کمک به اجاره روستایی و مشوق های کم بهره

ما نگاهی به برنامه‌های مسکن «بخش» می‌اندازیم که بخشی از بررسی عمیق نماینده سابق برنامه‌های ضد فقر فدرال ایجاد شده یا مرتبط با جنگ علیه فقر است. مانند آخرین پست، پیشینه و تاریخچه ای را ارائه خواهم کرد، ارزیابی رایان را ارائه خواهم داد و نظر خود را به همراه ایده هایی در مورد چگونگی بهبود یا تغییر کاربری برنامه ارائه خواهم کرد.

بخش 521 برنامه کمک به اجاره روستایی

من قبلاً به آن اشاره کردم مشکلات مسکن روستایی آمریکا بدتر است نسبت به مناطق شهری کارگران درآمد کمتری دارند، باید برای یافتن مسکن بیشتر سفر کنند، و وقتی این کار را انجام می‌دهند متوجه می‌شوند که جای خالی کم است و ساختمان‌ها قدیمی‌تر و فرسوده‌تر هستند. هزینه های ساخت و ساز برای هزینه های مسکن جدید در مناطق روستایی با هزینه های شهرها رقابت می کند، اما اجاره بهای روستایی بسیار کمتر از مناطق شهری یا حومه شهر است. ترجمه: توسعه دهندگان به سرعت متوجه می شوند که اکثر پروژه ها در مناطق روستایی به سادگی امکان پذیر نیستند و این شامل پروژه هایی می شود که با اعتبارات مالیاتی غیرانتفاعی تامین مالی می شوند. بنابراین مناطق روستایی با ضربه مضاعف دستمزدهای پایین و عرضه کم مسکن مواجه هستند. اگرچه کیفیت مسکن پایین‌تر است، قیمت‌ها همچنان بالا و خانه‌های خالی پایین هستند. در همین حال، یارانه ها به شهرها ختم می شود تا مناطق روستایی.

برنامه بخش 521 به طور شگفت انگیزی توسط وزارت کشاورزی ایالات متحده (USDA) به عنوان بخشی از قانون مسکن 1949 اداره می شود. USDA در واقع برنامه های مختلفی را اجرا می کند، از جمله بخش 515 برنامه مسکن اجاره ای روستایی، و بخش 514 و 516 برنامه مسکن کارگری در مزارع که هر کدام از وام ها و یارانه ها برای تشویق توسعه مسکن روستایی استفاده می کنند. از کمک برنامه بخش 521، علاوه بر این، می توان برای پرداخت اجاره بهای آن واحدها استفاده کرد. مستاجران معادل 30 درصد درآمد ماهانه تعدیل شده خود را بر اساس AMI خود می پردازند. برنامه بخش 521 قسمت باقیمانده اجاره را می پردازد. مانند سایر برنامه های مسکن که قبلاً مورد بحث قرار گرفت، این برنامه ها دلارهای کمکی سرمایه و اجاره را ترکیب می کنند.

رایان بر اساس مطالعاتی که به آن اشاره کرد، تصمیم گرفت که برنامه بخش 521 در مأموریت خود برای کمک به مردم برای یافتن مسکن مقرون به صرفه شکست خورده است. ائتلاف ملی مسکن کم درآمد سال گذشته گفت: «چهل و هفت درصد از مستأجران روستایی تحت فشار هستند و بیش از 30 درصد درآمد خود را برای مسکن خود می پردازند و نزدیک به نیمی از آنها بیش از 50 درصد از درآمد خود را برای مسکن پرداخت می کنند. بیش از نیمی از خانوارهای روستایی که با مشکلات متعددی مانند استطاعت، نارسایی فیزیکی یا ازدحام بیش از حد زندگی می کنند، مستاجر هستند.

من قبلاً اشاره کرده ام که حل مشکلات مسکن در مناطق روستایی آمریکا جدی و چالش برانگیز است. من موافقم که، در حالی که به خوبی در نظر گرفته شده است، بخش 521 و برنامه های مرتبط با آن مشکل زیادی در این مسائل ایجاد نمی کنند. مانند سایر برنامه‌هایی که در اینجا مورد بحث قرار گرفت، اگر بخواهیم سیاست مسکن را از مقررات خارج کنیم تا امکان ساخت مسکن بیشتر فراهم شود، این یارانه‌ها در واقع تفاوت بیشتری در مناطق روستایی آسیب‌دیده بدون توسل به همه طرح‌های تامین مالی پیچیده و ناکارآمد خواهند داشت.

