اوراق قرضه فعالیت خصوصی و 4% اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد پایین

برنامه‌های مسکن فدرال عموماً به یکی از دو دسته تقسیم می‌شوند، برنامه‌هایی که یارانه مستقیم به مردم برای پرداخت هزینه مسکن ارائه می‌کنند و برنامه‌هایی که از ابزارهای مالی برای تسهیل ساخت مسکن استفاده می‌کنند. در میان ابزارهای مالی، مهم‌ترین آن اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد کم (LIHTC) است. این موجود کد مالیاتی از معافیت مالیاتی برای سرمایه گذاری در مسکن مقرون به صرفه درآمدزایی می کند. اما در برنامه‌های فقر که توسط پل رایان، نماینده سابق کنگره بررسی شد، ابزار جالب اما پیچیده‌ای نیز وجود دارد - باند فعالیت خصوصی یا PAB. PAB به دولت‌های محلی اجازه می‌دهد اوراق قرضه معاف از مالیات را به نمایندگی از نهادهایی که پروژه‌هایی را که به نفع مردم است، از جمله مسکن، بفروشند. هنگامی که PAB ها با اعتبارات مالیاتی همراه شوند، می توانند ابزار قدرتمندی برای سازندگانی باشند که به دنبال جمع آوری سرمایه برای پروژه های مسکن هستند. اما پیچیدگی و هزینه آن بالاست. (اگر می خواهید پنجره ای به LIHTC داشته باشید در اینجا یک پست در مورد نحوه کار آنها وجود دارد).

سرویس تحقیقات کنگره یک آغازگر عالی در مورد اوراق قرضه فعالیت خصوصی منتشر کرد. مانند اعتبارات مالیاتی، PAB ها در کد مالیاتی گنجانده شده اند و شامل دو نوع اوراق می شوند. یکی برای پروژه هایی که در خدمت اهداف دولتی هستند. دیگری برای کسانی که در خدمت اهداف خصوصی هستند، تا زمانی که به نفع عموم باشند. اگر اوراق قرضه فعالیت خصوصی برای «فعالیت های خصوصی واجد شرایط» مانند مسکن باشد، خریداران اوراق هیچ مالیاتی بابت بهره ای که به دست می آورند پرداخت نمی کنند. کنگره میزان بدهی قابل صدور را برای فعالیت های خصوصی محدود می کند. 150 میلیون دلار و 50 دلار سرانه در سال 1986 به بیش از 335 میلیون دلار یا 110 دلار سرانه در سال 2022. همچنین محدودیت هایی بر اساس نوع پروژه نیز وجود دارد تا بر سرمایه گذاری تأثیر بگذارد. کنگره همچنین قصد دارد هزینه های مالیاتی را محدود کند (معافیت ها به معنای دلار کمتر درآمد مالیاتی است).

نحوه ترکیب این اوراق با LIHTC، به ویژه اعتبارات مالیاتی 4 درصد، در مقاله ای توسط شرکت مسکن حمایتی (CSH) به خوبی بررسی شده است. تامین مالی مسکن حمایتی با اوراق معاف از مالیات و 4% اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد پایین. در اینجا خلاصه ای از الزامات استفاده از اوراق معاف از مالیات با اعتبار مالیاتی آورده شده است.

فقط دولت های ایالتی و محلی به همراه سازمان های شبه دولتی می توانند اوراق را منتشر کنند. معمولاً، این آژانس مالی مسکن (HFA)، آژانس دولتی است که تخصیص اعتبار مالیاتی را دریافت می کند. اما از آنجایی که میزان اوراق معاف از مالیات قابل انتشار مشمول محدودیت حجمی است (محدودیتی که در بالا ذکر شد)، همه این نهادهای دولتی برای قرار گرفتن در زیر سقف به شدت رقابت می کنند. همچنین، پروژه‌ها نمی‌توانند به درآمدهای اوراق مشارکت دسترسی داشته باشند تا زمانی که پروژه‌ای از HFA ایالتی تأییدیه دریافت کند، و این درآمدها به هزینه‌های مسکونی محدود می‌شود و نمی‌توان برای مثال برای فضاهای تجاری استفاده کرد.

یک محدودیت مهم در رابطه با ترکیب اعتبارات مالیاتی و اوراق قرضه معاف از مالیات وجود دارد. برای دریافت تخصیص اعتبار مالیاتی، مدیر پروژه باید حداقل 50٪ از هزینه های ساخت و ساز ("قانون 50٪") را با درآمدهای اوراق قرضه پوشش دهد. و البته، هر مسکنی که با استفاده از این اوراق قرضه و اعتبارات مالیاتی ساخته می‌شود، باید در دسترس افرادی باشد که کمتر از 60 درصد درآمد متوسط ​​منطقه (AMI) درآمد دارند. معمولاً 20 درصد واحدها باید برای افراد با 50 درصد AMI یا کمتر یا 40 درصد واحدها با 60 درصد AMI مقرون به صرفه باشند.

