قانونگذاران ایالتی مقررات محلی را اتخاذ می کنند که هزینه های مسکن را افزایش می دهد

فرمانداران و قانونگذاران در سراسر کشور به این کار ادامه می دهند پیشنهاد و اجرا شود سیاست هایی برای ایجاد فضای مالیاتی و نظارتی رقابتی تر، تا حدی برای جذب سرمایه گذاری که کارفرمایان و مشاغل پردرآمد را به همراه خواهد داشت. با این حال، اگر مسکن کافی و مقرون به صرفه وجود نداشته باشد تا بتواند هجوم خانواده‌هایی را که از مشاغل جدید حمایت می‌کنند، بپذیرد، مقامات دولتی مشکل دیگری در دست دارند. این چالشی است که سیاستگذاران اکنون در بسیاری از کشورهای در حال رشد با آن دست و پنجه نرم می کنند.

به عنوان مثال در کارولینای شمالی، در میان 10 ایالت برتر که سریعترین رشد را دارند در سال گذشته، اعضای مجمع عمومی ایالتی اکنون در حال بررسی قوانینی برای «دئانکس» یا حذف از حوزه قضایی محلی، املاک در سامرفیلد، شهری واقع در خارج از گرینزبورو هستند، جایی که مقامات محلی مکرراً پیشنهاد توسعه را رد کرده‌اند. قانونگذاران این موضوع را در سراسر ایالت مورد توجه قرار می دهند زیرا سامرفیلد در بخشی از کارولینای شمالی قرار دارد که در آن عرضه مسکن نیاز به افزایش دارد تا بتواند چندین پروژه توسعه اقتصادی عظیم را در خود جای دهد که قرار است افراد تازه وارد زیادی را به این منطقه بیاورد. این اقدام و پیشنهادهای مربوط به آن در سایر ایالت‌ها نشان می‌دهد که چگونه بحث در مورد هزینه‌های مسکن و منطقه‌بندی بحثی است که گرایش به داغ شدن دارد و ائتلاف‌های سیاسی سنتی را به چالش می‌کشد.

سامرفیلد، که در سال 1996 به منظور جلوگیری از تبدیل شدن به بخشی از گرینزبورو تأسیس شد، دارای منطقه‌بندی استثنایی است به طوری که در بیشتر شهر، می‌توان تنها مسکن یک‌خانواری و در زمین‌های 1.3 هکتاری ساخت. اقدام برای تصویب قوانین ایالتی برای انضمام بخشی از سامرفیلد به منظور اجازه ساخت مسکن جدید، به دنبال سال‌ها درخواست رسمی برای کاهش محدودیت‌های گفته شده و حتی تصدیق مقامات دولتی سامرفیلد مبنی بر اینکه سیاست‌های منطقه‌بندی آنها باید تغییر کند، صورت می‌گیرد.

وکیل شهر سامرفیلد هشدار داد هیئت مدیره شهر در سال 2021 که شیوه‌های منطقه‌بندی استثنایی آن، طرح دعوی قضایی قانون مسکن منصفانه را دعوت می‌کند. وکیل شهر توصیه کرد: "اگر می خواهید از مسئولیت بالقوه اجتناب کنید، گزینه هایی را در دستور خود ایجاد کنید که به مسکن مقرون به صرفه در جایی در سامرفیلد اجازه می دهد." وکیل سامرفیلد افزود: «شما حتی نیازی به شناسایی مکان در حال حاضر ندارید. تنها کاری که باید انجام دهید این است که چارچوب منطقه‌بندی را ایجاد کنید که به برخی از توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد وارد شوند و بگویند، می‌دانید، من می‌خواهم مسکن متراکم‌تری بگذارم.» مقامات سامرفیلد از پذیرش این توصیه خودداری کردند.

عرضه ناکافی مسکن و رشد سریع هزینه های مسکن به سامرفیلد و مناطق اطراف آن محدود نمی شود. یک موسسه کاتو مطالعه منتشر شده در دسامبر 2022 نشان می دهد که چگونه رشد جمعیت کارولینای شمالی از نرخ ساخت و ساز مسکن جدید فراتر رفته است. در حالی که منطقه بندی محدود محلی مانع از رشد عرضه مسکن در بسیاری از مناطق دیگر ایالت می شود، نیاز به اصلاح این موضوع به ویژه در گرینزبورو و منطقه اطراف آن که اغلب به عنوان سه گانه شناخته می شود ضروری است.

