مشکل مالکیت نیست، کمبود مسکن است

ماه گذشته در یک جلسه اجتماعی در سینسیناتی، دانشجویان دوره سیستم‌های مسکن در دانشکده برنامه‌ریزی دانشگاه سینسیناتی شرکت کردم تا درباره «چگونه سرمایه‌گذاران نهادی بر شهر ما تأثیر می‌گذارند» بحث کنم. در حال حاضر برای رسیدگی به این موضوع چه کاری انجام می شود و چه کارهای بیشتری باید انجام دهیم.» من قبلا در مورد تلاش های بندر سینسیناتی برای خنثی کردن سرمایه گذاران نهادی پست کرده ام خرید مسکن برای یک خانواده در شهر. سوالی که پاسخ دادن به آن در جلسه سخت بود این بود که دقیقاً "سرمایه گذار نهادی" چیست و آیا مالکیت به طور علّی با نتایج بد مسکن، مانند اجاره بهای بالاتر، تخلیه یا فرسودگی مرتبط است یا خیر. به نظر می‌رسد نگرانی در مورد مالک مسکن یکی دیگر از مشکلات واقعی یعنی کمبود عرضه در مواجهه با افزایش تقاضا باشد.

دانش آموزان در حال گذراندن دوره ای هستند به نام سیستم های مسکن، توسط پروفسور هیدن شلبی تدریس شده است. این دوره شامل نگاهی به «ماهیت مشکلات مسکن و بازار مسکن» و «بررسی نارسایی‌های بازار مسکن» است. نگاهی به الگوهای مالکیت و نحوه ارتباط آنها با نتایج در بازار مسکن مطمئناً ارزش یک تمرین کلاسی را دارد، اما آیا مداخلات سیاستی باید بر مالکیت ملک متمرکز شود؟ این بستگی به این دارد که آیا می تواند یک رابطه روشن، منسجم و سببی بین مالکیت و نتایج بد وجود داشته باشد یا خیر. تاکنون هیچ داده ای که ارتباط برقرار کند پیدا نکرده ام.

در واقع، برای مدتی، سر و صدای بزرگ در مورد خرید مسکن خارجی در ایالات متحده بود. روایت ترسناک این بود که سرمایه‌گذاران چینی پول نقد را در بازار مسکن آمریکا «پارک» می‌کردند، بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی را می‌خریدند، آن‌ها را خالی می‌کردند، سپس منتظر فروششان بودند. حدود 5 سال پیش وجود داشت پیشنهاد مالیات بر خرید مسکن توسط سرمایه گذاران خارجی برای متوقف کردن این

با این حال، مشکل، خرید و تخلیه ساختمان‌های آپارتمانی توسط سرمایه‌گذاران ناقص، واقعی نبود. مطمئناً معاملاتی با سرمایه گذاران خارج از ایالات متحده انجام شده است، اما آنها سعی می کردند پول دربیاورند نه اینکه آن را از دست بدهند. زمانی که آن سرمایه گذاران ساختمان هایی را خریداری کردند، آنها را مانند هر مالک دیگری اداره کردند، اما آنها را خالی نکردند. بحث عجیب این بود که با خالی گذاشتن آنها، قیمت ها و به همین ترتیب ارزش سرمایه گذاری افزایش می یابد. با این تفاوت که برای ایجاد یک افزایش 1 درصدی در متوسط ​​اجاره، آنها باید خرید و حذف کنند 1,400 واحد از بازار سیاتل، چیزی که به سادگی اتفاق نمی افتاد.

نگرانی امروز این است که سرمایه‌گذاران – و اصلاح‌کننده‌ها در حال حاضر «خارجی» نیستند، بلکه «بزرگ»، یا «خارج از شهر»، یا «بزرگ»، یا «شرکت‌ها» یا همه موارد فوق- لزوماً بازیگران بدی هستند. مدافعان به نتایج افزایش اجاره بها، اخراج و فرسودگی به عنوان شواهد اشاره می کنند. اما همه آن چیزها به هر حال اتفاق می‌افتد، صرف نظر از اینکه مالک یک مایل دورتر زندگی می‌کند یا 1,000 مایل دورتر. و هیچ چیز اشتباه یا شومی در مورد سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITS) یا صندوق های بازنشستگی برای خرید مسکن در صورتی که فکر می کنند بازدهی داشته باشد وجود ندارد. این تصور که چنین معاملاتی با فروپاشی ساختمان‌ها، آزار و اذیت مستاجران و بیرون راندن آنها سودآورتر خواهند بود، نه تنها منطقی نیست، بلکه توسط هیچ مدرک کمی نیز تأیید نمی‌شود.

