اجازه دادن به مسکن بیشتر بر قیمت مسکن تاثیر مثبت دارد

هفته گذشته در مورد عصبانیت خود از تلاش برای به دست آوردن اطلاعات از شهرها در مورد زمان لازم برای تولید یک واحد مسکونی نوشتم. آیا هیچ داده عمومی وجود ندارد که بتواند به ارتباط مجوز، جمعیت و قیمت کمک کند؟ خوب، بله و نه. داده‌های بانک فدرال رزرو سنت لوئیس، که با محبت به نام فرد شناخته می‌شود، جالب است، اما چندان دقیق نیست. اما بیایید نگاهی به نشویل در طول سال های 2010 تا 2020 بیندازیم و آنچه می تواند در مورد مجوزهای مسکن، جمعیت و قیمت به ما بگوید. با کمک زومپر، یک ردیاب آنلاین اجاره‌بها، به نظر می‌رسد زمانی که تعداد افرادی که مجوز مسکن دریافت می‌کنند کاهش می‌یابد، نرخ افزایش قیمت مسکن نیز کاهش می‌یابد. داده ها اینجاست

بیایید با رشد جمعیت نشویل در دوره‌ای که به آن نگاه می‌کنیم، از 2010 تا 2020 شروع کنیم. در آن دوره، به گفته فرد، نشویل حدود 300,000 نفر اضافه کرد که تقریباً 20 درصد افزایش جمعیت داشت.

نکته‌ای که فوراً متوجه آن می‌شوید، ویژگی دیوانه‌کننده داده‌ها در مورد شهرها است: ما واقعاً نمی‌توانیم نشویل را ببینیم، بلکه فقط یک منطقه وسیع‌تر را می‌بینیم. این یک ویژگی مخدوش کننده داده های مسکن است. سرشماری ایالات متحده اغلب شهرها را جمع می کند و آنها را منطقه آماری کلان شهری یا MSA می نامد. چیز مهمی نیست، درست است؟ اما اغلب اختلافات در مورد مسکن در مرزهای سخت شهرها اتفاق می افتد، و زمانی که داده ها پراکنده تر از آن هستند، آنچه را که می توانید در مورد شهرها در مقابل مناطق اطراف آنها بگویید اشتباه می کند. ما با داده های MSA فرد پیش می رویم.

در مرحله بعد، اجازه دهید به مجوز نگاه کنیم. فرد این داده ها را با استفاده از اعداد سرشماری ردیابی می کند. وقتی تعداد مجوزهای سالانه صادر شده را در نظر بگیریم و آن را با جمعیت مقایسه کنیم، نسبت جالبی وجود دارد.

در این مورد انواع مشکلات وجود دارد. اولاً و بدیهی‌ترین این است که مجوز برابر با یک واحد مسکونی واقعی قابل سکونت نیست. به همین دلیل است که من به دنبال داده های دقیق تری در مورد زمان صدور مجوز هستم. امید من این است که بتوانیم فاصله زمانی بین صدور مجوز و زمانی که یک واحد واقعی قابل زندگی می شود را ببینیم. با این حال، این نسبت واحدهای جدید به افراد جدید قابل تامل است. برای مثال، 33,579 نفری که در سال 2014 وارد نشویل شدند، به مکانی برای زندگی نیاز داشتند. عواملی مانند نرخ جای خالی وجود دارد - اغلب به آن "جذب" می گویند - و عوامل دیگری که باید در نظر گرفته شوند. اما رابطه بین افراد جدید و تعداد مجوزها مرتبط است. این به معنای رقابت کمتر بین افرادی است که به دنبال واحدهای مسکونی کمیاب هستند.

حالا بیایید به قیمت نگاه کنیم. فرد اجاره ها را ردیابی نمی کند، اما "قیمت خانه همه معاملات" را دنبال می کند. در اینجا تغییر قیمت مسکن در دوره ده ساله به همراه ردیابی اجاره بها توسط زامپر در پنج سال گذشته است.

آنچه در اینجا مشهود است این است که وقتی روند مجوز، جمعیت و قیمت را مقایسه می کنیم، یک رابطه وجود دارد.

