نظر: این 2 عدد خلاصه می کنند که چرا بازار مسکن برای مدت طولانی به حالت عادی باز نمی گردد

من این نامه را به همسرم نشان دادم و به شوخی گفتم ما باید 20 درصد حق بیمه بیش از ارزش فعلی بخواهیم. این یک عدد گرد بزرگ است اما اساساً بی فایده است.

چرا؟

باید یه جایی زندگی کنیم!

حتی اگر بتوانیم قیمت فروش بسیار بالاتری را تضمین کنیم، واقعاً به ما کمک زیادی نمی کند.

ما در حال حاضر یک نرخ وام مسکن 3٪ قفل شده است. ما یک تکه مناسب از سهام در خانه داریم. و همانطور که مسکن مستاصل ما در نامه خود اشاره کرد، پیدا کردن خانه دیگری در حال حاضر برای خرید تقریبا غیرممکن است.

ترکیبی از افزایش قیمت خانه، نرخ پایین وام مسکن که توسط مالکان فعلی قفل شده است و عرضه کم باعث می شود که فروش خانه و جستجوی خانه دیگری در حال حاضر جذاب نباشد.

مایک سیمونسن از Altos Research نموداری دارد که نشان می دهد وضعیت عرضه مسکن در حال حاضر چقدر وخیم است:

این 271,913 خانه برای فروش در کل کشور در حال حاضر است!

ما در بازار مسکن هستیم که در آن تقاضای بالا و عرضه کم رکورد داریم. اگر می خواهید بدانید که چرا قیمت ها 20 درصد بیشتر از یک سال قبل است، این ساده ترین توضیح است.

اما اینجا چیزهای بیشتری در جریان است.

سیمونسن اخیراً در پادکست Odd Lots با تریسی آلووی و جو وایزنتال حضور داشت و توضیح داد که چه تعداد از صاحبان خانه در حال افزایش سرمایه گذاری در املاک خود هستند:

مثل دو برابر شدن است. صاحب خانه می رود تا خانه بعدی را بخرد، به سمت بالا یا پایین حرکت کند. و از آنجایی که وام های مسکن بسیار ارزان هستند، زمان بسیار خوبی برای نگهداری وام مسکن به عنوان یک واحد اجاره ای است. و بنابراین هر سال می روم تا یکی دیگر را بخرم و اولین مورد را نگه می دارم. و بنابراین این یک پدیده بزرگ است. و ناگهان من یک سرمایه گذار املاک و مستغلات هستم. و در عین حال، پول سازمانی ارزان بوده است. اخبار زیادی در مورد خرید خانه توسط صندوق های سرمایه گذاری خصوصی بزرگ وجود دارد، اما در واقع این افراد هستند که بیشتر آن را هدایت می کنند. بنابراین در دهه گذشته ما 8 میلیون خانه را از چرخه فروش مجدد خارج کردیم و آنها را به بخش اجاره سرمایه گذاری این استخر منتقل کردیم. و می دانید که 9 درصد از کل خانه های یک خانواده است.

می دانم که همه می خواهند از خرید همه خانه های این کشور توسط بلک راک شکایت کنند، اما 90 درصد از واحدهای اجاره ای مسکونی متعلق به افراد در ایالات متحده است.

و این تعداد به دلیل فراوانی حقوق صاحبان خانه، قدرت ترازنامه مصرف کنندگان و نرخ های پایین وام مسکن رایج در حال افزایش است.

نرخ های پایین وام مسکن، پرداخت های ماهانه را مانند همیشه مقرون به صرفه کرده است:

ارزش سهام مسکن به دلیل افزایش قیمت مسکن افزایش یافته است:

به علاوه به ارزش اعتباری خریداران خانه این روزها نگاه کنید:

افرادی که امروزه خانه می خرند، امتیازات اعتباری عالی دارند. این مورد در رونق ساب پرایم در بازارهای اولیه تا اواسط زمانی که اکثر خریداران از افراد با امتیاز اعتبار پایین بودند، صادق نبود.

فقط تصور کنید پنج سال یا بیشتر مالک خانه خود بوده اید. تا به حال مطمئناً حداقل دو تا سه بار مجدداً سرمایه گذاری کرده اید و احتمالاً نرخ وام 3٪ یا کمتر دارید. شما همچنین از طریق ترکیبی از پرداخت‌های اصلی و افزایش قیمت‌ها، روی برخی از سهام خوب نشسته‌اید.

مطمئناً به نظر نمی رسد که افزایش قیمت مسکن به این زودی متوقف شود و اجاره بها نیز در حال افزایش است، بنابراین منطقی است که مردم ترجیح می دهند حتی پس از خرید چیز جدید، ملک اصلی خود را حفظ کنند. آنها به سادگی می توانند برای پوشش وام مسکن، بیمه و مالیات به اندازه کافی اجاره بپردازند و همچنان با پرداخت آهسته وام مسکن ارزان قیمت و دیدن افزایش ارزش خانه خود، پیش قدم شوند.

اگر بخواهم حدس بزنم سال‌ها طول می‌کشد تا شاهد نزدیک شدن چیزی به بازار مسکن "عادی" باشیم. ما به سادگی پس از آخرین سقوط مسکن به اندازه کافی خانه نساختیم تا بتوانیم تقاضای هزاره هایی را که به سال های تشکیل خانواده خود می رسند، برآورده کنیم.

اوضاع در نهایت رو به بهبود است، اما ما سال ها و سال ها کم کاری برای جبران داریم. و این مانند مشکلات زنجیره تامین نیست، مقررات دولتی و کووید، ساخت خانه‌ها را سریع‌تر آسان‌تر می‌کنند.

در همین حال، اگر نرخ وام مسکن به اندازه کافی بالا برود، افزایش نرخ ها می تواند کار را کمی کند کند. افزایش قیمت مسکن و نرخ‌های استقراض بالاتر حداقل باعث می‌شود مردم نتوانند خانه‌های قدیمی خود را نگه دارند و آن‌ها را اجاره کنند.

با این حال، افزایش نرخ‌ها نیز احتمالاً مانع عرضه مسکن می‌شود، زیرا بسیاری از مردم در نرخ‌های پایین قفل شده‌اند. چرا برای خرید خانه با قیمت بالاتر با هزینه استقراض بیشتر بفروشیم؟

بدیهی است که مردم همچنان برای مشاغل جدید یا خانواده یا تغییر مناظر یا هر یک از دلایل دیگری که مردم تصمیم به فروش دارند، نقل مکان خواهند کرد.

اما احتمالاً زمان زیادی طول خواهد کشید تا شاهد نوعی تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشیم.

همچنین از بن کارلسون: آیا باید سهام خود را بفروشم تا بتوانم برای خانه پول نقد پرداخت کنم؟

بن کارلسون نویسنده وبلاگ سرمایه گذاری "یک ثروت عقل سلیم" است، جایی که این وبلاگ برای اولین بار منتشر شد. با اجازه تجدید چاپ می شود. او را در توییتر دنبال کنید awealthofcs.