خرده‌فروشی افراد را دنبال می‌کند – وارد مناطق تجاری مرکزی «سایه» و «مرکزهای فوری» حومه شهر شوید

شواهد غیرقابل انکار از عقب ماندگی بازیابی خرده فروشی پس از همه گیری در مناطق تجاری مرکزی (CBD) شهرهای بزرگ ایالات متحده ما وجود دارد. توضیحات شامل کاهش جمعیت مشاغل روزانه است زیرا مردم ترجیح می دهند از خانه کار کنند، حداقل پاره وقت. علاوه بر این، افزایش جرم و جنایت در مرکز شهر حتی قبل از همه‌گیری باعث کاهش میزان CBD می‌شود. اما "نیروهای مهاجر" دیگری نیز در کار هستند که آنها نیز فاکتورهایی هستند.

هزاره های ساکن شهری اکنون در حال تشکیل خانواده هستند. و درست مانند والدین بومر (یا پدربزرگ و مادربزرگشان) در طول پروازهای حومه شهر در اواسط قرن بیستم، این Gen-Y ها زندگی شهری را با زندگی در حومه یا حتی برون شهری مبادله می کنند. تمایل آنها به حیاط خلوت و مدارس بهتر، همراه با رفت و آمدهای تجاری برای "زوم" نقشی در جابجایی آنها ایفا می کند.

کارشناس خوانده شده

با مدیر تحقیقات اقتصادی Moody's Analytics تماس گرفتم توماس لاسالویا، برای دیدن اینکه آیا داده های آنها از فرضیه های من پشتیبانی می کند یا خیر. ظاهرا اینطور است. این دقیقاً همان احساسی است که از دلالان خرده فروشی املاک در نیویورک، سانفرانسیسکو و شیکاگو می آید. لاسالویا ادامه داد. خرده فروشی از مردم پیروی می کند و الگوهای مردم در حال تغییر است. این واقعیت که کارفرمایان اصلی ساختمان‌های اداری کارگران را تمام وقت به عقب بر نمی‌گردانند، ترافیک پیاده را کاهش داده است که بر خرده‌فروشان سطح خیابان تأثیر گذاشته است.»

بر اساس آمار تحلیلی Moody's، وضعیت جای خالی این موضوع را تایید می کند. از سه ماهه اول سال 2020 تا سه ماهه سوم 2022، جای خالی خرده فروشی در مرکز شهر شیکاگو از 15.6٪ به 18.2٪ افزایش یافته است، در حالی که جای خالی مترو شیکاگو تنها از 12.2٪ به 12.4٪ افزایش یافته است. جای خالی خرده فروشی مرکز شهر سانفرانسیسکو در دوره های مشابه از 4.5 درصد به 8.2 درصد افزایش یافته است، در حالی که نرخ بیشتر جای خالی مترو سانفرانسیسکو تنها از 4.5 درصد به 4.9 درصد رسیده است.

در زادگاه من مینیاپولیس، فرسایش ترافیک خرده فروشی CBD بارزتر بوده است. حتی قبل از همه‌گیری، مشاغل خالی خرده‌فروشی در مرکز شهر بین 10 تا 20 درصد بود. مطابق با کوشمن و ویکفیلدCWK
نرخ جای خالی خرده فروشی در مرکز شهر مینیاپولیس برای نیمه اول سال 2022 به 35٪ افزایش یافته است، در مقایسه با نرخ خالی محله خرده فروشی 7٪.

«نیکولت مال»، مرکز خرید عابر پیاده در مرکز شهر که زمانی حیاتی بود، که در کنار فروشگاه محبوب و داغدار دیتون لنگر انداخته بود، سایه‌ای از خود سابقش شده است. نیمان مارکوس، خیابان پنجم ساکس و سایر خرده فروشان تخصصی ملی درهای خود را بسته اند. بسیاری از آنها مدتها قبل از اینکه شهر در سال 2018 ارتقاء چشم انداز خیابان را به ارزش 75 میلیون دلار آغاز کند، سهام خود را افزایش داده بودند.

حالا یک نیروی کار اعضای شورای شهر، مدیران ساختمان، کارگزاران، و کارشناسان مرکز شهر، به رهبری شهردار مینیاپولیس، جاکوب فری، در حال کار برای توسعه یک طرح "احیای خرده فروشی" در پی موج بسته شدن فروشگاه های اضافی در مرکز خرید هستند.

