REITs در مقابل وجوه سرمایه گذاری املاک و مستغلات: یک نمای کلی
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات تنوع و راهی آسان و مقرون به صرفه برای سرمایه گذاران منفرد برای سرمایه گذاری در بخشهای مختلف بازار املاک و مستغلات ارائه می دهند. آنها همچنین وسیله نقلیه نقدینگی بیشتری نسبت به داشتن یا سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری در این بخش هستند.
طیف گسترده ای از REITs و صندوق های سرمایه گذاری بخش املاک و مستغلات برای انتخاب وجود دارد. قبل از در نظر گرفتن هر دو نوع ساز ، شما باید تفاوت های اساسی این دو و همچنین جوانب مثبت و منفی آنها را درک کنید.
گیرنده های کلیدی
- سرمایه گذاری در دارایی های املاک و مستغلات می تواند به متنوع سازی نمونه کارها و افزایش بازده کمک کند.
- REIT ها اوراق بهادار شبه سهام هستند که به سرمایه گذاران امکان دسترسی به اوراق بهادار سهام یا اوراق بهادار مبتنی بر بدهی را می دهند. REITs معمولاً مستقیماً روی املاک یا رهن سرمایه گذاری می کند.
- REIT ها ممکن است به عنوان دارایی ، رهن یا ماهیت ترکیبی دسته بندی شوند.
- صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات صندوق های مدیریت شده ای هستند که در REITs ، سهام و شاخص های املاک و مستغلات یا هر دو سرمایه گذاری می کنند.
- REIT ها بیشتر از صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات دارای مزیت مالیاتی هستند و هزینه کمتری دارند.
Reitsma
REIT یک شرکت ، اعتماد یا انجمن است که مستقیماً از طریق املاک یا وامها در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کند. آنها در بورس اوراق بهادار معامله می کنند و مانند سهام خرید و فروش می شوند. REIT ها به عنوان بخشی از ساختار خود سود پرداخت می کنند. آنها توسط سازمان درآمد داخلی (IRS) موظفند بیشتر سود مشمول مالیات خود (90٪ یا بیشتر) را از طریق سود سهام به سهامداران پرداخت کنند. شرکتهای REIT مالیات بر درآمد شرکتها را پرداخت نمی کنند.
حداقل 75٪ از دارایی های REIT باید در املاک و مستغلات باشد و حداقل 75٪ از درآمد ناخالص آن باید از طریق رانت ، سود رهن یا سود حاصل از فروش ملک حاصل شود.
سه نوع عمده REITs با ارزش سهام ، REIT با رهن و REIT های ترکیبی است.
ارزش سهام REITs
Equity REITs مالک و سرمایه گذاری در املاکی مانند آپارتمان ها، ساختمان های اداری، مراکز خرید و هتل ها است. درآمدها عمدتاً از اجاره املاکی که مالک یا در آن سهم دارند به دست می آید.
یک REIT سهام ممکن است به طور گسترده سرمایه گذاری کند ، یا ممکن است بر روی بخش خاصی مانند هتل ها ، املاک مسکونی ، انبارها ، بیمارستان ها و غیره تمرکز کند.
به طور کلی ، ارزش سهام REITs درآمد پایداری را فراهم می کند. و ، از آنجا که این REIT ها با جمع آوری رانت درآمدزایی می کنند ، پیش بینی درآمد آنها نسبتاً آسان است و با گذشت زمان افزایش می یابد.
اکثر REIT ها از نوع سهام عدالت هستند.
REITs وام مسکن
REIT های وام (یا mREIT) در وام های مسکونی و تجاری سرمایه گذاری می کنند. این REIT ها برای رهن پول وام می گیرند یا وام های رهنی یا اوراق بهادار با پشتوانه رهنی (MBS) را خریداری می کنند. در حالی که سهام REITs معمولاً از طریق رانت درآمدزایی می کند ، REIT های رهنی از سود سرمایه های بدهی خود درآمد کسب می کنند.
وقتی نرخ بهره در حال افزایش است ، REIT های وام بهتر از REIT های سهام خود عمل می کنند.
