آیا اکنون باید خانه بخرید؟ کارشناسان مزایا و معایب را بررسی می کنند آیا باید اکنون خانه بخرید؟ کارشناسان در مورد مزایا و معایب نظر می دهند

با افزایش نرخ وام و رکود در راه است، برخی از خریداران احتمالی خانه دچار سردی می شوند. از سوی دیگر، نرخ های بهره تقریباً به طور قطع بالاتر خواهد رفت، بنابراین آیا باید خانه ای را که دوست دارید ببندید و اکنون خانه بخرید؟

X

کارشناسان می گویند تماس سخت. چرا؟ پیتر پالیون، برنامه ریز مالی معتبر لانگ آیلند، مستقر در نیویورک، گفت: «قطعات متحرک زیادی در خرید خانه وجود دارد.

نرخ وام مسکن، بازار مسکن، پس انداز شخصی، نمرات اعتباری، اهداف سرمایه گذاری و چشم انداز شغلی همه ملاحظات کلیدی هستند. 

زمان بندی بازار مسکن دشوار است. با این حال، ناظران صنعت اخیراً اشاره کرده‌اند که بازار داغ مسکن می‌تواند به زودی خنک شود و به نفع خریداران منحرف شود.

پالیون گفت: «وقتی تابستان تمام می‌شود، فکر می‌کنم وقتی پاییز فرا می‌رسد، دیگر جایی مثل گذشته کف‌آلود نخواهد بود. هرکسی که بتواند صبر کند و صبر کند، احتمالاً می‌تواند معامله بهتری به دست آورد.»

تقاضا برای خانه‌ها در سال‌های اخیر بسیار بیشتر از عرضه بوده است که منجر به قیمت‌های بسیار بالا شده است. کووید قیمت ها را بیشتر افزایش داد. در حالی که نشان دادن خانه‌ها در طول همه‌گیری برای آژانس‌های املاک سخت بود، اما تقاضا همچنان از عرضه پیشی گرفت، زیرا سازندگان خانه مجبور بودند ساخت و ساز را متوقف کنند. اما افزایش نرخ وام در چند ماه گذشته می تواند موج را متوقف کند.

افزایش نرخ وام مسکن: آیا اکنون باید خانه بخرید؟

در 15 ژوئن، فدرال رزرو افزایش نرخ بهره با سه چهارم نقطه پایه، بالاترین افزایش در نزدیک به سه دهه اخیر. فدرال رزرو نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند، اما تغییرات در نرخ فدرال رزرو به طور غیرمستقیم باعث افزایش یا کاهش نرخ وام مسکن می شود. 

نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله که در طول سال 3 حدود 2021 درصد بود، اکنون به 6 درصد نزدیک شده است.

در نتیجه، جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، گفت: "من می گویم اگر شما یک خریدار خانه یا جوانی هستید که به دنبال خرید خانه هستید، به کمی بازنشانی نیاز دارید."

به نظر می رسد که مصرف کنندگان قبلاً در همان صفحه بودند. Fannie Mae در 7 ژوئن یک نظرسنجی ملی مسکن را فاش کرد که نشان می دهد تنها 17٪ از مصرف کنندگان گزارش می دهند که زمان خوبی برای خرید خانه است.

داگ دانکن، معاون ارشد و اقتصاددان ارشد فانی مای در یک تحقیق گفت: «انتظار مصرف‌کنندگان مبنی بر بدتر شدن وضعیت مالی شخصی‌شان در سال آینده به بالاترین حد خود در نظرسنجی ماه مه رسید و آنها نگرانی بیشتری در مورد امنیت شغلی ابراز کردند.» بیانیه. 

قیمت خانه همچنان داغ است. آیا کاهش سرعت در راه است؟

طبق اعلام انجمن ملی مشاوران املاک، میانگین قیمت فروش خانه های موجود در ماه می 407,600 برای اولین بار در 400,000 دلار از 2022 دلار فراتر رفت.

کنت لئون، مدیر تحقیقات حقوق صاحبان سهام در تحقیقات CFRA، می گوید که این نشان می دهد که هنوز بازار مسکن رقابتی است.

او به IBD گفت: «هنوز مناقصه های زیادی برای خانه های موجود وجود دارد.

با این حال، فروش در سه منطقه از چهار منطقه ایالات متحده ماه به ماه کاهش یافت و فروش سال به سال در هر چهار منطقه کاهش یافت. شمال شرق تنها منطقه ای بود که در ماه می در مقابل آوریل شاهد افزایش بود.

به طور کلی، فروش خانه های موجود در ماه می در مقایسه با آوریل 3.4 درصد کاهش یافت. آنها در مقایسه با سال قبل 8.6 درصد کاهش یافتند.

