قرار دادن چرخ در سیاست بد

در طول دهه گذشته با مقامات منتخب، توسعه‌دهندگان، سازندگان، ارائه‌دهندگان مسکن و مدافعان روی مسائل مربوط به سیاست مسکن کار می‌کردیم «پاسخ چیست؟» یا "چیکار کنیم؟" این معمولا پس از ترسیم تصویری تا حدی تاریک از آینده است. دولت‌های ایالتی و محلی همچنان به تنظیم بیش از حد تولید مسکن و ایجاد کمبود و قیمت‌های بالا ادامه می‌دهند و سپس به دنبال مالیات و اخاذی از اقتصاد هستند تا به قربانیان قیمت‌های بالاتر یارانه بدهند. به منظور قرار دادن پاسخ همه در یک مکان، من آن را به عنوان یک سری در اینجا پست می کنم.

متأسفانه پاسخی که من می دهم معمولا نادیده گرفته می شود. بیمار را تصور کنید که مطب دکتر را ترک می کند و مستقیماً به سمت مغازه دونات فروشی می رود که به او توصیه شد برای کاهش وزن، بیمار باید رژیم بگیرد. پرتاب قوطی های آبجو به تلویزیون یا طرح چالش های قانونی آسان تر از درک افکار عمومی در مورد مسکن و سپس ایجاد پیام هایی برای تغییر آن است. اما در اینجا، در پنج پست، بهترین پاسخ من به این سوال است: "برای درک اینکه چرا سیاست مسکن به این شکل که هست انجام می شود، چه کنیم و چگونه آن را تغییر دهیم؟"

مقدمه: قرار دادن چرخ در سیاست بد مسکن

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

و بنابراین، ما دیوارهای شهر را باز می کنیم. و نبردها را در معرض دید قرار دهید، همه با هم کار می‌کنند تا این اتفاق بیفتد، چرخ‌های سرخورده را به پاهای غول‌پیکرش ببندید، و طناب‌هایی را به دور گردنش بچسبانید تا آن را به سمت حرم بکشید.

ویرژیل آئنید، ترجمه دیوید فری، (کتاب دوم، 349-353، ص 46). انتشارات دانشگاه شیکاگو، 2017.

همه ما داستان اسب تروا را می دانیم حتی اگر هرگز Aeneid را نخوانده باشیم. یونانی ها با تروجان ها در حال جنگ بودند و برای فریب آنها، در یک اسب چوبی به ظاهر بی ضرر پنهان شدند. وقتی تروجان ها اسب را به داخل شهر می کشند، یونانی ها بیرون می آیند و بقیه تاریخ است، تروی نابود می شود. داستان و تصویر آنقدر شناخته شده است که کمتر کسی می تواند به شما بگوید که اولین بار در مورد آن کجا شنیده است. تقریباً انگار با دانستن این ایده به دنیا آمده‌ایم که «هرگز به یونانی‌هایی که هدیه می‌دهند اعتماد نکنیم» (timeo Danaos et dona ferentis) هشداری که توسط کشیش تروا Laocoon بیان شد و در نهایت نادیده گرفته شد.[1]

من در بالا یک جنبه به خصوص تکان دهنده از داستان را نقل کردم که برای درک آن و درک ارتباط آن با ایجاد خط مشی عمومی بد ضروری است. به عبارت ساده، در گذشته، همه ما می دانیم که آوردن اسب به تروی ایده بدی بود. اما حدس من این است که اکثر مردم می‌گویند، اگر از آنها سؤال شود، می‌گویند: «با چرخ‌ها آمد». یعنی احتمالاً برای آنهایی از ما که در ساحل ایستاده ایم سر خود را تکان می دهیم و می گوییم: "این کار را نکن!" ما به یک اسب با چهار چرخ کامل و یک طناب متصل نگاه می کنیم. تنها کاری که تروجان ها باید انجام می دادند این بود که آن را به داخل منتقل کنند، درست است؟

اما در آن روز بیرون از دیوارهای تروا کاملاً چنین نبود. تروجان ها مجبور بودند کار کنند (accingunt omnes operi) خود را نابود کنند. تقریباً در همه موارد سیاست بدی که دیده‌ام، به‌ویژه در مورد مسکن، اینطور نیست که از «بحران مسکن داریم» به چیزی مانند کنترل اجاره‌بها برسیم، زیرا راه‌حل ساده‌ای مانند باز کردن یک هدیه بسته‌بندی شده بود. در هر مورد، هشدارهای متعدد نادیده گرفته می شود و سپس باید تلاش های فوق العاده ای برای ایجاد و اجرای سیاست بد انجام شود.