REIT های ترکیبی
REIT های ترکیبی ترکیبی از REIT سهام و رهن است. آنها هر دو صاحب املاک و جمع آوری اجاره هستند و همچنین در اوراق بهادار وام مسکن سرمایه گذاری می کنند. با سرمایه گذاری در وام های رهنی و دارایی های کلان ، هیبریدهای REITs مانند Two Harbors رویکرد متعادل تری را در پیش می گیرند و ممکن است بتوانند در محیط های با نرخ بهره در حال افزایش و کاهش که در آن فقط دارایی های سنتی یا فقط REIT های رهنی می توانند با مشکل روبرو شوند ، سود کسب کنند.
توجه داشته باشید که فقط چند REIT ترکیبی ذکر شده است.
عملکرد REIT
REIT زمانی که نرخ بهره در حال کاهش است و اجاره بها در حال افزایش است بهترین عملکرد را دارند. به عنوان سهام پرداخت کننده سود سهام، REITها بسیار شبیه به سهام دیگر تجزیه و تحلیل می شوند. اما به دلیل رفتار حسابداری ملک، تفاوت های زیادی وجود دارد. به عنوان مثال، از آنجایی که REIT املاک و مستغلات می خرند، ممکن است سطوح بالاتری از بدهی را نسبت به انواع دیگر شرکت ها مشاهده کنید.
شرایط بازار سرمایه نیز مهم است ، یعنی تقاضای نهادی برای سهام REIT. در کوتاه مدت ، این تقاضا می تواند بر اصول اساسی غلبه کند. به عنوان مثال ، سهام REIT در سال 2001 و نیمه اول سال 2002 علی رغم مبانی اساسی بسیار خوب عمل کرد ، زیرا پول به کل کلاس دارایی ها سرازیر می شد.
در سطح REIT فردی ، شما می خواهید چشم اندازهای قوی برای رشد درآمد ، مانند درآمد اجاره ، درآمد خدمات مرتبط و FFO را ببینید. شما می خواهید ببینید که آیا REIT استراتژی منحصر به فردی برای بهبود وضعیت اشغال و افزایش اجاره خود دارد.
بخش صنعت همچنین اهمیت دارد زیرا REIT های تخصصی بازدهی را مشاهده می کنند که بسته به نوع دارایی های متعلق به آن متفاوت است. به عنوان مثال، نمودار زیر بازده REIT را بر اساس بخش در سال 2019 نشان می‌دهد. در آن سال، دارایی‌های صنعتی و مراکز داده بهترین عملکرد را داشتند در حالی که خرده‌فروشی و ذخیره‌سازی خود ضعیف بودند.
بازده کل REITs 2019
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
صندوق های سرمایه گذاری سرمایه گذاری های مشترک مدیریت شده حرفه ای هستند که در انواع وسایل نقلیه مانند سهام و اوراق قرضه سرمایه گذاری می کنند. سرمایه گذاران سهام صندوق سرمایه گذاری مشترک یا واحدهایی را خریداری می کنند که به ارزش خالص دارایی فعلی صندوق (NAV) خریداری یا بازخرید می شوند. NAV یک بار در روز محاسبه می شود و بر اساس قیمت بسته شدن اوراق بهادار در سبد صندوق است.
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در درجه اول در REITs و شرکت های عامل املاک و مستغلات با استفاده از مدیران حرفه ای اوراق بهادار و تحقیقات تخصصی سرمایه گذاری می کنند. آنها توانایی بدست آوردن مواجهه متنوع با املاک و مستغلات را با استفاده از مقدار نسبتاً کمی سرمایه فراهم می کنند. بسته به استراتژی و اهداف متنوع سازی آنها ، انتخاب دارایی بسیار گسترده تری را در اختیار سرمایه گذاران قرار می دهند که تنها با خرید سهام REIT حاصل نمی شود و همچنین انعطاف پذیری انتقال آسان از یک صندوق به صندوق دیگر را فراهم می کنند.
یکی از مزایای سرمایه گذاران خرده فروشی ، اطلاعات تحلیلی و تحقیقاتی ارائه شده توسط صندوق است. این می تواند شامل جزئیات دارایی های به دست آمده و چشم انداز مدیریت در مورد دوام و عملکرد سرمایه گذاری های خاص در املاک و مستغلات و به عنوان یک کلاس دارایی باشد. سرمایه گذاران بیشتر حدس و گمان می توانند در خانواده ای از صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند ، از نظر تاکتیکی ، برای داشتن حداکثر بازده ، بر برخی از انواع املاک یا مناطق دارای اضافه وزن اضافه می کنند.
