقوط، ضروری است.

به عنوان مثال، فدرال رزرو دالاس گزارش می دهد که در حالی که قیمت های واقعی مسکن از ارزش های بنیادی خود فراتر می رود، آنها نمی بینند که "هیچ انتظاری وجود ندارد که پیامدهای اصلاح مسکن از نظر بزرگی یا گرانش اقتصاد کلان با بحران مالی جهانی 2007-09 قابل مقایسه باشد."

داگ دانکن، اقتصاددان ارشد در Fannie MaeFNMA
، تا حد زیادی موافق است. موضع او این است که در حالی که نرخ ها به طور چشمگیری افزایش یافته است، "از لحاظ تاریخی چنین تحرکات بزرگی با کاهش رشد مسکن به پایان رسیده است."

گرگ مک براید، تحلیلگر ارشد مالی بانکرت، با این نظر موافق است: «قیمت املاک و مستغلات می‌تواند با جهش‌های بزرگ حرکت کند - مثل الان - و سپس تغییر نسبتا کمی را در طی چند سال نشان دهد. کاهش قیمت ها نتیجه محتمل تر است.»

اما به هر حال چه چیزی به عنوان "اصلاح" به حساب می آید؟

متیو پوینتون، اقتصاددان ارشد دارایی در کپیتال اکونومیکس، معتقد است که الف کاهش 5 درصدی تا اواسط سال 2023 یک هدف معقول است و لارنس یون، اقتصاددان ارشد NAR موافق است که "کاهش جزئی قیمت" تا 5٪ محتمل است - و برای یک بازار "گران قیمت" مفید است.

اجازه ندهید شبح سقوط بازار مسکن شما را از بین ببرد

در شرایط فعلی، سقوط بازار مسکن ملی بعید به نظر می رسد، هرچند دور از ذهن نیست. این موضوع بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات را با تعجب مواجه می کند: سرمایه گذاری یا صبر؟

با Q.ai، هرگز لازم نیست در مورد حرکت صحیح بعدی تعجب کنید. استراتژی‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر هوش مصنوعی ما بر داده‌های صحیح تکیه می‌کنند - نه احساساتی مانند ترس یا هیجان که ریشه در سقوط نظری بازار دارد.

اما این بدان معنا نیست که ما از حلقه خارج شده ایم. با سرمایه گذاری های به روز مانند کیت فوربس، می توانید از اخبار فوری، اطلاعات داغ و بایگانی دانش گسترده استفاده کنید—همه اینها بدون اینکه انگشت خود را بردارید. تنها کاری که باید انجام دهید این است که حساب خود را تامین مالی کنید.

امروز Q.ai را دانلود کنید برای دسترسی به استراتژی های سرمایه گذاری مبتنی بر هوش مصنوعی. وقتی 100 دلار واریز می کنید، 50 دلار اضافی به حساب شما اضافه می کنیم.