گرینزبورو که در کنار سامرفیلد قرار دارد، رتبه رتبه یک در کشور در سال گذشته برای بیشترین افزایش در هزینه های اجاره، با اجاره یک آپارتمان یک خوابه در گرینزبورو 74 درصد در یک سال افزایش یافت. تویوتا، بوم سوپرسونیک، پابلیکس و دیگران میلیاردها دلار در این منطقه بر روی تأسیسات جدید تولید و توزیع سرمایه گذاری می کنند که هزاران کارگر با دستمزد خوب را جذب خواهد کرد. تمایل به اطمینان از دسترسی این کارگران و خانواده‌هایشان به مسکن مقرون‌به‌صرفه، همراه با امتناع مقامات محلی از حذف یا کاهش موانع نظارتی برای توسعه مسکن بیشتر، قانون‌گذاران ایالتی در رالی را به این نتیجه رسانده است که باید اقدام کنند.

بوم سوپرسونیک نیم میلیارد دلار برای ساخت یک مرکز تولید جت مافوق صوت در 11 دقیقه با ماشین از سامرفیلد سرمایه گذاری می کند. این مرکز برای بیش از 2,000 نفر مشغول به کار خواهد بود. تویوتا 3.4 میلیارد دلار برای ساخت یک کارخانه تولید باتری لیتیومی در 35 دقیقه از سامرفیلد هزینه می کند. این کارخانه باتری، که اولین کارخانه تویوتا در آمریکای شمالی خواهد بود، 3,875 نفر را استخدام خواهد کرد. در همین حال، Publix 400 میلیون دلار برای ساخت یک مجتمع توزیع بیش از دو میلیون فوت مربع در نزدیکی خود هزینه می کند که فروشگاه های مواد غذایی در سراسر کارولینای شمالی و ویرجینیا را تامین می کند. این پروژه 1,000 شغل جدید ایجاد خواهد کرد.

توسعه اقتصادی قابل توجهی که در منطقه رخ می دهد و نیازی که به مسکن اضافی ایجاد می کند باعث نشده است که اعضای هیئت مدیره شهر سامرفیلد تغییر مسیر دهند. پس از پیشنهاد اولیه یک مجتمع آپارتمانی جدید با 1,161 واحد در سال 2021، یک توسعه دهنده پیشنهاد خود را به یک پروژه 600 واحدی کاهش داد. هیئت شهر آن پیشنهاد را رد کرد در رای گیری که در 22 فوریه برگزار شد. پروتمپور فیل برگر (R) رئیس سنا در بیانیه ای توضیح داد که چرا تداوم ناسازگاری در سطح محلی اکنون باعث واکنش قانونی ایالتی می شود:

سناتور برگر گفت: "من نمی دانم که آیا طرح های ارائه شده توسط یک توسعه دهنده محلی باید توسط هیئت مدیره محلی تایید شود یا خیر." «آنچه من می دانم این است که تریاد میلیاردها دلار را برای توسعه اقتصادی جدید جذب می کند و همانطور که منطقه ما همچنان در حال رشد است، مسکن اضافی به فوریت مورد نیاز است تا پرستاران، معلمان، اولین پاسخ دهندگان و کارگران ساختمانی که منطقه ما به آنها متکی است بتوانند در این منطقه زندگی کنند. جوامعی که به آنها خدمت می کنند.»

حرکت مجمع عمومی برای جدا کردن بخشی از سامرفیلد مطمئناً با مقاومت شدید مقامات محلی روبرو خواهد شد. تیم سسومز، شهردار سامرفیلد، می‌گوید: «این یک بی‌عدالتی بزرگ است و یک سابقه خطرناک برای مجمع عمومی ما ایجاد می‌کند که مقامات منتخب محلی را نادیده بگیرد و چنین تغییری در شهرمان ایجاد کند.

جدا از روشی که آنها هزینه های مسکن را افزایش می دهند و عرضه را کاهش می دهند، منتقدان مقررات منطقه بندی محلی سامرفیلد معتقدند که این محدودیت ها سلامت محیط زیست و ایمنی عمومی را نیز به خطر می اندازد. سامرفیلد با حدود 12,000 ساکن، پرجمعیت ترین شهر کارولینای شمالی بدون هیچ گونه زیرساخت آب یا فاضلاب است. در واقع، این بزرگترین شهر در کارولینای شمالی، کارولینای جنوبی و ویرجینیا است که به طور کامل بر روی سیستم های سپتیک نصب شده است. همانطور که در گذشته انجام داده اند، مقامات سامرفیلد دوباره از این بهانه برای جلوگیری از توسعه مسکن پیشنهادی استفاده می کنند.