در سال مالی 2012، هزینه های بخش 521 905 میلیون دلار بود. برنامه بخش 521 RA با 1.375 میلیارد دلار در سال مالی 20 و 1.410 میلیارد دلار در سال مالی 21 تأمین شد. لایحه هزینه سال مالی 22 1.450 میلیارد دلار برای بخش 521 فراهم کرد.

بخش 236 برنامه کمک به مسکن اجاره ای

برنامه بخش 236 مشوق هایی را به توسعه دهندگان در قالب نرخ بهره پایین تر از بازار (BMIR) برای ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن های اجاره ای کم هزینه ارائه کرد. ابزار اصلی این برنامه که در سال 1968 ایجاد شد، نرخ بهره پایین تر از بازار (BMIR) برای توسعه دهندگانی است که مایل به ساخت مسکن برای خانواده هایی با درآمد پایین تر هستند. مفهوم BMIR در قانون مسکن در سال 1961 سرچشمه گرفت و انگیزه آن نرخ بهره پایین قانونی 3 درصد بود. BMIR پس از جایگزین شدن با بخش 236، وام های جدید را به طور فعال بیمه نکرد. در حالی که این برنامه فعال بود، هزاران واحد با استفاده از بیمه وام مسکن تحت حمایت فدرال در مدت 40 سال ساخته شد. همچنین پرداخت هایی به توسعه دهندگان خصوصی انجام شد که بهره را کاهش داد. این پروژه ها همچنین شامل بخش 8 کمک مبتنی بر مستاجر بودند. بر اساس تحلیل رایان، در آن زمان، بیش از 11,000 واحد از این قبیل هنوز برای کاهش بهره پرداختی دریافت می کردند.

این برنامه در سال 1968 ایجاد شد و به تدریج به نفع کوپن ها حذف شد و تا سال مالی 2012، برنامه بخش 236 401 میلیون دلار برای پرداخت های کاهش بهره برای وام های مسکن باقی مانده هزینه کرد. با نزدیک شدن به پایان دوره تعهد، در سال 2016، HUD مشاوره ارائه کرد در مورد چگونگی کاهش، تبدیل، یا مقرون به صرفه نگه داشتن مسکن. دقیقاً مشخص نیست که این پرداخت‌ها کجاست، زیرا HUD فرآیند گزارش‌دهی شفافی ندارد، اما اکثر مسکن‌های بخش 236 به کاربری‌های خصوصی تبدیل شده‌اند یا به عنوان واحدهای مقرون به صرفه با یارانه‌های مختلف به فعالیت خود ادامه می‌دهند. رایان از نظر تحلیل اثربخشی برنامه چیز زیادی ارائه نکرد به جز اینکه گفت هیچ مطالعه ای در مورد اثربخشی برنامه وجود ندارد.

نظر من در مورد این برنامه این است که با افزایش نرخ‌های بهره، ارزش بررسی این را دارد که آیا مشوق ساخت‌وساز جدید مسکن‌های اجاره‌ای با نرخ بازار ممکن است با پرداخت‌هایی برای کاهش بهره به صفر با شرایط مشوق باشد یا خیر. همانطور که اشاره کردمبا نااطمینانی اقتصادی، افزایش نرخ بهره و کاهش تقاضا، احتمال کاهش تولید مسکن اجاره ای وجود دارد. این بدان معناست که وقتی تقاضا بازگردد، شاید حتی منفجر شود، خانوارهای کم درآمدی که در جستجوی مسکن استیجاری هستند، با اجاره بهای سرسام آور مواجه خواهند شد. این باعث نگرانی های بیشتری می شود که منجر به مقررات غیر مفید می شود. ارائه وام با نرخ بهره کاهش یافته یا حتی صفر در حال حاضر، همراه با سایر مشوق ها به توسعه دهندگان خصوصی، ریسک آنها را کاهش می دهد و باعث ایجاد عرضه برای آینده می شود.