ارائه دهندگان مسکن بدی وجود دارند - و رانندگان اتوبوس، پلیس، معلمان، و شاید حتی سیاستمداران بدی وجود دارند - اما کسی سعی نمی کند ناکامی این بازیگران را به چیزی مانند محل زندگی یا مدرسه رفتنشان نسبت دهد. اگر هر یک از این نوع بازیگران کار اشتباهی انجام دهد، آنچه منطقی است تحریم آنها به دلیل نقض قوانین یا به خطر انداختن جامعه است. چنین تحریم‌هایی در حال حاضر برای افرادی وجود دارد که املاک را به‌گونه‌ای بد مدیریت می‌کنند که باعث ایجاد بلا می‌شود و فرآیند تخلیه توسط قاضی اداره می‌شود، نه خود تأمین‌کننده مسکن. و اگر موضوع افزایش اجاره بها باشد، بهترین راه برای جبران آن ایجاد بازار رقابتی مسکن است تا افرادی که از قیمت ناراضی هستند بتوانند به راحتی جایگزینی در این نزدیکی پیدا کنند.

احساس اساسی خشم در اتاق در جلسه واضح بود. برخی از «شرکت‌های بی‌چهره» به قیمت از دست دادن مردم فقیر، پول زیادی به دست می‌آورند. واضح است که منطق این است که آن شرکت ها باید از مالکیت املاک در سینسیناتی جلوگیری کنند. یکی از شرکت کنندگان پیشنهاد داد که اجازه داده نشود بیش از تعداد معینی خانه در اختیار سرمایه گذاران از هر نوع باشد.

به طرز عجیبی، بندر سینسیناتی موافق است. داستان دیگری که اخیراً منتشر شده است، تلاش‌های بندر را برای خرید هر چه بیشتر مسکن با دلارهای عمومی یا درآمدهای حاصل از فروش اوراق قرضه نشان می‌دهد. ایده این است که چیزی برای سرمایه گذاران "شهودی" باقی نخواهد ماند. آیا بندر یک نهاد است؟ و وقتی شخصی پرداخت اجاره را متوقف کند یا شرایط اجاره را نقض کند چه اتفاقی می افتد؟ آیا بندر آنها را اخراج خواهد کرد؟ سازمان های غیرانتفاعی و مسکن، همچنین مؤسسات، بسیاری از مستاجران را به دلیل عدم پرداخت و تخلفات اجاره اخراج می کنند. بندر نیز خواهد بود. بندر قصد دارد «پول خود را از اجاره و در نهایت فروش خانه ها به دست آورد. اما نکته اصلی این است که اجاره بها مقرون به صرفه باشد و قیمت فروش آنقدر پایین باشد که مردم بتوانند پرداخت کنند.»

هوم چگونه می خواهند این کار را انجام دهند؟ نشانه هایی از داستان این است که 10,000 دلاری که بندر حدس می زد برای بهبود خانه ها خرج می کند کافی نیست. بندر شروع به درک می کند - مانند هر مالک دیگر، بزرگ یا کوچک - که کسی باید هزینه تعمیرات را بپردازد. اگر کاربر نهایی، اجاره‌دهنده یا خریدار باشد، قیمت بالا می‌رود. این یک ریاضی ساده است. حقیقت این است که هر خریدار، خواه یک REIT باشد یا سرمایه‌گذاری برای اولین بار که یک ملک اجاره‌ای را خریداری می‌کند، اجاره تنها راه پرداخت برای بهبود است. اگر مشکلی در مورد مسکن وجود دارد، بهترین راه برای مقابله با آن، ایجاد انگیزه برای بهبود است، نه الزام به آنها. اگر دستوری صادر شود، اجاره‌کنندگان برگه را انتخاب می‌کنند و واحدها دیگر مقرون به صرفه نخواهند بود.

ممکن است کاهش‌دهنده باشد، اما همیشه یک راه برای رفع هر مشکل مسکن وجود دارد: اجازه دادن به بازار برای تولید تعداد زیادی مسکن، به طوری که تولیدکنندگان و ارائه‌دهندگان مجبور به رقابت با یکدیگر برای ترغیب مردم به اجاره یا خرید محصول خود باشند. هر چیزی کمتر از این، زمین بازی را از مصرف کننده دور می کند و آنها را مجبور به رقابت با یکدیگر و پذیرش قیمت ها و شرایط کمتر از ایده آل می کند. و نکته کلیدی در کل این بحث اینجاست: حتی اگر یک ارتباط علّی قابل اندازه گیری و قوی بین مالکیت و نتایج مسکن وجود داشته باشد، بهترین راه حل برای آن همچنان مسکن بیشتر خواهد بود. حلال بیشتر مسائل مسکن، ایجاد عرضه کافی است تا مردم فرصتی را داشته باشند که از آزادی انتخاب یک جایگزین مقرون به صرفه برخوردار باشند.