شهردار سسومز در نامه ای عمومی که در 9 مارس منتشر شد، نوشت: "شهرک نه سیستم آب و نه سیستم فاضلاب دارد که بتواند بیش از سه برابر تراکمی که قوانین توسعه ما در حال حاضر مجاز می دانند، پشتیبانی کند." سامرفیلد زیرساختی برای رفع باری که تراکم پیشنهادی بر روی مدارس شلوغ و جاده‌های شلوغ ما وارد می‌کند، ندارد.

با این حال، توسعه‌دهنده پروژه 600 واحدی که اخیراً رد شده است، زیرساخت‌های آب و فاضلاب مورد نیاز را در سامرفیلد نصب می‌کند. مقامات سامرفیلد پیشنهاد سرمایه گذاری در زیرساخت های فاضلاب و آب را در گذشته رد کرده اند. این کمبود زیرساخت های آبی سالهاست که دلیلی برای مخالفت با توسعه و رشد بوده است.

دیوید کوچ، مالک زمین پیشنهادی برای توسعه، گفت: در بیانیه‌ای که «شورای شهر سامرفیلد سیاست‌های منطقه‌بندی را اتخاذ کرده است که در خدمت حذف ساکنان با امکانات متوسط ​​بوده است، و آنها این کار را با تأثیرات زیادی انجام داده‌اند».

کوچ افزود: «منطقه شهرستان گرینزبورو و گیلفورد در سال گذشته رتبه اول کشور را در افزایش اجاره بها داشته است. ما شدیداً به عرضه مسکن بیشتر نیاز داریم، به‌ویژه با تلاش‌های موفقیت‌آمیز برای جذب شغل توسط بسیاری، و میلیاردها دلار در توسعه اقتصادی در مجاورت آن.»

کاپ و سایر منتقدان بیزاری مقامات سامرفیلد از توسعه معتقدند که نگهداری 12,000 نفر به طور انحصاری در سیستم های سپتیک خصوصی، علاوه بر گرانی مسکن، خطری برای سلامت محیط زیست به همراه دارد، زیرا چنین سیستم های سپتیک می توانند به منابع آب محلی نفوذ کنند. جدای از خطرات زیست محیطی که ناشی از کمبود زیرساخت های آبی است، خطرات بیشتری برای ایمنی عمومی نیز وجود دارد. این به این دلیل است که توانایی اطفای حریق زمانی کاهش می‌یابد که سیستم زیرساختی آب محلی برای استفاده از اولین واکنش‌دهنده وجود نداشته باشد.

رئیس بخش آتش نشانی سامرفیلد، کریس جانسون به این نویسنده می گوید که یک سیستم زیرساختی آب به بخش او اجازه می دهد تا به طور مؤثرتری به شرایط اضطراری پاسخ دهد. رئیس جانسون می‌گوید: «اگر ما یک سیستم هیدرانت داشتیم، افراد بیشتری داشتیم که اطفای حریق واقعی را انجام می‌دادند و افراد کمتری برای کار بر روی تأمین یک منبع آب مثبت کار می‌کردند.»

شهردار سسومز می‌گوید تلاش‌ها برای آوردن زیرساخت‌های آب به شهرش در جریان است. او در ایمیلی به این نویسنده نوشت: «سامرفیلد روی طرحی برای آب برای آینده شهرمان کار کرده و دارد. شهردار سسومز در پاسخ به این سوال که چه زمانی برنامه وی برای عملیاتی کردن یک سیستم زیرساخت آب در سامرفیلد پیش بینی شده است، پاسخی نداد.

کارولینای شمالی ممکن است لایحه‌ای را برای خارج کردن شورای شهر سامرفیلد از معادله در مورد تصویب مسکن جدید در بخش وسیعی از املاکی که در حال حاضر در حوزه قضایی شهر است، ارائه دهد. بسیاری بر این باورند که دولت باید فراتر رود. به عنوان مثال، رهبر اکثریت سنا، پل نیوتن (راست)، قانونگذاری معرفی کرد در جلسه قبل، منطقه بندی محلی در کارولینای شمالی که توسعه مسکن اضافی را محدود می کند، جلوگیری می کند.