شاید بهترین مثال (و نمونه ای که من را به عنوان یک شهروند محلی Laocoon نشان می دهد) سیاست سیاتل در مورد مقرون به صرفه بودن مسکن اجباری است. همه چیز با "بحران مسکن" در سال 2013 آغاز شد، زمانی که بهبود پس از رکود باعث ایجاد شغل و افزایش تقاضا برای مسکن در شهر شد. قیمت مسکن و اجاره بها شروع به افزایش کرد. نوعی وحشت مدنی ایجاد شد. بعضی چیزها باید انجام شوند. پسندیدن وگرنه - مامور جوان یونانی همراه با اسب فرستاده شد تا تروجان ها را تشویق کند تا آن را به داخل شهر بکشند. یک مشاور ظاهر شد که به رهبران شهر توصیه کرد که دلیل افزایش قیمت مسکن، ساختن مسکن جدید است! مشاور استدلال کرد که هر چه مشاغل و مسکن بیشتر ایجاد شود، شهر باید برای یارانه دادن به افرادی که قادر به پرداخت اجاره نیستند، بیشتر بپردازد.

همراه با اسب، منطقه بندی اجباری شامل (MIZ) می آید. استدلال اساسی MIZ این است که بی عدالتی در جریان است. در حالی که شهر رشد می کند، توسعه دهندگان میلیون ها دلار درآمد دارند در حالی که اجاره ها افزایش می یابد. در همین حال، مردم از طریق دولت های ایالتی و محلی در لایحه یارانه دادن به مردم فقیر که شاهد افزایش اجاره بها هستند گیر کرده اند. بنابراین، پاسخ این است که از هر فوت مربع مسکن جدید مالیات بگیرید و پول را به افراد غیرانتفاعی بدهید که روزی «واحدهای مقرون به صرفه» خواهند ساخت. به عبارت ساده، این معنی ندارد: اضافه کردن هزینه ها به کارمزد مسکن جدید مورد نیاز را ارزان تر نمی کند، بلکه آن را گران تر می کند. با این حال، آنچه منطقی است این است که تورم فزاینده هزینه های بیشتر برای غیرانتفاعی را توجیه می کند. این یک چرخه مخرب است که ساخت مسکن را سخت‌تر و گران‌تر می‌کند و از قضا ساخت مسکن را سخت‌تر می‌کند. من آن را در سال 2016 توضیح دادم، و دوباره اخیرا. من تنها نبودم سپس or اکنون.

نتیجه چه بود؟ تا آخرین گزارش، برنامه MHA سیاتل 96 میلیون دلار درآمد داشته است. هنگامی که در سال 2015 پیشنهاد شد، پیشنهاد شد که ده‌ها هزار "واحد مقرون به صرفه" مورد نیاز است. شهر در سال 2017 ادعا کرد که,

MHA بخشی از دستور کار مقرون به صرفه بودن مسکن و زندگی در سیاتل (HALA) است که در تلاش است تا 50,000 خانه تا سال 2025 ایجاد کند، از جمله 20,000 خانه مقرون به صرفه. توسعه مسکن مقرون به صرفه و مسکن با نرخ بازار یک استراتژی مهم برای کند کردن افزایش هزینه مسکن و ارائه طیف وسیع‌تری از انتخاب‌های مسکن است.