لارنس یون، اقتصاددان ارشد NAR در بیانیه‌ای گفت: «فروش خانه اساساً به سطح مشاهده شده در سال 2019 - قبل از همه‌گیری - پس از دو سال عملکرد تبهکارانه بازگشته است.

سهام خانه ساز

Leon از CFRA تصدیق می کند که سازندگان خانه در ماه های آینده برای کاهش سرعت آماده می شوند. او نه تنها به چشم انداز سازندگان مسکن برای چند فصل آینده بلکه به قیمت کالاها نیز اشاره می کند.

اخیراً در یک تماس سود با سرمایه گذاران، لنار (لن) مدیریت گفت که ترافیک به جوامع فروش آن به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.

ریچارد بکویت، یکی از مدیران اجرایی، گفت: «تاکنون در ماه ژوئن، سفارش‌های جدید، ترافیک، مشوق‌های فروش و لغو در بسیاری از بازارهای ما بدتر شده است به دلیل افزایش سریع نرخ‌های وام مسکن و باد مخالف ناشی از سرفصل‌های منفی اقتصادی».

صفحه اصلی KB (KBH) همچنین گفت که سفارشات جدید با سرعت کمتری وارد می شوند.

رابرت مک گیبنی، مدیر اجرایی شرکت رابرت مک گیبنی در تماسی با سرمایه‌گذاران در 22 ژوئن گفت: «ما در ماه می شاهد کاهش قیمت‌ها بودیم، زیرا لغو لغو شد. من می‌توانم بگویم ژوئن مشابه ماه مه بوده است، جایی که ما شاهد نرمی مداومی در چند ماه گذشته بوده‌ایم.

مدیریت KB Home می‌گوید افزایش قیمت‌ها نیز در ماه مه کاهش یافت، در حالی که مشوق‌ها در مناطق خاصی افزایش یافت، که نویدبخش خوبی برای خریداران مسکن است که به دنبال معاملات هستند.

در همین حال، از آنجایی که عرضه مسکن به تقاضا نزدیک می شود، قیمت الوار از بالاترین رقم تاریخی در حدود 1,400 دلار به ازای هر 1,000 فوت تخته در ماه مارس به حدود 600 دلار در روزهای اخیر کاهش می یابد.

او گفت: داستان تغییر کرده است. "الوار به سطح نرمال بازگشته است."

با این حال، سهام سازندگان خانه در بحبوحه نوسانات بازار سهام و حتی با تلطیف بازار مسکن، انعطاف پذیر بوده اند. بر اساس گزارش‌ها، سهام Lennar و KB Home که از بالاترین سطح 52 هفته اخیر در اواخر سال 2021 و اوایل سال 2022 به میزان قابل توجهی کاهش یافته بودند، در هفته‌های اخیر دوباره رشد کرده‌اند. تحلیل نمودار MarketSmith.

رکود ممکن است در گوشه و کنار باشد: آیا باید اکنون خانه بخرید؟

اگر ایالات متحده به سمت رکود پیش می رود، این سوال باقی می ماند که چقدر بد خواهد بود. لئون می گوید که یک رکود کوتاه و خفیف تاثیر زیادی بر بازار مسکن نخواهد داشت. اما یک رکود طولانی مدت تقریباً به طور قطع ویرانی ایجاد می کند.

لئون گفت: «یک نکته مثبت این است که اشتغال همچنان قوی است.

اما این نیز می تواند تغییر کند، زیرا اخبار اخراج در هفته های اخیر منتشر شده است. برای خریداران خانه، این بدان معناست که نه تنها باید تاثیر مالی از دست دادن شغل را ارزیابی کنند، بلکه به این معنی است که احتمال حرکت برای پذیرش یک پیشنهاد جدید نیز وجود دارد.

پالیون می گوید که خرید خانه نشان دهنده یک تعهد بزرگ است.

او گفت: "این چیزی نیست که بتوانید ماه آینده به راحتی از آن کنار بروید زیرا همه چیز تغییر کرده است." ثبات شغل و وضعیت خانوادگی خود را در نظر بگیرید.

برای هرکسی که با شانس یک در سه برای نقل مکان به بخش دیگری از کشور در طی سه تا پنج سال مواجه است، Palion پیشنهاد می‌کند به‌جای آن گزینه اجاره را با دقت بررسی کنید.

واقعا چقدر می توانید هزینه کنید؟

نرخ های وام مسکن یک جزء کلیدی برای محاسبه آنچه که می توانید بخرید است. درآمد، میزان پس انداز شما، رتبه اعتباری و توانایی شما برای پوشش سایر هزینه های تکراری و غیرمنتظره داشتن خانه نیز همینطور است.

یکی از راه‌های پی بردن به آن، در نظر گرفتن شاخص سه ماهه قیمت مسکن NAR است. در جدیدترین داده ها نشان می دهد که پرداخت ماهانه معمولی برای صاحبان خانه در سه ماهه اول سال 2022 1,383 دلار بوده است که نشان دهنده 18.7 درصد درآمد خانواده است. این در مقایسه با میانگین پرداخت ماهانه 4 دلاری سه ماهه چهارم 2021 است که 1,237 درصد از درآمد خانوار را شامل می شود.

Palion می گوید، به طور کلی، پیش پرداخت 20٪ ایده آل است. اما به یاد داشته باشید که قرار دادن تمام پس انداز خود در پیش پرداخت ایده آل نیست. تعمیرات و مالیات بر دارایی می تواند به خریدارانی که برای اولین بار برای اولین بار خرید می کنند، مخفیانه نفوذ کند و اغلب آنها را در بدهی عمیق تری از آنچه پیش بینی می کردند، قرار می دهد.

راه دیگر برای کاهش هزینه های خرید خانه، افزایش رتبه اعتباری است. هرچه رتبه اعتباری شما بالاتر باشد، هزینه وام کمتر می شود.

با افزایش نرخ وام مسکن، خریداران احتمالی خانه ممکن است کمی صبر کنند، پرداخت‌های منظم‌تری را برای سایر بدهی‌ها انجام دهند، مانند مانده کارت اعتباری و وام‌های خودرو، در نتیجه رتبه اعتباری خود را افزایش دهند.

از کجا باید ملک بخریم؟

در یک دنیای عالی، مکانی که می‌خواهید زندگی کنید و آنچه که می‌توانید خرج کنید به‌خوبی در یک راستا قرار دارند. اما همیشه اینطور نیست. بنابراین برخی از شکارچیان خانه ترجیح می دهند به بخش مقرون به صرفه تری از کشور نقل مکان کنند.

طبق جدیدترین ها داده های NAR، غرب گران ترین منطقه برای خانه دار شدن است. متوسط ​​پرداخت های ماهانه حدود 2,200 دلار است و بیش از 28 درصد از درآمد خانواده را تشکیل می دهد و متوسط ​​​​خانواده حدود 93,000 دلار دریافت می کند. قیمت متوسط ​​یک خانه موجود در غرب تقریباً 526,000 دلار است.

غرب میانه مقرون به صرفه ترین منطقه برای خرید خانه است، با پرداخت ماهانه حدود 1,200 دلار، که شامل حدود 17٪ از درآمد خانواده است.

آیا اکنون باید ملک اجاره ای بخرید؟

پالیون گفت که خرید ملک سرمایه گذاری "یک توپ دیگر از موم" است.

او گفت: «تمایز بزرگی بین ملک سرمایه‌گذاری و اقامتگاه اصلی وجود دارد. 

پالیون توضیح داد که خرید خانه ای که در آن زندگی می کنید بیشتر در مورد ارضای ترجیحات شخصی است.

"یک ملک سرمایه گذاری باید قبل از هر چیز یک تصمیم تجاری باشد. چقدر برای این ملک می پردازید و اجاره ای که می توانید بگیرید چقدر است؟» او گفت.

زمان و پولی که پس از خرید در ملک اجاره ای سرمایه گذاری می کنید نیز تفاوت های بزرگی هستند. داشتن واحدهای اجاره ای به این معنی است که شما باید تا حدی درگیر جزئیات روزمره مدیریت ملک باشید، حتی اگر بخش بزرگی از مدیریت را با هم قرارداد دارید.

پالیون گفت: «باید بتوانید تماس‌های نیمه‌شب در مورد پر شدن توالت را دریافت کنید.

اگر می‌خواهید یک سرمایه‌گذار کاملاً دست‌نخورده باشید، به جای آن Palion پیشنهاد می‌کند که در تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا REIT سرمایه‌گذاری کنید. REIT مجموعه‌ای از اموال است که مدیر حرفه‌ای را استخدام می‌کند و مانند هر سهام دیگری معامله می‌کند.

چه در حال بررسی خرید یک اقامتگاه اولیه یا یک ملک سرمایه گذاری باشید، Palion آخرین توصیه را دارد: «آرامش. سخت نگیر. عجولانه تصمیم نگیرید.»

Adelia Cellini Linecker را در توییتر دنبال کنید IBD_Adelia.

شما همچنین می توانید مانند:

چرا این ابزار IBD جستجوی سهام برتر را ساده می کند

آیا می خواهید سریع سود کسب کنید و از ضررهای بزرگ اجتناب کنید؟ SwingTrader را امتحان کنید

IBD Digital: لیست های سهام ، ابزار و تجزیه و تحلیل حق بیمه IBD را باز کنید