به نظر می‌رسد مجوزها به رشد جمعیت در نشویل در دوره ده ساله می‌رسند، و وقتی به پنج سالی که برای اجاره و قیمت مسکن داریم نگاه می‌کنیم، این قیمت‌ها همراه با افزایش آشکار تولید شروع به نرم شدن می‌کنند. با کاهش نسبت افراد جدید به واحدهای مسکونی، نرخ افزایش قیمت نیز کاهش می یابد.

اما من هنوز سوال دارم، حتی شک. داده‌های Fred برای بدست آوردن قیمت به «تخمینی با استفاده از قیمت‌های فروش و داده‌های ارزیابی» نگاه می‌کند. دقیقا چه معنی میدهد؟ داده های اجاره از منابع مختلف می تواند به طور قابل توجهی متفاوت باشد و همچنین تخمین های محلی قیمت می تواند متفاوت باشد. یک مشکل بزرگ با مجوز دادن به داده ها این است که به ما نمی گوید که واحدهای مجاز واقعاً چه زمانی وارد سرویس می شوند. همچنین، داده های محلی اطلاعات زیادی را در مورد مدت زمان لازم برای دریافت مجوز نشان می دهد.

به نظر می رسد این اولین نگاه به داده های مواجهه عمومی، استدلال دیرینه من را تأیید می کند که عرضه بیشتر به معنای قیمت های پایین تر است. من هنوز فکر می کنم که درست است. اما بر خلاف همتایان من در سمت چپ که خوشحالند همبستگی را با علیت اشتباه می کنند، من به سادگی نمی توانم. داده‌های محلی بیشتر در مورد مجوزهای واقعی، قیمت‌ها و تاریخ‌هایی که مسکن شروع به کار کرد، یک مورد قوی‌تر را نشان می‌دهد. اما این شروع خوبی است.

اما همانطور که ما سعی می کنیم بیشتر در شهرهای در حال رشد مانند نشویل کاوش کنیم، و به داده هایی که داریم نگاه می کنیم، یک روند وجود دارد: وقتی جمعیت افزایش می یابد و اجازه می دهد، شاهد کاهش قیمت ها هستیم.

در نهایت، نکات جالبی وجود دارد که در آنجا نیز وجود دارد. برای مثال، یکی از شهرهایی که سریع‌ترین کاهش را در ایالات متحده دارد، در واقع از سال 2018 قیمت مسکن را افزایش می‌دهد. یک ایستگاه تلویزیونی محلی سال گذشته داستانی درباره چگونگی گرم شدن بازار مسکن در دکاتور منتشر کرد.

و اجاره ها چطور؟ زامپر 26 درصد افزایش اجاره بها در Decatur را در سال گذشته نشان می دهد که به طور متوسط ​​حدود 123 دلار است. و نگاهی به نمودار اجاره بها آنها در چند سال گذشته روندی مشابه قیمت مسکن را نشان می دهد.

در Decatur چه خبر است؟ افزایش تورم ناشی از تخلیه نقدی بزرگ توسط دولت فدرال و مشکلات زنجیره تامین؟ شاید. اما اینها ویژگی های دو سال گذشته است و ظاهراً رشد قیمت ها از سال 2018 آشکار شده است. چرا؟ قابل تامل است.

آنچه ما نیاز داریم این است که حوزه های قضایی محلی به اندازه من به این اقدامات علاقه مند باشند و از آنها برای مدیریت بهتر اقتصاد مسکن استفاده کنند. در نهایت، اساس هر اقتصاد کارآمد و منصفانه و کارآمد، مبادلات فراوان بین خریداران و فروشندگان است. وقتی تولیدکنندگان تقاضا را می بینند، طبیعتاً می خواهند بیشتر تولید کنند. کاهش سرعت آن تنها به افرادی که به دنبال مسکن هستند، به ویژه افرادی که پول کمتری دارند، آسیب می رساند. کارهای بیشتری برای انجام دادن وجود دارد، اما به جای قوانین و تأخیرهای بیشتر، بهتر است در مورد مسکن بیشتر اشتباه کنیم.