از زمان انتشار گزارشی که من به آن لینک دادم، شهر ادعا می کند 712 واحد یارانه ای از بودجه MHA هزینه شده است. هیچ حسابرسی مستقلی از آن ادعا صورت نگرفته است، اما حتی اگر آن را بپذیریم، این برنامه یک شکست تکان دهنده است. ما در نیمه راه 2022 هستیم و حتی با احتساب کووید-19، نرخ تولید ضعیف است. گزارش اخیر سیاتل تایمز اعداد خیالی تری را نشان داد:

حمل و نقل 2021 [از MHA] می تواند به شهر کمک کند تا بیش از 900 واحد مقرون به صرفه را تامین کند، با توجه به اینکه سیاتل فرض می کند هر واحد به حدود 80,000 دلار از شهر نیاز دارد. پروژه های مسکن مقرون به صرفه معمولاً دلارهای شهری را با تأمین مالی از منابع دیگر، از جمله دولت فدرال و ایالتی ترکیب می کنند.

هر واحد به 80,000 دلار نیاز دارد. درست. پروژه ای که اخیراً به بهره برداری رسیده است، برای 67 واحد یا 148 میلیون دلار هزینه داشته است حدود 456,000 دلار در هر واحد. خوب، چه کسی اهمیت می دهد؟ اجاره ها پایین آمده، درست است؟ خب، حتی با توجه به کاهش کووید، اجاره‌بها در سیاتل دوباره افزایش می‌یابد و به سرعت افزایش می‌یابد افزایش 18 درصدی نسبت به سال گذشته.

حقیقت این است که MHA هزینه‌ها را افزایش داد و تولید مسکن جدید را کاهش داد، و اگر مسکن‌های جدید قبل و حتی در طول همه‌گیری بدون کارمزد و سایر قوانین ساخته شده بود، عرضه با تقاضا مطابقت خواهد داشت زیرا پس از همه‌گیری افزایش می‌یابد. طرح MHA پنج سال پیش باعث شد مردم احساس بهتری داشته باشند، امروزه این یک عامل موثر در تورم مسکن پس از همه گیری است.

آیا این احتمال وجود دارد که شهر سیاتل اکنون که تقاضا در حال افزایش است و اجاره بها افزایش یافته است، از این برنامه عقب نشینی کند؟ البته که نه. این یک موفقیت است. به این همه پول که برای مسکن جمع آوری کرده است نگاه کنید. چرا الان متوقف می شویم؟ در واقع، تنها موضوع زمان است که با افزایش اجاره بها، اعضای شورا خواستار افزایش هزینه‌های MHA شوند. همانطور که آئنیاس در مورد اسب ناله می کند، "ما چیز هیولایی را در خود ارگ گنجانده ایم (فری 46).

تقریباً در هر سیاست مسکن، الگوی یکسان است. اجاره ها بالا می رود و به همین ترتیب تماس ها برای تنظیم مقررات شدیدتر و پرداخت هزینه مسکن افزایش می یابد. عرضه و تقاضا؟ خفه شو Laocoon! تنها یک راه حل وجود دارد، پیدا کردن پول بیشتر برای "مسکن مقرون به صرفه". و تعداد زیادی از سینون وجود دارد، فعالانی با حکایات بیشتر از داده‌های واقعی، که مایلند قول حمایت سیاسی از تلاش‌ها برای توزیع مجدد ثروت را بدهند تا اطمینان حاصل شود که همه «حق مسکن» دارند. در عوض، چیزی که مردم به دست می‌آورند، یک نقطه در لیست انتظار برای آن مسکن مقرون به صرفه است که ممکن است روزی بیاید.

مایوس کننده است که می بینیم این همه مردم در شهرها به سختی برای ایجاد سیاست هایی که سیاست مسکن بدی کار می کنند، تلاش می کنند. اولین قدم برای جلوگیری از آمدن اسب به شهر چیست؟ پاسخ این است که بدانیم به چه چیزی اعتقاد داریم.

[1] شایان ذکر است که تفاوت های ظریف لاتین اجازه می دهد مجموعه ای از تفاسیر به همان اندازه ظریف از آنچه "et dona ferentis” می‌توانست در زمینه معنی داشته باشد (نگاه کنید به مورلی، کلاید. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658-62).