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات می توانند پایان باز یا بسته داشته باشند و به طور فعال یا منفعلانه مدیریت شوند.
عملکرد صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
از آنجا که آنها عمدتا در REITs سرمایه گذاری می کنند ، عملکرد صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات با عملکرد REIT هایی که دارند ارتباط نزدیک دارد. با این حال ، وجوه متقابل ممکن است دارای نقدینگی کمتری باشند ، از نظر مالیاتی کمتر باشند و هزینه های مدیریتی بالاتری نسبت به EIT های REIT یا REIT داشته باشند. اگرچه صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات نقدینگی را به یک طبقه دارایی غیر نقدینگی سنتی می رسانند ، منتقدان معتقدند که آنها نمی توانند با سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات مقایسه کنند.
ملاحظات خاص
REITs و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به سرمایه گذاران فردی با دسترسی محدود سرمایه ای به سرمایه گذاری متنوع یا متمرکز در املاک و مستغلات امکان پذیر است زیرا حداقل سرمایه گذاری نسبتاً کمی دارند. وقتی تنوع ارائه می شود ، دو نوع صندوق به کاهش ریسک کمک می کنند.
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بسته به استراتژی سرمایه گذاری آنها می توانند وسیله سرمایه گذاری متنوع تری نسبت به REIT ها باشند. این می تواند هزینه معاملات را برای کسانی که بدنبال تنوع بیشتر در یک یا چند صندوق هستند ، کاهش دهد. آنها همچنین از مزایای مدیریت و تحقیق در زمینه نمونه کارها حرفه ای برخوردار هستند.
صندوق های املاک و مستغلات درآمد سود سهام و پتانسیل افزایش ارزش سرمایه را برای سرمایه گذاران بلند مدت و بلند مدت فراهم می کنند. به یاد داشته باشید ، REITs باید سالانه حداقل 90٪ از درآمد مشمول مالیات را به صورت سود سهام بین سهامداران توزیع کند.
با افزایش قیمت املاک و اجاره بها ، ارزش املاک و مستغلات در زمان تورم افزایش می یابد. بنابراین ، REITs و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات می توانند به عنوان یک بالقوه برای جلوگیری از تورم عمل کنند.
سرانجام ، هر دو نوع وجوه املاک و مستغلات نقدینگی را در سطح متوسطی از دارایی های غیر نقدینگی تأمین می کنند.
اشکالاتی
مانند هر سرمایه گذاری ، سرمایه گذاری در REITs و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات نیز خطراتی دارد. بازگشت تضمین نمی شود.
همچنین ، مانند تمام صندوق های خاص بخش ، کسانی که بر روی املاک و مستغلات تمرکز می کنند می توانند بی ثبات تر از صندوق هایی با افق سرمایه گذاری گسترده تر مانند صندوق ردیابی شاخص S&P 500 باشند. به طور خلاصه ، وقتی بازار املاک و مستغلات دچار تزلزل می شود ، وجوه موجود در این بخش متضرر می شوند. البته وقتی بازار املاک و مستغلات رونق می گیرد ، عکس این قضیه صادق است.
افزایش نرخ بهره همچنین می تواند بر بازده صندوق های املاک و مستغلات تأثیر بگذارد. به عنوان مثال ، REITs برای بدست آوردن املاک به بدهی یا پول قرض گرفته شده اعتماد می کند. وقتی نرخ بهره افزایش می یابد ، هزینه وام نیز افزایش می یابد که می تواند منجر به سود شود.
REIT در مقابل مثال صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات
برای مثال، اگر می‌خواهید در بازار املاک و مستغلات پویا و گران‌قیمت شهر نیویورک سرمایه‌گذاری کنید، شرکت امپایر استیت املاک و مستغلات (ESRT) را در نظر بگیرید - یک REIT که می‌تواند ساختمان نمادین امپایر استیت را به عنوان یکی از دارایی‌های نمونه کار خود معرفی کند. . مجموعه آن در مجموع شامل هشت واحد خرده فروشی و هشت واحد اداری در منهتن و منطقه شهری نیویورک است.
