بدون انجام رایگان برای سند تحویل داده شده در بسته شدن

هنگامی که فروشنده ای موافقت می کند که املاک و مستغلات را به خریدار بفروشد، طرفین قراردادی را امضا می کنند که املاک را مشخص می کند، قیمت خرید را بیان می کند و چند نکته مهم دیگر را پوشش می دهد (به علاوه تعداد بی شماری از نکات جزئی). سپس طرفین معامله خود را می بندند و به عنوان بخشی از آن بسته شدن، فروشنده سندی را برای انتقال املاک به خریدار امضا می کند.

اگر در سند املاک و مستغلات صحیح نباشد، اما خریدار متوجه آن نشود و به هر حال بسته شود، چه؟ طبق اصول سنتی حقوق املاک، قرارداد در سند "ادغام" می شود، به این معنی که قرارداد عملاً از بین می رود و تنها چیزی که باقی می ماند سند است. اگر سند املاک اشتباهی را منتقل کند، برای خریدار بسیار بد است - و البته برای هر وکیلی که سند را برای خریدار تأیید کرده است.

این اصل ممکن است نسبتاً وحشیانه به نظر برسد. با این حال، برای قرن ها بخشی از قانون املاک و مستغلات آمریکا بوده است. تصمیم اخیر استیناف ایالت نیویورک تأیید کرد که نیویورک همچنان از این اصل پیروی می کند. در آن صورت، قرارداد فروشنده را ملزم می کرد که مقدار زیادی را که خریدار قصد ساخت خانه را بر اساس آن داشت، منتقل کند. این قرعه در یک "توصیف قانونی معیارها و محدوده ها" توصیف شد - به طور موثر، یک قرائت روایی از مرزهای یک نمودار نظرسنجی که قرعه را نشان می دهد.

در اختتامیه، فروشنده یک قطعه املاک و مستغلات کمی متفاوت را منتقل کرد، اگرچه این تفاوت از بین نرفت زیرا توضیحات حد و مرز پیوست شده به سند کاملاً شبیه به آنچه در قرارداد بود بود. با این حال، توضیحات در سند، یک قطعه دوم را حذف کرده است که برای خریدار ضروری بود تا بتواند یک سیستم سپتیک تانک برای خانه نصب کند.

فروشنده از تصحیح سند امتناع کرد و سعی کرد که خریدار پول بیشتری برای لات دوم بپردازد. خریدار در نهایت شکایت کرد. دادگاه اظهار داشت که این سند مظهر توافق نهایی بین طرفین است و قرارداد بی ربط است. دادگاه مجدداً قرارداد را بررسی نخواهد کرد.

البته استثناهایی هم در این قاعده وجود دارد. به عنوان مثال، اگر شرح اموال در سند به نحوی مبهم باشد، ممکن است دادگاه برگردد و قرارداد را بررسی کند. اگر خود قرارداد مقرر کند که برخی تعهدات تحت قرارداد پس از بسته شدن باقی بمانند، دادگاه آن ماده را اجرا خواهد کرد. اکثر قراردادهای مدرن تجاری املاک بیان می کنند که مفاد متعددی از قرارداد پس از بسته شدن باقی خواهند ماند. با این حال، این فهرست از مواد باقیمانده معمولاً شامل تعهد فروشنده برای انتقال املاک توافق شده نمی شود.

هیچ یک از استثنائات ذکر شده در پاراگراف قبلی در دعوای حقوقی اخیر نیویورک اعمال نشد، بنابراین خریدار پرونده را باخت.

خریدار یا وکیل او می‌توانست با بررسی دقیق‌تر سند هنگام بسته شدن، از بروز مشکل جلوگیری کند. آن‌ها همچنین می‌توانستند با مراجعه به نقشه پلات، ملکی را که باید منتقل شود، شناسایی کنند، که منجر به توصیف بسیار ساده‌تر و کم‌تر اشتباه‌تر از ملک می‌شد.

مورد ارجاع شده است پیکارد علیه کمپبل, NY Slip Op. 04442 (8 جولای 2022، شعبه استیناف، اداره چهارم).