پروفسور شلبی در مورد سؤالات من در جلسه صبور بود و همچنین به اندازه کافی لطف داشت به سؤالاتی که در مورد موضوع مالکیت سرمایه گذار و کلاس برای او فرستادم پاسخ دهد. در اینجا سوالات من و پاسخ های او به طور کامل آمده است.

چقدر مهم است که تعریف روشنی از «سرمایه گذار» چیست؟ به عنوان مثال، بندر از پول سرمایه گذاران حاصل از فروش اوراق قرضه برای خرید خانه استفاده می کند تا سرمایه گذاران دیگر را از خرید آنها منع کند. آیا این واقعاً در مورد سرمایه گذاران "خوب" در مقابل "بد" است؟ چگونه اندازه گیری می شود؟

من فکر می کنم واقعاً مهم است که بین انواع مختلف سرمایه گذاران تفاوت قائل شویم. در این پروژه ما بر اصطلاحی که دیگران برای توصیف این پدیده استفاده کرده اند، یعنی سرمایه گذاران نهادی، تکیه کرده ایم. اما من می دانم که این یک اصطلاح ناقص است. ما تلاش کرده‌ایم اصطلاح بهتری برای توصیف اینکه چه نوع بازیگری در این زمینه مشکل‌ساز است پیدا کنیم. انواع نهادهایی که ما نگران آنها هستیم، آن دسته از نهادهایی هستند که با (1) افزایش اجاره به سطوحی که برای مستاجران غیرقابل مدیریت است بدون بهبود مادی املاک، (2) اخراج با نرخ های بالاتر از بسیاری دیگر، تأثیرات منفی بر شهروندان و جوامع ما دارند. مالکان بازار، و (3) عدم نگهداری از املاک به اندازه کافی، به طوری که مستاجران مجبور به زندگی در شرایط نامناسب هستند و همسایگان ممکن است اثرات منفی بر ارزش املاک خود داشته باشند. احتمالاً برای این نوع سرمایه گذاران به اصطلاح بهتری نیاز داریم. شاید فقط "سرمایه گذاران بازیگر بد" کافی باشد. اما دلیل اینکه ما می خواستیم این گفتگوی اجتماعی را میزبانی کنیم این است که در سینسیناتی بسیاری از مردم و سازمان ها در شهر ما متوجه شده اند که ما چند نهاد بزرگ داریم، عمدتا REITS، که در چند سال اخیر به صحنه آمده اند و به نظر می رسد در حال تولید هستند. این مشکلات مادی برای ساکنان با نرخ بسیار بالاتر از صاحبخانه معمولی است.

چه نتایج منفی می تواند به سرمایه گذاران "بد" مرتبط شود؟ آیا این نتایج به طور علّی با فاصله و اندازه سرمایه گذار مرتبط است؟ بدیهی است که سرمایه گذاران دوردست بزرگی وجود خواهند داشت که مسکن «خوب» دارند و سرمایه گذاران محلی کوچکی که مسکن «بد» دارند.

من نمی دانم که اندازه لزوماً ناشی از این نتایج بدی است که در بالا ذکر کردم (یا حتی همیشه با آنها مرتبط است). مطمئناً برای سرمایه‌گذاران کوچک مقیاس و مالکان این مشکلات و همچنین برای سرمایه‌گذاران بزرگ مقیاس تولید مسکن با کیفیت مقرون‌به‌صرفه امکان‌پذیر است (و قابل قبول). با این حال، زمانی که وجود دارد هستند شرکت‌های سرمایه‌گذاری بزرگی که این مشکلات را ایجاد می‌کنند - و ما چند شرکت در سینسیناتی داریم - این شرکت‌ها به دلیل اندازه و تأثیرشان می‌توانند دردسرهای زیادی ایجاد کنند. همچنین این مسئله وجود دارد که رسیدگی به این نهادهای بزرگ اغلب سخت است زیرا آنها تحت چندین LLC فعالیت می کنند و اغلب نماینده محلی ندارند که به راحتی توسط مستاجران و حامیان جامعه در هنگام بروز مشکلات قابل دسترسی باشد. مسئله اساسی همین است.