منطقه تجاری مرکزی "سایه".

با این حال، همه چیز از نظر خرده فروشی در مرکز شهر مینیاپولیس خراب نیست. در تضاد کامل با ویترین‌های خالی فروشگاه‌ها در قلب منطقه تجاری مرکزی، همه چیز در یک پرتاب سنگ به شمال شلوغ است.

مینیاپولیس، مانند شیکاگو، میلواکی، سانفرانسیسکو، پورتلند، و دیگر متروهای بزرگ دارای یک منطقه تجاری مرکزی "سایه" هستند. این جیب های شهری هم برای حرفه ای های NexGen و هم برای آشیانه های خالی به آهنربا تبدیل شده اند. اتاق‌های زیر شیروانی مدرن، مکان‌های گردهمایی غذا، و ترکیبی مد روز از خرده‌فروشی‌های تخصصی در آن‌ها وجود دارد.

در مینیاپولیس، "راهروی خنک" منطقه انباری حلقه شمالی است که از شمال با رودخانه می سی سی پی و از جنوب با امکانات تجاری و ورزشی هم مرز است. این نسخه ما از رودخانه وست شیکاگو، ساحل شمالی سانفرانسیسکو، و محله بخش سوم میلواکی است. همه آنها DNA مشابهی دارند، یک استخر ژنی از ساختمانهای آجری فروتن و کم ارتفاع در حاشیه متروهای این شهرها.

این کارخانه ها و انبارهای تجاری در اوایل دهه 20 ساخته شدند^th قرن، در طول پروژه های عظیم بازسازی شهری اواسط قرن بیستم که بسیاری از میراث غنی معماری شهرهای ما را از بین بردند، نادیده گرفته شدند.

مصونیت در برابر توپ‌های تکان دهنده

از قضا، این ساختمان‌های انبار متوسط ​​و زمینی که در آن قرار داشتند، با توجه به نزدیکی آنها به هسته‌های CBD، «ارزش تخریب را نداشتند». از این رو، آنها در نیمه دوم قرن گذشته انبارهای تجاری و کم مصرف باقی ماندند.

توسعه دهندگان روشنگری که شروع به خرید این املاک کردند، می دانستند که سقف های سر به فلک کشیده، آجرهای آشکار، و ساخت و ساز چوب سنگین آنها را می توان در حفاری های پر تقاضا تغییر کاربری داد. امتیاز اضافی، فضاهای تجاری آنها در سطح خیابان بود که به کافی شاپ ها، رستوران ها، بارها و مغازه های تجار محلی تبدیل می شد.

در محله North Loop، کارگزاران می گویند که اکنون فضای تجاری خالی کمتری نسبت به قبل از همه گیری وجود دارد. و روندهای مشابه در سراسر کشور در حال انجام است. دب کارلسون، مدیر ارشد تیم خرده‌فروشی Cushman & Wakefield، قدرت املاک خرده‌فروشی را به افزایش علاقه مصرف‌کنندگان به خرده‌فروشان کوچک و مستقل نسبت داد.

«مرکز شهرهای فوری» جدید در باربز

جابجایی هزاره پرطرفدار در یک چهارراه منحصر به فرد در خرده فروشی حومه شهر اتفاق می افتد. از دست دادن بسیاری از مجریان مراکز خرید، خرده‌فروشان تخصصی و کاهش چشمگیر تعداد افراد، باعث تضعیف دوام املاک مراکز خرید کلاس B و کلاس C در این کشور شده است. چنین "سقوط مرکز خرید" احتمالاً منجر به تسلیم شدن بسیاری در نهایت به بولدوزر خواهد شد.

در همین حال، بهترین مالکان و توسعه دهندگان مرکز خرید کلاس A در حالت تریاژ قرار داشته اند، زیرا بسیاری از املاک در حال بازسازی و توسعه مجدد مستاجر هستند. با این حال، گروهی رویایی تر از مالکان و توسعه دهندگان که پیامدهای گسترده تجارت یکپارچه و «خرده فروشی جدید» را درک می کنند، در حال بازنویسی کتاب راهنمای بازار هستند، به طور کامل.