سناتور نیوتن در یک جلسه گفت: «این یک مشکل عرضه است که مستقیماً توسط دولت ایجاد شده است رویداد 8 دسامبر در مورد سیاست مسکن به میزبانی بنیاد جان لاک، یک اتاق فکر مستقر در رالی. نیوتن افزود که «اگر ما آن را آزاد کنیم، بخش خصوصی به آن رسیدگی خواهد کرد.»

قانونگذاران ایالتی و فرمانداران در سایر ایالت ها اصلاحاتی مشابه آنچه نیوتن در کارولینای شمالی خواستار آن شده است، پیشنهاد کرده اند. برای مثال، فرماندار مونتانا، گرگ جیانفورته (R)، یکی از سرسخت‌ترین طرفداران قوانین ایالتی است که از محدودیت‌های منطقه‌بندی محلی که مانع رشد عرضه مسکن می‌شود، جلوگیری می‌کند.

«منطقه بندی سختگیرانه و سایر مقررات تأمین مسکن واقعاً پوششی مرطوب برای ساخت و ساز، توسعه مسئولانه است. آنها هزینه ها را افزایش می دهند و عرضه را محدود می کنند.» فرماندار Gianforte گفته شده اعضای کارگروه مسکن او در سال گذشته. ما باید دولت را از سر راه خود برداریم، جایی که مسئولانه و ایمن می توانیم. ما برای ایمنی عمومی و حفاظت از محیط زیست به مقررات نیاز داریم، اما در سایر زمینه‌ها باید چگونگی ساده‌سازی را بیابیم.»

هزینه های گزاف و فزاینده مسکن، بودجه خانواده ها را در سراسر ایالات متحده ویرانی می کند و بسیاری از آنها را از بازار مسکن خارج می کند، به طوری که این موضوع در سال گذشته توجه رسانه ملی را به خود جلب کرده است. به عنوان مثال، نیویورک تایمز، سپتامبر مورد بحث گسترده ای را منتشر کرد مقاله فکر می کنم چه اتفاقی برای خانه استارت افتاده است. پیش از آن، نیویورک تایمز یک مقاله در ژوئیه گذشته مستندسازی شد که چگونه بحران مسکن دیگر محدود به سواحل نیست.

تجزیه و تحلیل بلومبرگ در 20 سپتامبر، "مطمئناً بدترین زمان برای اجاره آپارتمان در منهتن است، در حالی که مقرون به صرفه بودن خرید خانه در متروهایی مانند آستین بدترین زمان است." اشاره کرد. "در اواسط سال 2020، هم اجاره ماهانه و هم پرداخت وام مسکن ارزان بود، اما امروز برعکس است."

فرماندار ویرجینیا گلن یانگکین (R) گفت: "هزینه اجاره یا خرید خانه بسیار گران است." گفت: در یک سخنرانی در اوت 2022 به کمیته پولی مشترک سنای ویرجینیا، پیامی را که از فرمانداران و قانونگذاران در بسیاری از ایالت های دیگر شنیده شده است. ما باید دلایل اصلی این عدم تطابق عرضه و تقاضا را برطرف کنیم. مقررات غیرضروری، دولت‌های محلی سنگین و ناکارآمد، سیاست‌های منطقه‌بندی محدود، و ایدئولوژی مبارزه دندان و ناخن در برابر هرگونه توسعه جدید.»

کاهش هزینه‌های بالای مسکن در آینده‌ای قابل پیش‌بینی در میان اولویت‌های فرمانداران و قانونگذاران بسیاری از ایالت‌ها باقی خواهد ماند. همانطور که نشان داده شد، وابستگی‌های حزبی و گرایش‌های ایدئولوژیک، بر خلاف بسیاری از حوزه‌های موضوعی دیگر، نشان‌دهنده ترجیح استاندار یا قانون‌گذار در این مورد نیست. بحث بر سر محدودیت های منطقه بندی محلی و اینکه آیا قانونگذاران ایالتی باید آنها را نادیده بگیرند به جایی نمی رسد. در واقع، احتمالاً تشدید خواهد شد و ائتلاف‌های سیاسی غیرمتعارف در این فرآیند ایجاد می‌کند.