اگر از قبل واضح نیست، این نوع پروژه ها پیچیده هستند. به این واقعیت اضافه کنید که اغلب این نوع "معاملات" شامل تامین کنندگان اضافی نیز می شود. به عنوان مثال، یکی از پروژه های مسکن که من به عنوان توسعه دهنده روی آن کار کردم، یک پروژه 4 درصدی با استفاده از اوراق معاف از مالیات بود. اما از صندوق امانات مسکن دولتی و همچنین وام ساخت و ساز هم بودجه داشتیم. راستش را بخواهید، مجبور شدم مغز و منافذم را روی ایمیل‌های قدیمی بچرخانم تا دقیقاً به یاد بیاورم که پروژه چگونه جمع شده است. مقاله CSH کار بزرگی را انجام می دهد و از طریق هفت مطالعه موردی مختلف، برخی از روش های متمایز این تامین مالی را نشان می دهد. به عنوان مثال، یکی از ساده ترین مطالعات موردی از میشیگان است. در اینجا نموداری وجود دارد که بودجه پروژه را نشان می دهد.

MSHDA اداره توسعه مسکن ایالتی میشیگان، آژانس مالی مسکن این ایالت است. MSHDA اوراق قرضه را فروخت و بدهی از طریق درآمد اندک مستاجران، که تا حدی از کوپن های بخش 8 می آید، پرداخت می شود. هر یک از سرمایه‌گذاران پروژه نیازمندی‌های متفاوتی دارند و در این نوع پروژه‌ها، برآورده کردن یک نیاز می‌تواند یکی از نیازهای سرمایه‌گذار دیگر را بر هم بزند.

در برخی موارد می توان از سرمایه اعتبار مالیاتی برای پرداخت بدهی استفاده کرد. مقاله CSH از یک مطالعه موردی استفاده می‌کند که از اوراق قرضه استفاده می‌کند و سپس «به طور کامل اوراق قرضه را با سایر وام‌های عمومی، کمک‌های بلاعوض و حقوق صاحبان سهام اعتبار مالیاتی خارج می‌کند». به نظر می رسد استفاده از اعتبار مالیاتی برای بازنشستگی بدهی اوراق قرضه. این قانع کننده است: اگرچه اعتبار مالیاتی 4٪ درصد کمتری از مبنای واجد شرایط یک پروژه مقرون به صرفه است، استفاده از اعتبار برای بازپرداخت اوراق ایده خوبی است. ترکیب منابع مختلف تامین مالی نیز همینطور است.

رایان زمان زیادی را صرف PAB ها نمی کند جز اینکه پیشنهاد می کند «مطالعات کمی در مورد اثربخشی اوراق قرضه فعالیت خصوصی . . . زیرا به بهبود تحرک مستاجرین مربوط می شود.» این درست است، و نگاه او به هزینه های برنامه نشان می دهد که اوراق قرضه به اندازه اعتبارات مالیاتی مسکن با درآمد کم استفاده نشده است.

و در دهه گذشته از تحلیل او تغییر زیادی نکرده است (نمودار داده های وزارت خزانه داری ایالات متحده).

نظر من این است که PAB ها باید به روشی استفاده شوند که از تمام بدهی ها استفاده می شود: جذب ارزش. در مورد مسکن، من پیشنهاد داده ام یک طرح ارزشیابی برای مسکن بی خانمان ها که در آن هزینه‌های اردوگاه‌ها، برای مثال، کمیت می‌شود، اوراق قرضه فروخته می‌شود تا مداخلاتی برای پایان دادن به اردوگاه‌ها انجام شود، سپس به عنوان پس‌انداز محقق می‌شود، از این پس‌اندازها به عنوان خدمات بدهی استفاده می‌شود. مشکل مونتاژ چیزی که در دنیای غیرانتفاعی به عنوان "پشته سرمایه" شناخته می شود، سطح پیچیدگی است که به دلایل زیر مشکل ساز است:

● زمان - این نوع ترتیبات مالی در گذر زمان تاثیرگذار است و زمان پول است. هزینه های نگهداری در حالی که منتظر مونتاژ و هماهنگی بودجه هستند، یک افزودنی واقعی به کل هزینه های توسعه هستند.

● معاملات - سرمایه‌گذاران بیشتر به معنای هزینه‌های تراکنش‌های بیشتر است و این هزینه‌ها نیز به کل هزینه‌های توسعه می‌افزایند.

● وکلا و مشاوران - در هر مرحله از راه، برای جلوگیری از فجایع که می تواند باعث شکست پروژه شود، باید وکلا و مشاوران استخدام شوند. و

● خیلی کارآمد نیست – با تمام قطعات متحرک و هزینه های اضافی، آیا این کارآمدترین راه برای تأمین مسکن برای افرادی است که اکنون به آن نیاز دارند؟

در پایان به قاعده اصلی باز می گردم، هر پیشنهاد تامین مالی مسکن باید تا حد امکان ساده باشد، وجوه یا واحدهای مورد نیاز را به افرادی که امروز به آنها نیاز دارند، برساند. در حالی که من شیفته حل یک معمای تامین مالی هستم و لذت می برم، بازی کردن این بازی ها اجاره مردم را نمی دهد. ما باید راه هایی را برای تغییر مکان PAB ها برای هدفی بهتر از معاملات مالی پیچیده برای ساخت مسکن یارانه ای پیدا کنیم.