به جای تلاش برای تنظیم مالکیت، منطقی است که با استفاده از کدهای موجود و توسعه برنامه‌هایی برای ایجاد انگیزه در رفتارهای مختلف، به پیامدهای بد رسیدگی شود. به عنوان مثال، اگر یک واحد مسکونی فرسوده شده باشد، شهر می تواند وام کم بهره را برای کمک مالی از صندوقی ارائه دهد که می تواند تعمیرات را با قیمتی مقرون به صرفه تر و جلوگیری از انتقال هزینه ها به ساکنان ارائه دهد.

من فکر می‌کنم یکی از راه‌های مبارزه با این موضوع، اجرای مقررات موجود است، و مطمئناً افرادی که در شهر با آنها صحبت کرده‌ام، تلاش می‌کنند این کار را انجام دهند. و قطعا ارائه کمک های بلاعوض و وام های کم بهره برای کمک به مالکان در حفظ املاک منطقی است. قطعاً اینطور است که مالکان کوچک، به ویژه، اغلب با حاشیه های بسیار کم کار می کنند و واقعاً در حفظ اموال خود با مشکل مواجه می شوند، به خصوص اکنون که مواد و کار بسیار گران شده است. اما موضوعی که ما در اینجا روی آن تمرکز کرده ایم، مالکان مادر و پاپ نیست که برای ارتقاء چند ملک به وام کوچکی نیاز دارند. ما در مورد واحدهای بزرگی صحبت می کنیم که به محله ها می آیند، اجاره ها را افزایش می دهند، واقعاً در املاک «سرمایه گذاری» نمی کنند، به این معنا که به صورت مادی چیزی در آنها قرار می دهند، و از طریق آن رانت ها ارزش استخراج می کنند. این مسئله اساسی است که باید در مورد مدل کسب و کار که در اجاره های خانواده مجردی شاهد ظهور آن هستیم در نظر داشته باشیم. بیشتر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در گذشته به دنبال کسب درآمد از طریق انباشت ارزش به خود ملک در طول زمان بوده است. بنابراین انگیزه ای برای حفظ اموال وجود دارد. اما این کاری نیست که این شرکت ها انجام می دهند. آنها از طریق افزایش اجاره‌بها و کاهش هزینه‌ها با حفظ نکردن املاک، سودهای کوتاه‌مدت به دست می‌آورند. من فکر می‌کنم این یک مدل کسب‌وکار اساساً متفاوت از اکثر صاحبخانه‌های مادر و پاپ است، و ما باید آن را در نظر داشته باشیم وقتی در مورد این موضوع صحبت می‌کنیم. ما همچنین. هنگامی که ما پاسخ های سیاستی مناسب را در نظر می گیریم، باید این را در نظر داشته باشیم. ما نمی‌خواهیم مقرراتی ایجاد کنیم که به مالکان کوچکی که در حال حاضر برای حفظ واحدهای باکیفیت در تلاش هستند، لطمه بزند.

آیا نظر یا نظر دیگری در مورد آنچه که امیدوارید این پروژه از نظر نتایج مسکن بهتر به بار آورد، دارید؟ اگر شامل مقررات باشد، چگونه قوانین جدید می تواند از ایجاد مشوق هایی که می تواند سرمایه گذاری توسعه دهندگان خصوصی در ساخت مسکن در سینسیناتی را کاهش دهد، جلوگیری کند.

از دیدگاه وکالت، من می‌خواهم مردم را دور هم جمع کند تا درباره راه‌حل‌هایی فکر کنند که می‌تواند منجر به شرایط زندگی بهتر و امنیت شغلی بیشتر برای اجاره‌کنندگان در شهر ما شود. من مجموعه از پیش تعیین‌شده‌ای از ابتکارات سیاستی ندارم که می‌خواهم به آن فشار بیاورم، بلکه به صحبت‌های افراد جامعه گوش می‌دهم، سعی می‌کنم آنها را به هم مرتبط کنم، و سعی می‌کنم راه‌هایی را بیابم که بتوانم تحقیقات را هدایت کنم که می‌تواند مفید باشد. . در همین راستا، از منظر فکری و آموزشی، من فکر می‌کنم که این پروژه قبلاً کارهای زیادی را انجام داده است که امیدواریم انجام شود، یعنی تحریک گفت‌وگو که به ما کمک می‌کند تا روشن کنیم مشکل چیست و حمایت ما از کجا باید باشد.