T. Rowe Price Real Estate (TRREX) نمونه ای از صندوق سرمایه گذاری مشترک بخش (املاک) با دارایی های متنوع است. این شرکت با داشتن 41 هلدینگ، عمدتاً در REIT و همچنین شرکتهای تجاری مرتبط با املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کند.
خط پایین
REITs و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات تفاوت هایی با یکدیگر دارند ، اما از این لحاظ که هم نقدینگی و هم راهی قابل دسترس برای قرار گرفتن در معرض دارایی های متنوع املاک و مستغلات را ارائه می دهند ، مشابه هستند. برای سرمایه گذاران خرده فروشی بدون سرمایه قابل توجه ، این صندوق های املاک و مستغلات راهی برای سرمایه گذاری در طیف گسترده ای از املاک ایجاد می کنند که در غیر این صورت ممکن است دور از دسترس باشند. به ویژه سرمایه گذاران بلند مدت این پتانسیل را دارند که از مزایای سود سهام و افزایش سرمایه بهره مند شوند. قبل از سرمایه گذاری در هر یک از آنها ، اطمینان حاصل کنید که تفاوت های این دو و همچنین خطرات و پاداش های همراه را درک کرده اید.
پرسش‌های متداول REIT در مقابل صندوق‌های متقابل املاک و مستغلات
REIT غیر قابل معامله چیست؟
REIT های غیر معاملاتی صندوق های سرمایه گذاری خصوصی در املاک و مستغلات هستند که به طور حرفه ای مدیریت می شوند و مستقیماً در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند و در بورس اوراق بهادار ذکر نمی شوند. اینها فقط برای سرمایه گذاران معتبر و با ارزش خالص بالا در دسترس است و معمولاً به حداقل سرمایه گذاری زیادی نیاز دارند.
REIT ETF چیست؟
REIT ETFs صندوق های قابل معامله در بورس (ETF) هستند که اکثر دارایی های خود را در اوراق بهادار سهام REIT و مشتقات مرتبط سرمایه گذاری می کنند. REIT ETF به صورت منفعلانه در اطراف شاخص صاحبان املاک و مستغلات معامله می شود.
صندوق شاخص REIT چیست؟
مانند REIT ETF ، صندوق شاخص REIT یک صندوق سرمایه گذاری مشترک است که منفعلانه در یک شاخص معاملات املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کند ، مانند شاخص MSCI US REIT یا شاخص REIT US داو جونز ، که مجموعاً حدود دو سوم ارزش کل بازار داخلی و معاملات عمومی REIT.
گیره کاغذ REIT چیست؟
یک کلیپ کاغذی REIT ساختاری است که سعی دارد مزایای مالیاتی ذاتی اعتمادهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را به حداکثر برساند ، در حالی که به شرکت امکان می دهد املاکی را که به طور معمول چنین اعتمادی قابل اجرا نیست ، اداره کند. چنین REIT ها تحت نظارت دقیق نظارتی قرار می گیرند ، زیرا در ساختار کلیپ کاغذ تعهدات امانت داری به گروه های مختلف سهامداران است و ممکن است درگیری های ذاتی وجود داشته باشد. از نظر ساختار مشابه است اما انعطاف پذیرتر است به REIT منگنه.
REIT خالص سه گانه چیست؟
یک REIT خالص سه گانه یک REIT سهام است که دارای املاک تجاری با استفاده از اجاره های خالص سه گانه (NNN) است. اجاره خالص سه گانه به این معنی است که هزینه های تعمیر و نگهداری سازه و تعمیرات علاوه بر اجاره، مالیات بر دارایی و حق بیمه باید توسط مستاجر پرداخت شود. از آنجایی که این هزینه های اضافی به مستاجر منتقل می شود، مالک معمولاً اجاره پایه کمتری را دریافت می کند. این امر REIT را از بیشترین ریسک در میان اجاره خالص خلاص می کند.
منبع: https://www.investopedia.com/articles/investing/040315/reits-versus-real-estate-mutual-funds.asp؟utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo