رایان بخش 8 را کارآمدتر از اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد کم یافت

تا کنون، این سریال به طور گسترده به جنگ علیه فقر و انتقاد رایان نماینده کنگره از رویکرد کلی جنگ نگاه کرده و آن را شکست خورده خوانده است. آنچه در دهه گذشته پس از آن بازنگری اتفاق افتاده است، به ویژه در مورد برنامه های مسکن. اگرچه در سال 1986 به عنوان بخشی از اصلاحات مالیاتی ایجاد شد، اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد پایین (LIHTC) برترین برنامه مسکن فدرال است. همانطور که قبلاً اشاره کردم، این برنامه بسیار پیچیده و سخت برای استفاده است. ابتدا، بیایید نگاهی بیندازیم به آنچه رایان در نگاه خود به برنامه پیدا کرد. سپس، در پست بعدی، چالش‌هایی را که برای یافتن پاسخ به سؤالات ساده در مورد برنامه LIHTC مانند اینکه چه نهادهایی از آن در طول سال‌ها استفاده کرده‌اند، کجا و واقعاً چقدر هزینه شده است، را شرح خواهم داد.

ابتدا، شایان ذکر است که می‌توانید بیشتر، اما نه همه، مطالب رایان را بیابید در خط اینجا. با این حال، بسیاری از پیوندهای برخی از اسناد پشتیبانی شکسته شده است. ولی من یک لینک ایجاد کرده ام به 48 صفحه در مورد برنامه های مسکن و این چیزی است که من در اینجا و در پست های بعدی به آن اشاره خواهم کرد. من لزوماً همه چیز را در مواد رایان به صورت اسمی در نظر نمی‌گیرم، اما همچنین می‌خواهم از آن کار بسازم و سعی می‌کنم تا آنجا که می‌توانم برنامه‌ها را مانند امروز پر کنم.

ساده‌ترین راه برای درک برنامه LIHTC این است که این یک برنامه مشوق مالیاتی است که مالیات‌ها را برای طرف‌هایی که پول را در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند کاهش می‌دهد و اجاره را معمولاً به 60٪ از درآمد متوسط ​​منطقه یا کمتر محدود می‌کند. مکانیزم تغییر مالیات به اندازه کافی پیچیده است که یک پست را تضمین کند و من مدتی قبل آن را انجام دادم برخی از مکانیسم ها را پوشش می دهد. دلارهایی که در نهایت به تامین مالی یا یارانه مسکن ختم می‌شوند، در نهایت از طریق سازمان‌های تامین مالی مسکن (HFAs) به ایالت‌های مختلف تخصیص می‌یابند که تعیین می‌کنند چگونه و کجا از منابع استفاده می‌شود. من هزینه یا مخارج برنامه را در پست بعدی پوشش خواهم داد، اما وزارت مسکن و شهرسازی (HUD) می گوید برنامه استفاده می کند «معادل تقریباً 8 میلیارد دلار بودجه سالانه» و، طبق اسناد رایان، «به شرطی که اموال مطابق با قوانین باقی بماند، سرمایه‌گذاران هر سال در ازای بدهی مالیاتی فدرال خود در یک دوره ده ساله، اعتباری دلار به دلار دریافت می‌کنند. ”

رایان اشاره می‌کند که «منتقدان LIHTC اغلب به عنوان یک نقص عمده برنامه این واقعیت را ذکر می‌کنند که پروژه‌های LIHTC معمولاً به حداقل یک لایه یارانه اضافی برای تأمین مالی پروژه نیاز دارند. از دیگر انتقادات می توان به پیچیدگی LIHTC و هزینه آن در مقایسه با سایر برنامه های مسکن فدرال، به ویژه کوپن ها اشاره کرد.

تجربه شخصی من این را ثابت می کند. به‌عنوان یک توسعه‌دهنده غیرانتفاعی، پروژه‌ای که روی آن کار می‌کردم از منابع متعدد سرمایه از اعتبارات مالیاتی گرفته تا بودجه دولتی و محلی استفاده می‌کرد. به خودی خود، این یک مشکل نیست، اما الزامات بسیاری از سوی سایر حامیان مالی دولتی باعث کاهش سرعت پروژه ها و افزایش زمان و هزینه های مبادله می شود. این تغییر نکرده است و من به این نکته اشاره کرده ام که چگونه مشکلات جدیدی مانند تورم باعث افزایش هزینه های پروژه و مصرف یارانه می شود. ایجاد واحدهای گرانتر کمتر.

رایان در بخش خود در مورد LIHTC، این برنامه را به طور نامطلوبی با بخش 8 مقایسه می‌کند، برنامه‌ای که کوپن‌هایی می‌دهد که می‌توانند برای اجاره آپارتمان‌های موجود در بازار استفاده شوند. من فکر می کنم این یک انتقاد معتبر است و هنوز هم اعمال می شود. تنها مشکل این است که استفاده از کوپن ها بسیار سخت است. اغلب یک خانوار واجد شرایط دریافت کوپن می شود، اما نمی تواند واحد خالی را پیدا کند که شرایط فدرال، ایالتی و محلی را برآورده کند. اغلب کوپن ها بلااستفاده می مانند. به همین دلیل است که من به پیشنهاد اصلاح ساده اجازه استفاده از کوپن ها ادامه داده ام جایی که یک خانواده در حال حاضر اجاره پرداخت می کند.

و چه کسی از LIHTC در مقابل بخش 8 سود می برد؟ رایان از O'Regan و Horn نقل می کند که دریافتند "حدود 40 درصد از واحدهای LIHTC به خانوارهای بسیار کم درآمد در مقایسه با 75 درصد از بخش 8 مستاجر و واحدهای مسکن عمومی HUD خدمت می کنند." همانطور که عمیق‌تر به بررسی محل پایان اعتبارات مالیاتی پرداختم، دریافتم که بسیاری از پروژه‌هایی که اعتبار مالیاتی دریافت می‌کنند، واحدهای یارانه‌ای را با واحدهای نرخ بازار ترکیب می‌کنند. از نظر من این مشکلی نیست، حتی اگر سطح درآمد یارانه ای بالاتر باشد.

اما نگاهی به پروژه هایی مانند پروژه ای که در رنتون، واشنگتن در جنوب سیاتل در دست اجرا است سولرا، سوالاتی را مطرح می کند؛ هیچ مشکلی در این پروژه وجود ندارد، اما آیا این همان چیزی است که مالیات دهندگان برای «مسکن کم درآمد» انتظار دارند. به هر حال آیا اجاره بها در این مناطق آنقدر پایین است که یارانه باعث صرفه جویی در اجاره نشینان نمی شود و اجاره نشینانی که پس انداز می کنند درآمدهای بسیار بالاتری دارند، شاید آنقدر بالا باشند که آپارتمانی ارزان تر و قدیمی تر در بازار پیدا کنند؟ این توسط داده هایی پشتیبانی می شود که نشان می دهد "املاک LIHTC تمایل دارند در حومه شهرها با نرخ فقر کمتر حضور بیشتری داشته باشند." من سعی کردم به این موضوع بپردازم، و در پست بعدی که آن را به اشتراک خواهم گذاشت، منجر به یافتن یک مشکل بسیار بزرگتر با LIHTC شد: عدم شفافیت.

در نهایت، رایان به میخی که من اغلب روی آن چکش می‌کوبم، می‌زند. "در بسیاری از مناطق شهری، LIHTC گرانتر از سایر اشکال کمک مسکن است." رایان به مطالعه‌ای اشاره می‌کند که «بهینه‌سازی هزینه LIHTC را نسبت به کوپن‌های بخش 8 در بوستون، نیویورک، سن خوزه، آتلانتا، کلیولند و میامی بررسی می‌کند». این مطالعه نشان داد که "LIHTC به طور کلی گران تر از کوپن ها است، اما حق بیمه بر اساس استانداردهای پرداخت کوپن و بازار مسکن محلی متفاوت است." این مطالعه نشان داد که در شهری مانند سن خوزه، برنامه اعتبار مالیاتی 2 درصد بیشتر از کوپن ها برای مالیات دهندگان هزینه دارد، اما در آتلانتا، این تفاوت 200 درصد است. به اندازه کوپن ها در آتلانتا گران است.

به طور کلی، رایان با توجه به اندازه نسبی برنامه LIHTC، زمان زیادی را صرف آن نمی کند. این می تواند به این دلیل باشد که این برنامه از حمایت گسترده و دو حزبی برخوردار است. آیا این ممکن است به این دلیل باشد که بسیاری از توسعه‌دهندگان سودآور هستند که پروژه‌های نرخ بازار خود را با 4 درصد اعتبار مالیاتی پر می‌کنند، یارانه‌ای کم‌عمق اما درخواست و دریافت آن آسان‌تر است؟ من فکر می‌کنم تهیه مسکن ارزان‌تر و کسب سود ایده خوبی است، اما این سوال که چه تعداد از اعتبارات مالیاتی برای سود در مقابل سازمان‌های غیرانتفاعی استفاده می‌شود و چگونه از آنها استفاده می‌شود، مرا به بزرگترین کشف من رساند: ما فقط نمی‌دانیم. کار رایان به سختی سطح برنامه ای را که صدها میلیون دلار به خزانه HFA های ایالتی می ریزد را با پاسخگویی بسیار کمی در مورد جایی که این پول می رود، خراش داد.