معاملاتی به تجربی

خرده فروشان و برندهایی که زمانی بر معاملات تمرکز داشتند، اکنون باید هنر صحنه خود را به تئاتر خرده فروشی ارتقا دهند، جایی که فروشگاه ها به مراکز تجربی تبدیل می شوند. برای پاسخگویی به این نیازهای جدید، برنامه ریزی کلی و طراحی معماری باید برای حمایت از مشارکت پویا انسان برنامه ریزی مجدد شود. این یک برنامه بازی کاملاً متفاوت است.

بسیاری از املاک موضوع به عنوان مراکز خرید در فضای باز در دهه 1950 تا 1970 متولد شدند و متعاقباً در دهه 1980 به مراکز خرید محصور تبدیل شدند. در حال حاضر بسیاری به تغییر شکل خواهند داد استفاده مختلط مراکز، روی استروئیدها.

توسعه دهندگان مراکز مبتکر در حال تجسم مجدد مراکز و مراکز خود به "مرکز شهرها" هستند. این رویکرد کمتر به دستکاری فضای خرده فروشی قابل اجاره و بیشتر در مورد ایجاد جوامع کاملاً جدید مربوط می شود.

فرمول برد

فرمول های جدید شامل مسکن چند خانواری، خرده فروشی در فضای باز، طیف وسیعی از غذا و سرگرمی، فضاهای کار مشترک، مراقبت های بهداشتی، سلامتی، امکانات تناسب اندام، تجارت مجدد و حتی بازارهای کشاورزان است. آنها به گونه ای طراحی شده اند که برای هزاره های کار در خانه و همچنین آشیانه های خالی جذابیت داشته باشند.

برندهای ملی که زمانی بر کریدورهای مراکز خرید تسلط داشتند، توسط خرده فروشان منطقه ای و محلی و همچنین فضاهای جوجه کشی کوتاه مدت و "پاپ آپ"هایی که چیزها را پویا و مرتبط نگه می دارند، تقویت خواهند شد. حتی رستوران‌های سرآشپز و سالن‌های غذا نیز جای موسسات زنجیره‌ای معمولی را خواهند گرفت تا محله‌های شهری را که حومه‌های جدید پشت سر گذاشته‌اند تقلید کنند.

پارکینگ ها به پارک ها

با تأکید جدید بر پیاده‌روی و «زمان سکونت» در داخل و اطراف این محله‌های جدید، توسعه‌دهندگان مزایای فضاهای سبز سرسبز و مراکز فعالیت در فضای باز را برای برانگیختن «حس مکان» درک می‌کنند. مستقر در دالاس املاک و مستغلات صد ساله توسعه مجدد مرکز خرید هاثورن در حومه شیکاگو ورنون هیلز وارد فاز دوم خود می شود و شامل یک پارک و میدان در فضای باز به مساحت سه هکتار خواهد بود.

توسعه مجدد مرکز خرید هاوتورن که در ابتدا در سال 1973 ساخته شد، اولین بار در سال 2019 اعلام شد، شامل گزینه های جدید خرده فروشی و ناهار خوری، خانه های لوکس چند خانواده و فضاهای گردهمایی سرپوشیده/خارج بود. طرح‌های توسعه‌یافته Hawthorn 2.0 شامل 162 واحد مسکن سالمندان، یک فروشگاه مواد غذایی به مساحت 25,000 فوت مربع و 109,000 فوت مربع خرده‌فروشی در فضای باز است. جف روتزن، مدیر کل این مرکز می‌گوید که هدف «ایجاد یک جامعه مدرن و متصل روزانه به شب» است.

برداشتن

تنها توسعه‌دهندگانی که با ذهنیت «صفحه تمیز» و جیب‌های بسیار عمیق به این املاک نزدیک می‌شوند، احتمالاً جوامع پایداری ایجاد می‌کنند. آزمون تورنسل برای «توسعه دهندگان» مرکز خرید این خواهد بود که آیا پروژه های حاصل به عنوان مراکز خرید با شکوه دیده می شوند یا چیز دیگری.

کافی است بگوییم همگرایی رشد تجارت الکترونیک، پیامدهای همه‌گیری، و مرحله بعدی زندگی بیش از 72 میلیون هزاره، به الگوهای پویای افراد جدید کمک کرده است. اثر موج دار چنین تغییرات تکتونیکی برای دهه های آینده در شهرها و حومه های ما احساس خواهد شد.